Ustalenie wartości katastralnej nieruchomości następuje w wyniku powszechnej taksacji nieruchomości.
Zasady przeprowadzenia powszechnej taksacji określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości.
W art. 164.1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami czytamy, że:
„Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne”.
Mapy i tabele taksacyjne są tworzone przez starostów (prezydentów miast na prawach powiatów).
Wartość katastralna nieruchomości
Wartość katastralna nieruchomości ma być określona na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.
Nieruchomości reprezentatywne będą wyszukiwane na podstawie charakterystycznych cech nieruchomości oraz cech przeciętnych tych nieruchomości, mających wpływ na ich wartość katastralną.
Dla celów taksacji nieruchomości zostaną wyodrębnione dwie grupy gruntów o cechach jednoznacznie określonych przez ustawodawcę. Wyszczególnione cechy gruntów będą miały istotny wpływ na wartość katastralną nieruchomości.
Szczegółowy opis cech nieruchomości zawarto w przepisach Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Zgodnie z art. 161 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.o.g.n.), wartość nieruchomości reprezentatywnych zostaną określone z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze danej gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji – na obszarze gminy sąsiadującej.
Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych, w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu ustalenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, przeprowadzą rzeczoznawcy majątkowi (art. 161 ust. 3 u.o.g.n).
Ustalenie wartości poszczególnych nieruchomości będzie dokonywane w trybie administracyjnym przez starostę, gdyż, zgodnie z art. 7d ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, organem administracyjnym odpowiedzialnym za prowadzenie katastru nieruchomości w ramach wykonywania ustawowo zleconego zadania z zakresu administracji rządowej jest starosta.
Przeczytaj: Wartość katastralna nieruchomości
Mapy i tabele taksacyjne – zasady sporządzania
Mapy taksacyjne to kartograficzne opracowanie zintegrowanej informacji o gruntach, natomiast tabele taksacyjne to źródło informacji o budynkach i lokalach.
Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej staną się wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określone na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych.
Mapy i tabele taksacyjne będą sporządzone przez organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanych przez rzeczoznawców majątkowych (art. 169 ust. 1 u.o.g.n).
Zarówno mapy, jak i tabele zostaną sporządzone odrębnie dla każdej gminy w granicach jednostki administracyjnej – gminy, o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości, § 8:
„1. Podziału na obręby i określenia ich granic dokonuje starosta, po zasięgnięciu opinii właściwego miejscowo organu do spraw zagospodarowania przestrzennego oraz właściwej miejscowo jednostki statystyki publicznej.
2. Wyniki ustaleń, o których mowa w ust. 1, wykazuje się na mapie przeglądowej sporządzonej, w zależności od wielkości obszaru, w skali 1: 10 000 lub 1:25 000”.
Granice stref taksacyjnych
Granice stref taksacyjnych zostaną ustalone na podstawie analiz dokumentów, takich jak:
- kataster nieruchomości,
- księgi wieczyste,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości,
- mapy zasadnicze,
- geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
- dokumenty i informacje,
- informacje uzyskane od organów podatkowych lub innych organów i jednostek organizacyjnych,
- ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.
Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy taksacyjnej zostaną podane granice tej strefy, identyfikator strefy, wartości 1 m2 powierzchni gruntu, ustalone na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości.
Wykaz stref taksacyjnych
Integralną częścią mapy taksacyjnej będzie wykaz stref taksacyjnych.
Wykaz stref taksacyjnych powinien zawierać:
- identyfikator strefy taksacyjnej,
- identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości,
- rodzaj gruntu,
- wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej,
- cechy nieruchomości reprezentatywnej,
- współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnych, a cechami innych nieruchomości w danej strefie,
- jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek,
W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu zostanie sporządzona tabela taksacyjna zawierająca następujące dane:
- identyfikator strefy taksacyjnej,
- identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości,
- rodzaj części składowej gruntu,
- wartość 1 m 2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej,
- cechy nieruchomości reprezentatywnej,
- współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnych, a cechami innych nieruchomości w danej strefie,
- jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.
Wielkości współczynników korygujących zostaną ustalone z zastosowaniem metody statystycznej.
Ostatecznie, na wartość katastralną nieruchomości powinny składać się następujące wartości:
- wartość jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość,
- sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu.
Przeczytaj także: Co to jest podatek katastralny?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości.
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Foto: Fotolia
