Podejścia i metody stosowane w wycenie nieruchomości

4.7/5 - (6 votes)

Podstawy wyceny nieruchomości zostały określone w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w rozdziale IV – „Wycena nieruchomości.”

Ustawa w swej treści określa, że przepisy w niej zawarte w zakresie szacowania nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na rodzaj przeznaczenie i położenia, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia:

wartości rynkowej nieruchomości,
wartości odtworzeniowej nieruchomości,
wartości katastralnej nieruchomości,
innych rodzajów wartości nieruchomości.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową nieruchomości określa się dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (kupna-sprzedaży) nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Przeczytaj: Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości.

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Jak do tej pory, wartość katastralna nie była ustalana. Wartość katastralna ma dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości, którego wyniki będą podstawą do naliczenia podatku od nieruchomości.

Określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej oraz katastralnej i innych dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Przeczytaj: Wartość katastralna – co to jest i jak się ją ustala?

Rodzaje podejść stosowanych przy wycenie nieruchomości

Sposoby określania wartości nieruchomości, zwane podejściem do wyceny nieruchomości, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, art. 154.1:

“Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.”

Wspomniana Ustawa określa podstawowe rodzaje podejść – sposobów, stosowanych przez rzeczoznawcę majątkowego podczas wyceny nieruchomości. Należą do nich:

podejście porównawcze,
podejście dochodowe lub kosztowe,
podejście mieszane, zawierające elementy podejścia porównawczego i dochodowego.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.

Jeżeli wymienione podejścia, z uwagi na istniejące uwarunkowania, nie pozwalają na określenie wartości rynkowej, wówczas stosuje się podejście mieszane, tj. zawierające elementy podejścia porównawczego i podejścia dochodowego lub kosztowego.

Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Podejście porównawcze

Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W podejściu porównawczym stosuje się:

metodę porównywania parami,
metodę korygowania ceny średniej lub
metodę analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie porównywania parami rzeczoznawca majątkowy porównuje nieruchomość wycenianą, której cechy są znane, z każdą nieruchomością podobną, która była przedmiotem obrotu i znane są cechy tej nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji. Wartości te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Warunkiem rzetelnie przeprowadzonej wyceny nieruchomości przy zastosowaniu metody porównawczej jest istnienie archiwum cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W celu porównania cen i cech nieruchomości rzeczoznawca majątkowy korzysta z uprawnień jakie posiada, pozyskuje dane o wartościach nieruchomości w Starostwie Powiatowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości zbywanej bądź nabywanej. Zgodnie bowiem z przepisami prawa, Starosta prowadzi rejestr cen nieruchomości, określonych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości, określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków na mocy odrębnych przepisów.

Rzeczoznawca majątkowy „zaciągając” do porównań ceny transakcyjne, odrzuca ceny nieruchomości uzyskane w transakcjach szczególnych, do których zalicza się sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości.

Przy metodzie korygowania ceny średniej, do porównań bierze się kilkanaście nieruchomości położonych w obszarze danej gminy bądź starostwa, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla, których znane są ceny transakcyjne, cechy tych nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości, współczynnikami nieruchomości, uwzględniających różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

Metodę inwestycyjną wyceny nieruchomości stosuje się najczęściej przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów najmu bądź dzierżawy. Wysokość dochodu można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszu.

Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można określić w sposób jak przy metodzie inwestycyjnej. W metodzie zysków dochód odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
Stosując metodę wskaźników szacunkowych gruntów, wartość gruntu rolnego określa się iloczynem wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna albo ceny 1 m3 drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna skorygowaną o koszty pozyskania i zrywki drewna przyjmuje się z rynku lokalnego albo z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Przeczytaj: Co wpływa na wartość rynkową nieruchomości?

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Dane o nieruchomościach wykorzystywane w wycenie

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

księgach wieczystych,
katastrze nieruchomości,
ewidencji sieci uzbrojenia terenu:
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości,
3b) rejestrach zabytków;
tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę,
wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe:
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego,
świadectwie charakterystyki energetycznej.

Podstawa prawna: