Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Odrolnienie działki pod budowę domu to dość długi proces najeżony formalnościami, a często też bardzo kosztowny. Przeczytaj, na czym polega – i kiedy się opłaca.

Działki przeznaczone do produkcji rolnej (czyli np. pod uprawę zbóż, na sady czy pastwiska dla zwierząt) często położone są w miejscach bardzo malowniczych, spokojnych, a jednocześnie dobrze skomunikowanych z większymi ośrodkami miejskimi. Nic dziwnego, że wiele osób chciałoby kupić taki kawałek ziemi i się na nim osiedlić. Kolejnym, nie mniej ważnym argumentem jest cena – zwykle istotnie niższa niż w przypadku działek budowlanej o tej samej powierzchni. Wynika ona jednak właśnie stąd, że na działce rolnej zasadniczo nie wolno postawić domu… chyba że się tę działkę najpierw odrolni. Dowiedz się, jak to zrobić.

Zakup działki rolnej

Na wstępie jeszcze tylko kilka słów o tym, kto może w ogóle wejść w posiadanie działki rolnej. Kwestia ta jest bowiem obwarowana kilkoma regulacjami, mającymi na celu przede wszystkim ograniczenie skupowania atrakcyjnych gruntów i niekontrolowanej ich komercjalizacji przez deweloperów. Sporo zależy tu od powierzchni nabywanego terenu. Jeśli nie jesteś rolnikiem, wolno ci kupić działkę rolną mającą:

• mniej niż 30 arów – bez większych przeszkód (1 ar = 100 metrów kwadratowych);
• 30-50 arów – tylko jeżeli stoi już na niej budynek mieszkalny wzniesiony przed 30 kwietnia 2016 r.;
• więcej niż 30 arów, ale mniej niż 1 hektar – o ile Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu w tej sytuacji prawa pierwokupu (1 hektar = 100 arów = 10 tys. m kw.);
• ponad 1 hektar – tylko za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, przy czym nabywca jest zobowiązany do prowadzenia na danej działce działalności rolniczej przez co najmniej 5 lat, a odsprzedać ją może wyłącznie rolnikowi.

Dotyczy to również działek rolno-budowlanych (zob. „Rodzaje działek gruntowych i ich przeznaczenie”). Warto też wiedzieć, że jednemu inwestorowi na terenie wiejskim na cele nierolnicze zakupić wolno nie więcej niż jedną działkę. Co ciekawe, na terenach miejskich też występują działki rolne, na mocy prawa są one jednak automatycznie odrolnione. Aby móc na nich budować, trzeba natomiast jeszcze dokonać wyłączenia ich z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej

Działkę rolną na terenie wiejskim należy zaś wcześniej odrolnić, czyli zmienić jej przeznaczenie właśnie na cele nierolnicze. Można to zrobić na jeden z dwóch sposobów, w zależności od tego, czy dany grunt objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), czy nie. Dowiesz się tego w urzędzie gminy, na terenie której znajduje się działka, a coraz częściej także na jego stronie internetowej. Tam też dostępny może być rekomendowany wzór wniosku o zmianę planu miejscowego. Wniosek taki powinien zawierać na pewno:

• dane wnioskodawcy – co najmniej imię i nazwisko,
• dane działki, która ma zostać przekształcona z rolnej w budowlaną – w tym oznaczenie jej klasy (p. niżej),
• uzasadnienie – warto się w nim powołać chociażby na niską przydatność danej parceli dla produkcji rolnej lub brak innych nieużytków na terenie objętym MPZP.

Do wniosku składanego w urzędzie gminy zwykle dołączyć trzeba dokumenty takie jak wypis i wyrys z rejestru gruntów czy mapa geodezyjna. Niestety, przepisy nie określają czasu, w jakim wniosek ów musi zostać rozpatrzony. Uzbroić się więc musisz w dość sporą dozę cierpliwości, bo uchwalenie nowego planu miejscowego potrafi zająć nawet kilka lat.

Nieco lepiej sprawa potrafi wyglądać wtedy, gdy teren nie jest objęty MPZP. W urzędzie gminy zawnioskować należy wówczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (potocznie: „wuzetki”, od skrótu WZ jak „warunki zabudowy”). Na rozpatrzenie takiego wniosku gmina ma zaś ustawowo 60 dni. Jak pokazuje praktyka, termin ten w większości przypadków zostaje przekroczony, wciąż jednak sprawę załatwić można zwykle o wiele szybciej, niż gdyby wymagało to wprowadzenia zmian w planie miejscowym.

Aby decyzja urzędu była pozytywna, spełnione muszą zostać warunki przedstawione w art. 61 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co oznacza:

• dostęp działki do drogi publicznej;
• sąsiadowanie tej działki z co najmniej jedną działką, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej i jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w okolicy – zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa;
• wystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie terenu – istniejące lub projektowane (wystarczy przedstawić umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu w przyszłości);
• zgodność decyzji z przepisami odrębnymi – np. w zakresie ochrony środowiska czy prawa budowlanego;
• brak wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Przeczytaj: Jak uzyskać wypis i wyrys z rejestru gruntów?

Klasa gruntu a zgoda na odrolnienie działki

Chodzi tu o zgodę ministerstwa właściwego do spraw rolnictwa. Zgodnie bowiem z Ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze przeznaczać można przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, ewentualnie grunty „o najmniejszej przydatności produkcyjnej”, czyli te należące do klasy IV, V bądź VI. W ich przypadku decyzję o przekształceniu działki może podjąć sama gmina. Grunty bardziej wartościowe z punktu widzenia upraw (zaliczone do klasy I, II lub III), jako szczególnie cenne dla krajowej gospodarki, nie zawsze się da się odrolnić – decyduje zaś o tym właśnie minister. Kiedy jego zgoda jest potrzebna, to gdy składasz wniosek o zmianę MPZP, za pośrednictwem marszałka województwa występuje o nią w twoim imieniu urząd.

Mająca miejsce w ostatnich latach nowelizacja przepisów przewidziała jednak pewne wyjątki dla indywidualnych inwestorów, którzy pragną zakupić niewielką działkę rolną w celu postawienia na niej domu jednorodzinnego – w ich przypadku ministerialna zgoda nie jest wymagana, niezależnie od klasy gruntu. Na mniejszą liczbę formalności i uproszczenie całego procesu odrolnienia możesz liczyć, jeżeli twoja działka rolna:

• ma powierzchnię mniejszą niż 5000 m kw. (0,5 ha);
• leży maksymalnie 50 m od najbliższej działki budowlanej i zarazem maksymalnie 50 m od drogi publicznej;
• w co najmniej połowie powierzchni każdej zwartej części gruntu leży w obszarze zwartej zabudowy – który to obszar stanowi minimum 5 budynków (nie licząc tych o funkcji wyłącznie gospodarczej) oddalonych od siebie o maksymalnie 100 m.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Gdy działka spełnia powyższe warunki, nie trzeba też ponosić opłat za wyłączenie jej z produkcji rolnej, które jest ostatnim etapem na drodze do przekształcenia parceli w działkę budowlaną. Wymaga zaś – po dokonaniu zmiany jej przeznaczenia w MPZP tudzież uzyskaniu warunków zabudowy – złożenia stosownego wniosku w starostwie powiatowym właściwym ze względu na położenie gruntu. Czas rozpatrywania tego wniosku nie powinien przekroczyć 2 miesięcy.

Zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klasy I-III wydaje minister ds. rolnictwa, a gruntów sklasyfikowanych niżej – starosta. Zgoda taka nie jest potrzebna w przypadku gruntów o klasie IV, IVa, IVb, V lub VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego*, jako że zasadniczo i tak nie są one przeznaczone na cele rolnicze, a więc nie podlegają ochronie. Należy jednak uzyskać potwierdzenie takiego stanu rzeczy od starosty (to tzw. decyzja o charakterze deklaratoryjnym, czyli taka, która po prostu nie jest odmowna).

*Uwaga: decyzja administracyjna (czyli zezwolenie) w kwestii wyłączenia działki z produkcji rolnej jest wymagana nawet dla wymienionych gruntów, jeżeli są to grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a więc np. grunty pod stawami rybnymi, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych, pod budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolniczej lub przetwórstwu rolno-spożywczemu czy grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Wyłączenie działki z produkcji rolnej – o ile nie chodzi o małą parcelę pod dom jednorodzinny, jak to opisano wyżej – to nie tylko formalności, ale też koszty. I to niemałe. Tym zaś wyższe, im lepsza klasa gruntu, co obrazuje poniższa tabela.

Jeżeli działka ma mniej lub więcej niż 1 ha powierzchni, kwotę wylicza się proporcjonalnie. Pomniejsza się ją także o wartość nieruchomości ustaloną na podstawie cen rynkowych. Warto też wiedzieć, że w przypadku działki, której powierzchnia przekracza 0,5 ha, należność uiścić trzeba tylko za „nadwyżkę” terenu. Termin płatności to 60 dni od momentu wydania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Oprócz opłaty jednorazowej z tego tytułu odprowadzać trzeba jeszcze opłaty roczne. Wysokość każdej z nich to 10% pierwotnej należności, uiszcza się je zaś co roku do 30 czerwca przez 10 lat – jeżeli wyłączenie z produkcji rolnej jest trwałe. Wyłączenie nietrwałe oznacza konieczność uiszczania opłat rocznych przez cały okres wyłączenia, aczkolwiek nie dłużej niż przez 20 lat.

Uwaga: w przypadku sprzedaży działki obowiązek uiszczania opłat za wyłączenie jej z produkcji rolnej przechodzi na nabywcę (którego sprzedający musi o tym fakcie poinformować przed transakcją).

Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze koszty postępowania administracyjnego, których wysokość jest różna w różnych urzędach. Ponadto liczyć się trzeba z tym, że gmina może naliczyć specjalny podatek związany z (ustalanym przez rzeczoznawcę) wzrostem wartości działki wskutek jej odrolnienia. Działki rolne są wszak znacznie tańsze od tych budowlanych.

Przeczytaj również: Inwestowanie w grunty – czy zakup ziemi się opłaca?

Czy warto przekształcić działkę rolną w budowlaną

Różnica w cenie bywa tak znaczna, że mimo poniesienia wysokich kosztów – które w założeniu mają być kolejnym czynnikiem zniechęcającym do przeznaczania najżyźniejszych gleb na cele inne niż uprawa – odrolnienie działki położonej na terenie wiejskim wciąż może się opłacać bardziej niż zakup działki budowlanej w granicach administracyjnych miasta. Cena przekształcenia potrafi też jednak zniwelować ewentualne oszczędności wynikające z zakupu niedrogiej parceli. Jak więc w przypadku każdej inwestycji, tak i tutaj przed podjęciem decyzji uważnie przestudiować należy wszystkie zalety i wady takiego rozwiązania, oprócz bilansu zysków i strat uwzględniając także czas oraz ogrom formalności, jakich należy dopełnić, aby odrolnić działkę.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com.