Zakup działki w przetargu – opłaty notarialne, podatki i inne koszty

W obrocie nieruchomościami przyjęte jest, że to nabywca pokrywa koszty transakcji. Nie inaczej jest w przypadku kupna nieruchomości – na przykład działki – z przetargu. Z jakimi kosztami musimy się liczyć, decydując się na wzięcie udziału w przetargu?

Zasady organizacji przetargów

Przetargi zwykle ogłaszane są przez urzędy gmin lub powiatów, albo przez spółki Skarbu Państwa, które jedynie w wyjątkowych sytuacjach mogą zbyć posiadane przez siebie nieruchomości w tak zwanym trybie „z wolnej ręki”. Przepisy, które regulują sposób zbywania nieruchomości będących własnością jednostek samorządu lokalnego, bądź Skarbu Państwa to przede wszystkim Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz jej rozporządzenia wykonawcze. Procedurę kupna działki w przetargu opisywaliśmy już szczegółowo na naszym blogu, warto zatem zapoznać się z tym artykułem. Aby wziąć udział w przetargu konieczne jest wpłacenie wadium – ta kwota zostaje zaliczona na poczet uzyskanej w przetargu ceny nieruchomości. W przypadku, gdy nie wygramy przetargu, jest ona zwracana, zwykle w ciągu trzech dni od jego zamknięcia.

Jakie dokumenty są niezbędne przy zakupie działki?

Większość dokumentów dotyczących nieruchomości przygotowuje sprzedający, czy organizator przetargu. Może on zawrzeć wynikające z nich dane w informatorze przetargowym (sporadycznie za jego udostępnienie będzie pobierać od uczestników opłatę, zwykle w wysokości kilkudziesięciu złotych). Te dokumenty to przede wszystkim:

• wyrys i wypis z rejestru gruntów;
• wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli obowiązuje on dla danego terenu;
• zaświadczenie, że działka nie jest objęta planem urządzenia lasu;
• zaświadczenie, że działka nie znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją;
• odpis księgi wieczystej.

W przypadku instytucji samorządowych, czy państwowych, przynajmniej część tych kosztów może zostać pominięta, zwłaszcza jeśli za wydanie danego zaświadczenia odpowiedzialny jest ten sam organ, który organizuje przetarg.

Dodatkowe koszty po stronie kupującego

Przy zawieraniu notarialnej umowy kupna sprzedaży mamy do czynienia z kosztami obejmującymi wynagrodzenie notariusza, podatki oraz opłaty sądowe. Ponieważ notariusz, poza samym sporządzeniem aktu notarialnego, dokonuje też czynności związanych z przeniesieniem własności, wszystkie opłaty uiszcza się właśnie w kancelarii notarialnej. Zostają one wyszczególnione w akcie notarialnym. Te opłaty to:

• taksa notarialna za sporządzenie notarialnej umowy kupna sprzedaży;
• taksa notarialna za sporządzenie wypisów aktu notarialnego;
• taksa notarialna za złożenie wniosku wieczystoksięgowego;
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC);
• podatek VAT od wynagrodzenia notariusza (taksy notarialnej);
• opłata sądowa od wniosku o założenie księgi wieczystej, jeśli jest taka konieczność, lub o odłączenie działki od księgi wieczystej i założenie nowej księgi dla odłączanej części;
• opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności dla nowego nabywcy działki.

O ile opłaty sądowe są niezależne od wartości transakcji i wynoszą obecnie – za założenie księgi wieczystej 100 zł, za wpis do niej 200 zł – to na pozostałe opłaty wpływa cena nieruchomości, a na taksę notarialną dodatkowo rodzaj i przeznaczenie działki, oraz… negocjacje.

Przepis, który określa stawki dla notariuszy to Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z § 3. Maksymalna stawka od wartości przedmiotu czynności notarialnej wynosi:

1. do 3.000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7. powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.

Warto zaznaczyć, że § 6. Stawka za akt notarialny dokumentujący umowy i inne czynności pomniejsza tę maksymalną wartość o połowę w przypadku katalogu umów, obejmującego między innymi:

• umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
• umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny,
• przebieg licytacji lub przetargu,
• umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 objaśnienie pojęć pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086 i 1378)

oraz inne. Tę maksymalną stawkę określoną przepisami można ponadto negocjować z notariuszem, o czym wielu kupujących nie wie.

Taksa notarialna – również maksymalna – za sporządzenie wypisów aktu notarialnego to, zgodnie z § 12. Stawki za wypisy, odpisy lub wyciągi z dokumentu – 6 zł za każdą jego stronę.

Podatki z kolei to procent od kwoty, której dotyczą. Taksy notarialne objęte są 23% VAT-em, a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości transakcji.

Warto wiedzieć, że zakup nieruchomości wystawionych na przetarg podlegający przepisom o gospodarce nieruchomościami – czyli większość przetargów organizowanych przez urzędy gmin – nie podlega podatkowi PCC. To zwolnienie znacząco obniża dodatkowe koszty transakcji.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Estymacja kosztów dodatkowych (nieobejmujących ceny działki) przy zakupie działki budowlanej o wartości 250 000 zł

Zaprezentowane poniżej wyliczenie jest jedynie przykładowe i należy się liczyć z tym, że w realnej sytuacji możemy mieć do czynienia z innymi wartościami.

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od wartości nieruchomości (2%) – 5000 zł
• taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – 1770 zł
• podatek VAT (23%) od wynagrodzenia notariusza – 407,10 zł
• taksa notarialna za sporządzenie wypisów z aktu notarialnego (minimalna ilość wypisów to 5: dla sprzedającego, dla kupującego, do sądu, do urzędu skarbowego oraz do wydziału podatkowego właściwego urzędu gminy lub powiatu), o przykładowej długości 5 stron – 150 zł
• podatek VAT (23%) od wypisów – 34,50 zł
• taksa notarialna od wniosku o odłączenie działki z księgi wieczystej, do nowej księgi wieczystej i wpisanie nowego nabywcy w dziale II tej księgi – 200 zł
• podatek VAT (23%) od opłaty za wniosek – 46 zł
• opłata sądowa za odłączenie działki z księgi wieczystej, do nowej księgi wieczystej i wpisanie nowego nabywcy w dziale II tej księgi – 400 zł

W powyższym przykładzie całkowita wysokość kosztów dodatkowych wynosi 8007,60 zł, które trzeba doliczyć do ceny działki, wynoszącej 250 000 zł. O tych kosztach trzeba pamiętać przystępując do licytacji nieruchomości. Ale jeśli przetarg jest organizowany na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak wspomnieliśmy powyżej, zakup nieruchomości zwolniony będzie z PCC, czyli koszty dodatkowe zostaną pomniejszone o 5000 zł. To duża przewaga kupna działki w drodze przetargu w porównaniu z transakcją zawieraną na rynku wtórnym.

Przeczytaj również: Podatek od kupna działki – kto i kiedy go płaci?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com