Egzekucja komornicza z nieruchomości – na czym polega i jak przebiega

Licytacja komornicza to tylko jeden z etapów dość długiego i zawiłego procesu, jakim jest postępowanie egzekucyjne. Przedstawiamy jego przebieg krok po kroku.

Licytacja komornicza, w wyniku której często można nabyć np. mieszkanie w wyjątkowo korzystnej cenie, to tylko jeden z etapów większego procesu, jakim jest egzekucja komornicza. Znajomość zasad przebiegu tej ostatniej przydaje się nie tylko dłużnikom i wierzycielom, lecz także osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości z licytacji. Poniżej zebraliśmy więc najważniejsze informacje na ten temat.

Podstawa prawna: Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. (Kodeks postępowania cywilnego)

Wniosek o wszczęcie egzekucji

Jeśli wierzyciel nie jest w stanie odzyskać od dłużnika należności w inny sposób, zgłasza się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. Musi to być komornik działający przy sądzie, w którego okręgu znajduje się nieruchomość mająca być przedmiotem egzekucji. Gdy nieruchomość ta położona jest w kilku okręgach, wybór sądu należy do wierzyciela. Wierzyciel może ponadto wybrać konkretnego komornika, nawet działającego w innym rewirze, ale tylko jeśli:

• działa on w granicach tej samej apelacji (czyli np. nieruchomością z Sochaczewa wolno zajmować się komornikowi z Warszawy, ale już nie chociażby z Łodzi),
• w ramach swojego rewiru nie ma zaległości i może przyjmować sprawy spoza niego.

Jeszcze całkiem niedawno takie ograniczenia nie obowiązywały. Wprowadziła je dopiero nowelizacja przepisów w 2019 r.

Przy jej okazji opracowano też wzór wniosku o wszczęcie egzekucji (do pobrania tutaj). Nie trzeba jednak z niego korzystać, a wniosek można złożyć chociażby ustnie, do protokołu. Niezależnie od formy, zawsze wraz z nim przedstawić trzeba tzw. tytuł wykonawczy, czyli dokument stwierdzający istnienie długu, roszczenia wierzyciela i obowiązki dłużnika (np. sądowe postanowienie, wyrok, nakaz zapłaty, ugodę czy akt notarialny).

We wniosku oprócz takiego dokumentu wskazać należy:

• kwotę, którą wierzyciel chce odzyskać (wraz z odsetkami, kosztami sądowymi itp.),
• rodzaj egzekucji – czy wyegzekwowane mają zostać świadczenia pieniężne, czy też niepieniężne,
• sposób egzekucji – czyli z których składników majątku dłużnika egzekucja ta ma zostać przeprowadzona.

Ostatni punkt nie jest obowiązkowy, o ile zajęte mają być tylko np. ruchomości, bo komornik sam może dokonać ich wyboru. W przypadku nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wierzyciel musi natomiast określić, o którą nieruchomość chodzi, podając jej położenie, adres i numer księgi wieczystej (oraz właściwy sąd wieczystoksięgowy), a także zaznaczając, czy dochodzona wierzytelność zabezpieczona jest na tej nieruchomości hipoteką.

O wszczęcie egzekucji z nieruchomości można bowiem wnioskować po prostu także wtedy, gdy kwota zadłużenia jest bardzo wysoka. Z drugiej strony również wierzyciel hipoteczny może wnieść o zajęcie innych niż nieruchomość składników majątku (np. samochodu, wynagrodzenia czy kont bankowych), aby w miarę sprawnie odzyskać choć część należności, jako że proces egzekucji z nieruchomości jest kosztowny i długotrwały.

Łączenie postępowań

Mogą się do niego przyłączyć inni wierzyciele tego samego dłużnika, przy czym nie wolno im żądać powtórzenia czynności już dokonanych, jeśli nieruchomość została zajęta przez wierzyciela (p. niżej), który wszczął egzekucję jako pierwszy. Poza tym mają podobne prawa jak on.

Możliwe jest też połączenie w jedno kilku postępowań egzekucyjnych toczących się w sprawie kilku należących do dłużnika nieruchomości (a także kilku części jednej nieruchomości). Jeżeli te ostatnie leżą w różnych okręgach, połączenie takie zarządza na wniosek którejkolwiek ze stron sąd okręgowy nadrzędny względem sądu rejonowego, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję. W przeciwnym razie robi to komornik. Warunkiem połączenia postępowań jest realizacja celów egzekucji oraz brak przeszkód natury prawnej lub gospodarczej, ale też jeśli w dalszym toku sprawy przestaną istnieć przyczyny, dla których postępowania połączono, można je na powrót rozdzielić.

Zajęcie nieruchomości

Pierwszy etap egzekucji to zajęcie nieruchomości. Polega on na umieszczeniu wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, jeżeli nie ma księgi. Wniosek o dokonanie takiego wpisu zostaje złożony przez komornika w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla danej nieruchomości. Jednocześnie komornik wysyła wierzycielowi zawiadomienie o dokonanym zajęciu, dłużnikowi zaś wezwanie do zapłaty długu wraz z odpisem tytułu wykonawczego, o ile nie został doręczony wcześniej, a od 2019 r. także z formularzem skargi na czynności komornicze.

Często też komornik zjawia się u dłużnika osobiście, aby poinformować go o podjętych czynnościach i dokonać oględzin nieruchomości, jak również dokonać zajęcia ruchomości, które można sprzedać na licytacji, jeśli wierzyciel o takie zajęcie wnioskował.

Skutki zajęcia nieruchomości

Dłużnik nadal może korzystać z zajętej nieruchomości (ma nad nią tzw. zarząd), ale nie może już jej sprzedać, oddać, użyczyć, wynająć, wydzierżawić ani obciążyć hipoteką. Nawet jeśli to zrobi, w świetle prawa będzie to nieważne i nie wywoła żadnych skutków wobec osoby, która kupi taką nieruchomość na licytacji komorniczej. Dłużnikowi nie należą się ponadto ewentualne dochody z dotychczasowego wynajmu lub dzierżawy, a także np. odszkodowania wypłacane w ramach ubezpieczenia nieruchomości.

Jeśli dłużnik próbuje zrobić z nią coś, czego mu nie wolno, bądź nie jest w stanie nią zarządzać z powodu np. wyjazdu czy choroby, sąd może ustanowić własnego zarządcę, uprawnionego do pobierania wszelkich dochodów z nieruchomości. Zostaną one przeznaczone na koszty egzekucji, wynagrodzenie pracowników zatrudnionych przez dłużnika (jeżeli jest to podmiot gospodarczy), nałożone nań alimenty, należności podatkowe, opłaty za czynsz i media, a także np. składki ubezpieczenia. Ewentualna nadwyżka dochodów trafia na rachunek depozytowy sądu.

Warto wiedzieć, że jeśli nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, a postępowanie toczy się przeciwko tylko jednemu z nich, to oprócz zajęcia nie wolno podjąć żadnych innych czynności egzekucyjnych. Małżonek dłużnika, przeciwko któremu toczy się postępowanie, może sprzeciwić się zajęciu, a wówczas wierzyciel – poinformowany o tym fakcie przez komornika – ma tydzień na złożenie w sądzie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności również wobec tego małżonka. W przeciwnym razie egzekucja z zajętej nieruchomości zostanie umorzona.

Umorzenie nastąpi również wtedy, gdy dłużnik spłaci dług. Ma na to dwa tygodnie od zajęcia nieruchomości, czyli od otrzymania zawiadomienia o nim lub – gdy nie zostanie ono doręczone – od momentu dokonania wpisu o zajęciu w III dziale KW tudzież złożenia wniosku o zajęcie do zbioru dokumentów. Jeśli w tym czasie należność nie zostanie uregulowana, rozpoczyna się drugi etap egzekucji komorniczej z nieruchomości, czyli oszacowanie i opis tej ostatniej.

Przeczytaj: Odwołanie licytacji komorniczej nieruchomości

Opis i oszacowanie nieruchomości

Zanim jednak komornik de facto do niego przystąpi, musi poinformować o tym – z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem – wszystkich uczestników postępowania. Są nimi nie tylko wierzyciel i dłużnik, ale także osoby, którym przysługują tzw. prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia bądź prawa osobiste zabezpieczone na zajętej nieruchomości, jak również organ (np. wójt, burmistrz, prezydent miasta), który zawarł z dłużnikiem umowę o użytkowanie wieczyste, jeśli stanowi ono przedmiot egzekucji. Ponadto poprzez obwieszczenie publiczne w budynku sądu i urzędu gminy, miasta lub dzielnicy wzywani są także uczestnicy postępowania, o których komornik nie ma wiedzy, oraz osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów zajętych razem z nią, aby zainteresowani zgłosili się przed ukończeniem opisu.

Sporządza go komornik, oszacowaniem zajmuje się zaś wyznaczony przez niego biegły rzeczoznawca majątkowy. Ten drugi – o ile dłużnik nie robi mu trudności – może dokonać wizji lokalnej i stworzyć dokumentację fotograficzną nieruchomości wcześniej, jeszcze przed upływem dwutygodniowego terminu od momentu podania do wiadomości, że planowane jest dokonanie opisu i oszacowania. Jeśli zaś dłużnik nie udostępni nieruchomości rzeczoznawcy, wówczas zjawi się on dopiero z komornikiem mającym sporządzić opis.

Na marginesie warto zaznaczyć, że od 2019 r. komornik ma obowiązek nagrywać przeprowadzane przez siebie czynności (rejestrując zarówno dźwięk, jak i obraz), co może z kolei zostać przerwane na wniosek dłużnika. Nowelizacja pozwoliła za to zwracać się komornikowi o wsparcie Policji w każdej sprawie, nie tylko wówczas, gdy dłużnik stawia opór (obecność funkcjonariuszy jest natomiast obowiązkowa przy otwarciu i przeszukaniu jego lokum).

Na podstawie przygotowanej przez rzeczoznawcę wyceny, zwanej operatem szacunkowym, określona zostanie tzw. suma oszacowania, stanowiąca punkt odniesienia dla ceny wywoławczej na licytacji. Warto wiedzieć, że jeśli w ciągu ostatniego półrocza wartość danej nieruchomości była już szacowana np. w związku ze sprzedażą lub uzyskaniem pożyczki hipotecznej, a oszacowanie to odpowiada wymogom stawianym w procesie egzekucji komorniczej z nieruchomości, wówczas nie ma potrzeby stworzenia nowego operatu. Jeśli natomiast egzekucję wszczęto w ciągu trzech lat od umorzenia wcześniejszego postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania, wówczas dokonuje się ich tylko na wniosek dłużnika lub wierzyciela.

Powinni oni go złożyć, zwłaszcza gdy wartość nieruchomości w międzyczasie wzrosła. Uzyskanie jak najwyższej sumy oszacowania (a więc później też ceny wywoławczej na licytacji) leży bowiem w interesie każdego z nich. Z tego samego powodu najczęściej też zaskarża się opis i oszacowanie po ich sporządzeniu. Można to zrobić w przeciągu dwóch tygodni, a od wydanej w tej sprawie decyzji się dodatkowo odwołać.

Wracając jednak do wspomnianych wymogów postępowania egzekucyjnego (o których szerzej pisaliśmy w tekście „Wycena nieruchomości do licytacji komorniczej”), to zgodnie z nimi w oszacowaniu należy osobno uwzględnić:

• wartość nieruchomości,
• wartość budowli i innych urządzeń,
• wartość przynależności lub pożytków,
• wartość rzeczy spornych, jeśli do powyższych zgłoszono prawa lub roszczenia osób trzecich,
• wartość całości (i ewentualnie wartość całości po wyłączeniu owych rzeczy spornych),
• wartość części nieruchomości, która została wydzielona w celu oddzielnego wystawienia na licytację.

Bo trzeba pamiętać, że jeśli cena wywołania części nieruchomości wystarczy na zaspokojenie wierzyciela, to zarówno on sam (już we wniosku o wszczęcie egzekucji), jak i dłużnik (najpóźniej w momencie tworzenia opisu) wnieść może o wystawienie na licytację tylko tej części. Jeśli decydujący o tym komornik przychyli się do takiej propozycji, dalsze postępowanie dotyczące reszty nieruchomości zostanie zawieszone do chwili zakończenia licytacji.

Sąd na wniosek komornika wyznacza jej termin, gdy opis i oszacowanie się uprawomocnią, co następuje po dwóch tygodniach od ich sporządzenia, o ile nikt nie zgłasza uwag do kwoty wyceny. Ów termin nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po kolejnych dwóch tygodniach ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że jeśli między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości (np. zostanie ona wyremontowana, co zwiększy jej wartość), wierzyciel lub dłużnik mogą zawnioskować o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania.

Licytacja komornicza

Obwieszczenie o licytacji komorniczej jest wywieszane najpóźniej na dwa tygodnie przed tą licytacją w budynku sądu i w urzędzie gminy, miasta lub dzielnicy, a także zamieszczane w poczytnym lokalnie dzienniku i na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Powiadomienia o wszystkich mających się odbyć w całej Polsce licytacjach – jak również przetargach czy aukcjach syndyków – oferuje ponadto nasz serwis (zobacz: Monitoring ogłoszeń). O mającej nastąpić licytacji informowani są też oczywiście na piśmie wszyscy uczestnicy postępowania.

Licytacja odbywa się w wyznaczonym dniu w sądzie i pod nadzorem sędziego, prowadzi ją jednak komornik. Ani on, ani dłużnik, ani też ich rodziny nie mogą brać w niej udziału, podobnie jak osoby obecne na niej w charakterze urzędowym czy cudzoziemcy, którzy na zakup nieruchomości potrzebują zezwolenia, ale go nie przedstawili, a także osoba, która wygrała poprzednią licytację, ale nie zapłaciła zadeklarowanej kwoty na czas, jeśli bieżąca licytacja jest już którąś z kolei.

Gdy bowiem w wyniku pierwszej, gdzie cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania, nie uda się sprzedać nieruchomości, na wniosek wierzyciela (często składany i rozpatrywany już w momencie bezskutecznego zakończenia pierwszej licytacji) wyznaczany jest termin drugiej. Wówczas cena wywoławcza jest niższa, bo wynosi już tylko 2/3 sumy oszacowania. Poza tym jednak obie licytacje przebiegają tak samo.

Uwaga: Do ceny wywoławczej może zostać doliczone odszkodowanie przysługujące dłużnikowi z tytułu umowy ubezpieczenia dotyczącej nieruchomości w chwili jej zajęcia, do którego prawo przejdzie na ewentualnego nabywcę.

Przed licytacją biorące w niej udział osoby wpłacają na konto komornika tzw. wadium (inaczej: rękojmię) w wysokości 10% sumy oszacowania. Jeśli nie uda im się wygrać, wadium zostanie im zwrócone. W przypadku wygranej będzie zaś zaliczone na poczet zapłaty za wylicytowaną nieruchomość.

Na wstępie komornik podaje do wiadomości zgromadzonych dane dotyczące przedmiotu licytacji, cenę wywołania, kwotę wadium, ewentualne obciążenia sprzedawanej nieruchomości (wraz z informacją, które z nich przejdą na nabywcę) czy zmiany w stanie faktycznym lub prawnym, o ile takowe zaszły już po dokonaniu opisu i oszacowania – a następnie wzywa do licytacji. Jej uczestnicy podbijają ustnie cenę o co najmniej 1% sumy oszacowania (jest to tzw. minimalna kwota postąpienia). Licytacja kończy się w momencie, gdy nikt nie proponuje już wyższej oferty, a komornik trzykrotnie ogłasza aktualną cenę.

Jeżeli nie ma chętnych, a przedmiotem licytacji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to już po pierwszej licytacji za cenę wywoławczą może je przejąć wierzyciel hipoteczny (musi tylko w ciągu tygodnia wystąpić o to ze stosownym wnioskiem). Brak chętnych w drugiej licytacji upoważnia do przejęcia (za kwotę nie niższą niż cena wywoławcza) nieruchomości przez jej współwłaściciela lub wierzyciela. Jeśli wniosek o przejęcie złoży więcej osób, pierwszeństwo ma ta, która zaoferowała wyższą cenę. A jeśli zgłoszone kwoty są takie same – ta, której przysługuje większa należność. Gdyby natomiast po drugiej licytacji komorniczej nieruchomość nadal nie miała nowego właściciela, wówczas postępowanie egzekucyjne się umarza, a kolejna egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po pół roku.

Jeżeli zaś jest chociaż jeden chętny – licytację wygrywa ten, kto zaoferował najwyższą cenę. Sędzia wydaje wówczas tzw. postanowienie o przybiciu na rzecz tej osoby. Od chwili, gdy się ono uprawomocni – co trwa tydzień, o ile nie zostaną wniesione żadne skargi – osoba ta ma dwa tygodnie, by wpłacić na rachunek depozytowy sądu wylicytowaną kwotę, pomniejszoną o wadium. Jeśli należność nie zostanie uregulowana na czas, wadium przepada, a przybicie traci moc. W przeciwnym razie wydane zostaje natomiast postanowienie o przysądzeniu własności. I to dopiero ono, gdy się uprawomocni, czyni ze zwycięzcy licytacji nowego właściciela nieruchomości.

Podział sumy uzyskanej w drodze licytacji

Ostatnim etapem postępowania egzekucyjnego jest stworzenie przez komornika planu podziału pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Projekt ten musi zostać zatwierdzony przez sąd, sam podział zaś musi odbyć się w zgodzie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. Środki są więc przeznaczane kolejno na:

1. pokrycie kosztów egzekucyjnych – wynagrodzenie komornika i radców prawnych występujących w imieniu wierzycieli (tzw. koszty zastępstwa procesowego),
2. spłatę alimentów lub pensji niezapłaconych pracownikom, jeśli dłużnik miał tego typu zaległości,
3. zaspokojenie wierzyciela wpisanego na pierwszym miejscu w księdze wieczystej,
4. zaspokojenie pozostałych wierzycieli oraz innych osób roszczących prawa do nieruchomości (zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu).

Od 2019 r. plan jest doręczany wszystkim uczestnikom postępowania, a także uczestnikom podziału (wcześniej powiadamiano ich tylko o sporządzeniu planu, z którym można się było zapoznać w siedzibie sądu). Zainteresowani mają dwa tygodnie na wniesienie ewentualnych skarg czy zarzutów, i to nawet gdy nie ma szans na odzyskanie należnych im pieniędzy. W takiej sytuacji mogą kontynuować egzekucję z innych składników majątku dłużnika, niemniej w związku z powyższym zatwierdzenie planu podziału środków potrafi trwać bardzo długo. Nim środki te zostaną przekazane wierzycielom, może minąć kilka, a nawet kilkanaście miesięcy.

Egzekucja z nieruchomości w związku z zaległościami podatkowymi

Nieco inaczej sprawa wygląda wówczas, gdy egzekucja zostaje wszczęta w związku z zaległościami podatkowymi. Przebiega ona w trybie administracyjnym, a więc reguluje ją ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a nie Kodeks postępowania cywilnego. Wierzycielem i jednocześnie organem egzekucyjnym jest tutaj naczelnik urzędu skarbowego, który zarówno wystawia tytuł wykonawczy, jak i z urzędu przystępuje do egzekucji, a na końcu zatwierdza plan podziału uzyskanych z licytacji środków. Za pośrednictwem naczelnika US do dyrektora izby skarbowej kieruje się ponadto ewentualne skargi na opis i oszacowanie nieruchomości. Wszelkie obwieszczenia wywieszane są poza tym nie w sądzie, ale w budynku urzędu skarbowego.

Samą egzekucję prowadzi tzw. komornik skarbowy, czyli pracownik US oddelegowany do spraw egzekucyjnych. Cena wywołania na drugiej licytacji wynosi 70% (a nie 2/3) sumy oszacowania, zaś w przypadku braku chętnych urząd skarbowy nie może za tę cenę przejąć nieruchomości. Istnieje za to możliwość zorganizowania trzeciej licytacji, gdzie cena wywoławcza wynosi 65% jej wartości. Jeśli i wtedy nieruchomość nie znajdzie nabywcy, wówczas kolejną egzekucję z niej będzie można przeprowadzić dopiero po upływie roku.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com, Picjumbo.com