Podatek od sprzedaży działki – kto i kiedy go płaci?

Sprzedaż nieruchomości oznacza zwykle uzyskanie dochodu w postaci środków finansowych. A od dochodu należy zapłacić podatek do Skarbu Państwa. Jakie podatki płaci osoba sprzedająca działkę lub inną nieruchomość oraz czy można niektórych podatków uniknąć zgodnie z prawem? O tym w naszym artykule.

Wartość podatku dochodowego od sprzedaży działki i termin jego płatności

W przypadku sprzedaży działki przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, jak również przez przedsiębiorcę, dotychczasowy właściciel zobowiązany jest do odprowadzenia podatku dochodowego od uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości. O podatku VAT, który płacą wyłącznie przedsiębiorcy sprzedający nieruchomość wspomnieliśmy w artykule pt. “Podatek od kupna działki – kto i kiedy go płaci?” Stawka podatku dochodowego jest stała – jest to ryczałt, który wynosi 19% podstawy opodatkowania. Tę podstawę stanowi dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów jego uzyskania. Aby go obliczyć należy zatem określić jaką kwotę stanowi przychód, a jaką koszty.

Te wartości, jak i wartość dochodu, podaje się w deklaracji PIT-39, która jest dla organu podatkowego podstawą rozliczenia podatnika. Co istotne, podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie płacimy od razu po jej dokonaniu. Ten obowiązek powstaje po zakończeniu roku podatkowego. Deklarację PIT-39 składamy zatem razem z ogólną deklaracją podatkową do końca kwietnia następnego roku kalendarzowego.

Jak obliczyć wartość podatku od sprzedaży działki?

Przychód ze sprzedaży nieruchomości to kwota, która jest wpisana w akcie notarialnym jako kwota do zapłaty przez kupującego, pomniejszona o wydatki, które zostały poniesione przez sprzedającego w celu zbycia nieruchomości. Należą do nich:

• wydatki poniesione na zamieszczenie ogłoszeń o zamiarze sprzedania nieruchomości;
• wynagrodzenie dla pośredników i agentów nieruchomości;
• wynagrodzenie notariusza, jeśli to sprzedający pokrywa ten koszt (zwykle pokrywa go kupujący, wówczas sprzedający nie może go odjąć);
• koszt uzyskania dokumentów i zaświadczeń do aktu notarialnego, w tym opłaty skarbowe za uzyskanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, z planów miejscowych i tym podobne.

Otrzymany po odjęciu powyższych wartości wynik, stanowi przychód sprzedającego.

Kosztami uzyskania przychodu są również wydatki poniesione przez właściciela nieruchomości, które nie są powiązane bezpośrednio z zamiarem jej sprzedaży. Przede wszystkim jest to cena zakupu działki przez sprzedającego. Dodatkowo, jeśli właściciel podczas użytkowania nieruchomości poniósł koszty w celu podniesienia jej wartości, takie jak remonty czy modernizacje, także można je odliczyć od przychodu. Te działania dotyczą budynków, a nie niezabudowanych działek gruntu, ale w tym przypadku kosztem mogą być opłaty związane z przekształceniem działki rolnej lub nieużytkowej w działkę budowlaną.

Jeśli działka nabyta została w drodze spadku lub darowizny, do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można:

• opłacone kwoty podatku od spadków i darowizn;
• zapłacony zachowek;
• spłacone przez sprzedającego długi spadkowe.

Po odjęciu sumy kosztów od kwoty przychodu otrzymujemy kwotę dochodu, jaki uzyskał dotychczasowy właściciel działki w drodze jej sprzedaży. 19% kwoty dochodu to podatek, jaki należy zapłacić do urzędu skarbowego.

W jakich sytuacjach jesteśmy zwolnieni z zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży działki?

Przepisy przewidują możliwość zwolnienia podatnika z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia

Pierwszym z nich jest sprzedaż nieruchomości, której nabycie nastąpiło więcej niż pięć lat przed jej sprzedażą. Należy pamiętać, że tu brany jest pod uwagę okres pełnych pięciu lat kalendarzowych, a nie pięć lat dzień do dnia.

Przykład: działkę kupioną w marcu 2017 roku można sprzedać bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego dopiero w styczniu 2023 roku.

W przypadku budowy domu lub mieszkania w budynku wielorodzinnym, za datę nabycia nieruchomości przyjmuje się datę uzyskania przez nieruchomość pozwolenia na użytkowanie. Co istotne w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, tutaj datą początkową jest ich nabycie lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie przez spadkodawcę, a nie datę otrzymania spadku.

Przykład: Jan Kowalski otrzymał w spadku po babci działkę w listopadzie 2022 roku. Babcia była właścicielką tej działki od śmierci jej rodziców w 1987 roku. Jak Kowalski może tę działkę sprzedać od razu (po uzyskaniu wpisu w księdze wieczystej), bez konieczności zapłaty podatku dochodowego.

Deklaracja wydatkowania kwoty dochodu na własne cele mieszkaniowe

Jeśli nabyliśmy działkę z zamiarem budowy domu jednorodzinnego, ale nasza sytuacja życiowa zmieniła się w okresie krótszym niż przewidziane ustawowo pięć lat, nadal możemy tę działkę sprzedać i nie zapłacić podatku dochodowego. Konieczna jest jednak deklaracja, że całą kwotę uzyskanego przychodu ze sprzedaży działki przeznaczymy na kupno mieszkania, domu, lub innej działki w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Taką deklarację wskazuje się w zeznaniu podatkowym PIT-39, a na dopełnienie obowiązku podatnik ma trzy pełne lata kalendarzowe od roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przykład: w 2022 roku Państwo Nowak sprzedali po roku od zakupu dwupokojowe mieszkanie. Mają zatem czas do końca 2025 roku na kupno nowego mieszkania, działki lub domu.

Przy tej transakcji należy dokładnie trzymać się definicji ustawowej “własnych potrzeb mieszkaniowych”. Nie można na przykład kupić mieszkania dla dorosłej córki, w którym to ona będzie mieszkać. Jako koszt zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe można za to uznać, poza oczywistymi sytuacjami, między innymi:

• adaptację na cele mieszkalne nieużytkowej części budynku, na przykład poddasza;
• wkład własny w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt;
• jeśli kredyt został zaciągnięty przed zbyciem nieruchomości – koszty spłaty kredytu wraz z odsetkami;
• koszty notarialne związane z zakupem nowej nieruchomości.

Nie trzeba płacić podatku, jeśli nie ma dochodu

Ostatnią sytuacją, w której nie zapłacimy podatku dochodowego, nawet jeśli nie upłynęło pięć lat od daty zakupu działki, jest taka, gdzie nie osiągnęliśmy żadnego dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie zdarza się ona często, ale czasem okoliczności zmuszają nas do spieniężenia środków nieruchomych nawet po cenie niższej niż ta, za jaką je kupiliśmy. Cena może być też nieznacznie wyższa, ale jeśli koszty zbycia oraz koszty uzyskania przychodu były duże, to nasz dochód może okazać się równy zero, albo nawet ujemny, co oznacza, że osiągnęliśmy stratę. W takiej sytuacji podatek dochodowy jest nienależny.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pexels.com