Zakup mieszkania na licytacji komorniczej – wady i zalety

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może się okazać prawdziwą gratką – ale też bywa obarczony sporym ryzykiem. Poznaj wady i zalety takiego rozwiązania.

Licytacje komornicze to sposób nabywania nieruchomości obarczony niemałym ryzykiem, a jednak w ostatnich latach cieszący się coraz większą popularnością. Czy oznacza to, że korzyści płynące z zakupu mieszkania na licytacji mimo wszystko przeważają nad ewentualnymi minusami? W odpowiedzi na to pytanie pomóc może poniższy artykuł, w którym przedstawiamy wady i zalety takiego rozwiązania.

Jako główny czynnik przyciągający inwestorów do kupowania nieruchomości na licytacjach komorniczych z pewnością wskazać można niezwykle atrakcyjne ceny. Najniższa możliwa kwota, za jaką można nabyć w ten sposób mieszkanie, wynosi 3/4 jego wartości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę. Co więcej, dotyczy to tylko pierwszej licytacji. Jeśli w jej trakcie zabraknie ofert kupna, organizowana jest kolejna, gdzie cena wywoławcza to zaledwie 2/3 tzw. sumy oszacowania.

ZALETA: Mieszkanie można kupić dużo poniżej wartości rynkowej

Ale uwaga! Mowa właśnie o cenie wywoławczej, która może przecież zostać wielokrotnie przebita. Jeśli wartość sprzedawanego na licytacji mieszkania wyceniono na 300 tys. zł, to będziemy mogli je kupić za 200 tys. zł tylko pod dwoma warunkami:

1. podczas pierwszej licytacji, na której wystawiono to mieszkanie za 225 tys. zł, nie było chętnych,
2. chętnych brakuje również na drugiej licytacji, gdzie cena wywoławcza wynosi właśnie 200 tys. zł.

Teoretycznie jest to możliwe, bo licytacja dojdzie do skutku, nawet jeśli weźmie w niej udział tylko jedna osoba. Na licytacjach komorniczych pojawia się jednak coraz większa konkurencja, a to rodzi co najmniej dwa problemy.

Po pierwsze, choć dłużnikowi ani jego bliskim nie wolno brać udziału w licytacji, to wciąż może on wysłać na nią np. swego niespokrewnionego kolegę. Który będzie sztucznie podbijał cenę, tak by nie doprowadzić do sprzedaży lokalu zamieszkanego przez dłużnika. Jeżeli ten ostatni za pośrednictwem znajomego wygra licytację, utraci co prawda wpłacone wadium, ale nadal będzie mógł zajmować mieszkanie, a to wciąż może być dla niego korzystne.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

WADA: Na ustawionej licytacji możemy stracić czas

Sztuczne podbijanie ceny może też mieć na celu zawyżenie ostatecznej kwoty, jaką za mieszkanie będzie musiał zapłacić zwycięzca licytacji. Im więcej pieniędzy uzyska organizujący ją komornik, tym większą część zobowiązań dłużnika będzie można bowiem uregulować. W emocjach, jakie towarzyszą licytacjom, nietrudno zaś zagalopować się z przebijaniem kolejnych ofert. W efekcie możemy nie tylko zapłacić za mieszkanie więcej, niż planowaliśmy, ale wręcz kupić je sporo powyżej jego wartości! Może się też tak stać w sytuacji, gdy sumę oszacowania wyliczono na wiele miesięcy przed licytacją, a w międzyczasie ceny podobnych nieruchomości w okolicy znacząco spadły.

WADA: Za mieszkanie kupowane na licytacji można przepłacić

Warto więc z góry ustalić, ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i po prostu się tego trzymać. Przy ustalaniu konkretnej kwoty wziąć natomiast pod uwagę nie tylko ceny rynkowe, ale też choćby to, ile środków jeszcze będzie potrzeba na ewentualny remont. Zdarza się bowiem co prawda, że na licytacji wystawione zostaje mieszkanie, które remontu nie wymaga, a nawet zupełnie nowe (więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze”), jest to jednak zjawisko sporadyczne.

WADA: Mieszkanie z licytacji prawdopodobnie będzie wymagać remontu

Należy też pamiętać, że remont remontowi nierówny. Czasem polega on tylko na odświeżeniu lokalu i wprowadzeniu kilku kosmetycznych poprawek, ale czasem trzeba np. wymienić podłogi, tynki i wszystkie instalacje. Ze zdjęć dołączonych do operatu szacunkowego (z którym można zapoznać się w biurze komornika) nie zawsze da się wywnioskować, jak szeroko zakrojona ingerencja będzie konieczna. Warto więc skorzystać z prawa do odwiedzenia przed licytacją wystawianego na sprzedaż mieszkania. Jeśli nie mamy odpowiedniego doświadczenia, dobrze jest na oględziny zabrać np. speca od remontów, który fachowym okiem spojrzy na lokal pod tym kątem.

Niestety, choć teoretycznie nieruchomość można oglądać na dwa tygodnie przed licytacją, to w praktyce bywa to mocno utrudnione przez mieszkających w niej lokatorów, którzy wcale nie chcą się z niej wyprowadzać. Co więcej, czasami zdarza się, że nawet biegły rzeczoznawca musi stworzyć operat szacunkowy, bazując raczej na wiedzy o podobnych lokalach w okolicy niż na rzetelnych oględzinach mieszkania, które wycenia. Właśnie dlatego, że lokatorzy nie zamierzają z nim współpracować. Należy jednak zaznaczyć, że nie jest to regułą. Niektórzy dłużnicy zdają sobie sprawę, że licytacja pomoże rozwiązać część ich problemów, i są gotowi nie tylko udostępnić mieszkanie, ale też odpowiadać na rozmaite pytania potencjalnych licytantów. Zawsze więc warto podjąć próbę obejrzenia lokalu, choć licząc się z tym, że próba ta może się nie powieść.

WADA: Często trudno ocenić stan techniczny licytowanego mieszkania

Licytacje komornicze, na których wystawia się nieruchomości, bywają nazywane kupowaniem kota w worku nie tylko dlatego, że w ich późniejszy remont można włożyć nieprzewidzianie wysokie kwoty. Podstawowym problemem, jakiego wiele osób obawia się w kontekście mieszkania z licytacji, jest właśnie obecność niechcianych lokatorów, którzy są w stanie utrudnić życie potencjalnemu nabywcy na wiele sposobów.

Oprócz sprawiania wspomnianych kłopotów z oględzinami lokalu przed licytacją dłużnik może też choćby istotnie przeciągnąć jej finalizację. Ma bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (już po uregulowaniu przez nabywcę całej kwoty). Potrafi to wydłużyć łączny czas ich uprawomocnienia do kilku miesięcy.

WADA: Dłużnik może przeciągać proces zmiany właściciela lokalu kupionego na licytacji

Nawet kiedy zaś już mieszkanie formalnie należy do nas, obecni w nim lokatorzy nadal mogą skutecznie uniemożliwiać nam wprowadzenie się czy rozpoczęcie remontu. Nowemu właścicielowi nie wolno w takiej sytuacji przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Musi on wszcząć proces przed sądem cywilnym, kierując pozew przeciwko wszystkim osobom mieszkającym w lokalu. Jeżeli kogoś pominiemy, eksmisja nie będzie go dotyczyć.

Aby zaś w ogóle była możliwa, lokatorów trzeba skierować do tzw. pomieszczeń tymczasowych, ewentualnie do schroniska lub noclegowni. Zgodnie z ustawą nie wolno jednak tego zrobić między 1 listopada a 31 marca – w tym okresie nadal mogą oni zajmować należące już do kogoś innego mieszkanie. Sytuacja dodatkowo się komplikuje, jeśli wśród lokatorów są:

• kobiety w ciąży,
• dzieci,
• osoby niepełnosprawne lub obłożnie chore (i ich opiekunowie),
• emeryci lub renciści kwalifikujący się do pomocy społecznej,
• osoby bezrobotne.

Przysługuje im bowiem prawo do tzw. lokalu socjalnego. Dopóki gmina go nie zapewni – a może to trwać długo, nawet latami, bo samorządy nie dysponują odpowiednio dużą liczbą takich lokali – osoby z powyższej listy wciąż mają prawo przebywać w kupionym na licytacji mieszkaniu (i to nawet jeśli nie płacą rachunków i czynszu!).

WADA: Eksmisja dotychczasowych lokatorów może się ciągnąć latami

Dodatkowe problemy mogą pojawić się zaś w sytuacji, gdy obecność niechcianych lokatorów wynika np. z obciążenia lokalu prawem użytkowania, najmu, służebności czy dożywocia. Informacje na ten temat znaleźć można w działach III i IV księgi wieczystej nieruchomości wystawianej na licytację, jak również w protokole jej opisu (do wglądu w biurze komornika), ponieważ rzeczone obciążenia wpływają ujemnie na jej wycenę.

Przeczytaj: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy?

WADA: Mieszkanie z licytacji może być zajmowane przez dotychczasowych lokatorów na mocy np. prawa dożywocia

W momencie zakupu mieszkania na licytacji komorniczej przestają natomiast obowiązywać dotyczące go obciążenia hipoteczne. Jest to bowiem tzw. nabycie pierwotne, w którym nowy właściciel nieruchomości nie odpowiada za jej dotychczasowe zadłużenie. Czyli jeśli nawet w księdze wieczystej widniał zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz np. banku, to zostanie on usunięty.

Przeczytaj: Dożywotnia służebność mieszkania a umowa dożywocia

ZALETA: W momencie zakupu mieszkania na licytacji komorniczej znika jego zadłużenie

Skoro zaś o banku i hipotece mowa, warto wspomnieć na koniec o jeszcze jednym zagadnieniu, jakim jest finansowanie zakupu mieszkania z licytacji kredytem. Uzyskanie go jest możliwe, ale nie tak łatwe jak choćby w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego. Tylko kilka banków w Polsce udziela kredytów hipotecznych na taki cel, bo wymaga to dopełnienia wszelkich formalności w dość krótkim czasie. A pamiętajmy, że całość zadeklarowanej kwoty musi zostać uiszczona w ciągu dwóch tygodni od momentu uprawomocnienia się postanowienia o udzieleniu przybicia (na nasz wniosek sąd może przedłużyć ten czas do miesiąca). W przeciwnym razie przepada wadium, które wynosi 1/10 sumy oszacowania licytowanej nieruchomości, a więc jest dość niebagatelną kwotą – którą trzeba dysponować już momencie przystąpienia do licytacji.

W sytuacji podbramkowej, gdy nie mamy gotówki, a kredytu hipotecznego nie uda się uzyskać na czas, można się jeszcze ratować kredytem gotówkowym lub pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na innej nieruchomości, później zaś refinansować te zobowiązania nowym kredytem (zabezpieczonym na nowo nabytym lokalu). Jest to jednak dość drogie rozwiązanie, które może w sumie kosztować więcej, niż wynosi wartość utraconego ewentualnie wadium.

WADA: Uzyskanie środków na zakup mieszkania z licytacji jest trudne (chociaż nie niemożliwe)

Czytając ten artykuł, można dojść do wniosku, że zakup mieszkania na licytacji komorniczej ma więcej wad niż zalet. Skąd więc rosnące zainteresowanie tą właśnie formą nabywania nieruchomości, o którym wspomnieliśmy na początku? Otóż zakup taki wciąż może okazać się bardzo korzystną inwestycją, np. wtedy gdy:

• licytowany lokal znajduje się w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji (np. w zabudowanym już centrum miasta, gdzie raczej nie powstaną nowe osiedla),
• nieruchomość jest wolna od lokatorów (bo np. dłużnik nie jest osobą prywatną),
• mieszkanie ma uregulowaną sytuację prawną (m.in. brak obciążeń w KW).

Grunt to nie stracić głowy w pogoni za okazją. Niniejszy tekst niech będzie więc przestrogą dla tych, którzy nie mając wielkiego doświadczenia, mogliby dać się skusić niską ceną wywoławczą – a później tego żałować.

Jeśli natomiast inwestycje w nieruchomości to dla nas nie pierwszyzna, jeśli potrafimy realnie oszacować wartość lokalu i wyznaczyć górną granicę opłacalności jego zakupu, jeśli jesteśmy przygotowani finansowo – również na remont czy wręcz przebudowę, bo chcemy sprzedać później mieszkanie z zyskiem (tzw. flip) albo je wynająć, np. podzieliwszy na mikrokawalerki – a w dodatku doskonale orientujemy się w prawie lokatorskim… wówczas znacznie łatwiej będzie nam ocenić ewentualne ryzyko i uniknąć niemiłych sytuacji.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Picjumbo.com, Unsplash.com, Pixabay.com