Jako właściciele nieruchomości, w pewnych sytuacjach możemy się spotkać z pojęciem opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości. W jakiej sytuacji pojawia się konieczność wniesienia tej opłaty? Kogo dotyczy obowiązek jej dokonania, oraz czy da się jej uniknąć? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w naszym artykule.
Co oznacza termin „opłata adiacencka”?
Opłata adiacencka związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w pewnych szczególnych przypadkach. Jej definicję zawiera Art. 4 ust. 11) Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2021 r. poz. 1899 ze zm.):
Opłata adiacencka [jest to] opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;
Wszelkie przepisy prawne dotyczące ustalania opłaty adiacenckiej również pochodzą z ww. Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz jej rozporządzeń wykonawczych.
W jakich sytuacjach ustalana jest opłata adiacencka?
Jak wynika z powyższej definicji, a także z Art. 98a oraz Art. 107 ww. Ustawy, konieczność wniesienia opłaty adiacenckiej występuje zasadniczo w następujących sytuacjach:
- jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego wzrosła jej wartość;
- jeżeli rada gminy podjęła uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości – na przykład przy projektowaniu dróg publicznych, albo w innych okolicznościach;
- jeżeli w sąsiedztwie działki wybudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej, do których nieruchomość zostaje podłączona, z udziałem środków finansowych Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, pochodzących z budżetu Unii Europejskiej, lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi – i na skutek tych inwestycji wzrosła wartość nieruchomości.
Zatem nałożenie tej opłaty związane jest przede wszystkim ze wzrostem wartości nieruchomości i jest ona uzależniona od tego, jaka jest wartość tego wzrostu.
Przeczytaj: Opłata planistyczna – czym jest i kogo dotyczy?
Kto ustala nałożenie opłaty adiacenckiej oraz jej wysokość?
Ustalenie opłaty adiacenckiej leży w gestii organów władzy samorządowej, to jest wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego dla położenia nieruchomości, której ta opłata dotyczy. Ustalenie to następuje w drodze decyzji administracyjnej, a jej wydanie może nastąpić do trzech lat po tym, jak decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, lub orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, lub weszła w życie uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości, bądź też nieruchomość zyskała podłączenie do nowej infrastruktury technicznej, o której napisaliśmy powyżej.
Wysokość opłaty, a właściwie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ustalana jest natomiast przez odpowiednią miejscowo radę gminy, w drodze uchwały. Dla nieruchomości podlegających scaleniu i podziałowi, stawki procentowe ustalane są w uchwale o scaleniu i podziale tych nieruchomości i nie mogą przekroczyć 50% wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.
Dla pozostałych nieruchomości podejmowana jest ogólna uchwała w sprawie ustalenie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie danej gminy.
Fakt istnienia takiej uchwały jest warunkiem niezbędnym dla wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej dla konkretnych nieruchomości.
Zwykle precyzuje ona, czy dotyczy wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, czy też wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałami na wniosek ich właścicieli. W tej uchwale stawka nie może przekroczyć 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po zaistnieniu sytuacji powodującej wzrost tej wartości.
W jaki sposób ustalana jest wysokość opłaty dla konkretnej nieruchomości?
Wzrost wartości nieruchomości ustalany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z § 12 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. nr 86 poz. 736), na podstawie operatu szacunkowego. Sposób sporządzania operatu opisany jest w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555).
Rzeczoznawca majątkowy określa:
- wartości nieruchomości przed scaleniem i podziałem według ich stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości – czyli na początku postępowania, ale według cen gruntów na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości;
oraz
- wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału według ich stanu i cen gruntów na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości – czyli po zakończeniu postępowania.
Następnie porównuje te wartości i ustala różnicę.
Przy określaniu wartości nieruchomości po dokonaniu scalenia i podziału, uwzględniane są także planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Ponadto, warto wiedzieć, że rzeczoznawcy wykonują operat na zlecenie urzędu, przez co ustalone w nim różnice pomiędzy wartościami, mogą być nieco zawyżone, na niekorzyść właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, czyli osób mających wnieść opłatę adiacencką na rzecz gminy.
Dlatego po otrzymaniu decyzji, albo jeszcze w trakcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, dobrze jest się nim interesować, a po wykonaniu operatu dokładnie z nim zapoznać. W przypadku stwierdzenia naruszeń, czy powzięcia uwag do operatu, można go zakwestionować.
Od decyzji administracyjnych, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, przysługuje prawo do odwołania się do organu wyższej instancji, w terminie do 14 dni kalendarzowych od daty odebrania tej decyzji.
Warto o tym pamiętać i, jeśli nie zgadzamy się z ustaloną wysokością opłaty – skorzystać z przysługującego nam prawa do odwołania.
Czy można być zwolnionym z opłaty adiacenckiej?
Przede wszystkim, nałożenie opłaty adiacenckiej nie jest obowiązkiem organu administracji publicznej, lecz jest dobrowolne. Oznacza to, że jeśli organ nie przeprowadzi postępowania i nie wyda decyzji, zwalnia nas to z konieczności ponoszenia tej opłaty. Trzeba przy tym pamiętać, że organ ma trzy lata na wydanie decyzji, od momentu:
- uzyskania ostateczności decyzji podziałowej;
- uprawomocnienia się orzeczenia o podziale;
- wejścia w życie uchwały scalająco-podziałowej;
- uzyskania przez nieruchomość dostępu do nowopowstałej infrastruktury technicznej, np. drogi, wodociągu, kanalizacji itp.
bądź wystąpienia innych okoliczności podnoszących jej wartość, wynikających z Ustawy. Dlatego, jeśli takie postępowanie nie zostało przeprowadzone od razu, należy dokładnie zweryfikować daty, bowiem może się okazać, że ustawowe trzy lata upłynęły przed wydaniem decyzji, a to oznacza, że opłata adiacencka uległa przedawnieniu.
Jakie są inne możliwości uniknięcia tej opłaty?
Warto zwrócić uwagę na art. 98a ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że:
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1: Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały […]
Jeśli zatem uchwała dotycząca wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej dla danej gminy powstała później, albo w ogóle jej nie ma, urząd nie może wszcząć postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dla konkretnej nieruchomości. Warto wiedzieć, że w wielu gminach w Polsce takich uchwał nie ma.
Jeśli już jednak taka opłata została nałożona, i jest to zgodne z uchwałą, a decyzja została wydana w odpowiednim terminie, mamy obowiązek uiszczenia tej opłaty. Ustawodawca przewidział możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, na wniosek właściciela. Inną możliwością jest przeniesienie na rzecz gminy i za jej zgodą prawa do działki wydzielonej w wyniku scalenia i podziału, w ramach rozliczenia opłaty adiacenckiej. I wreszcie, istnieje możliwość wnioskowania o ulgi w spłacie, bądź o częściowe lub całkowite umorzenie opłaty adiacenckiej, na podstawie przepisów odrębnych, w tym ustawy o finansach publicznych.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Unsplash.com
