Ogłoszenia o licytacji komorniczej nieruchomości często dotyczą udziału w niej, a nie całego mieszkania, działki lub domu. Z czym wiąże się nabycie takiego prawa własności, jakie wiążą się z tym ryzyka i czy w ogóle warto kupić ułamkową część nieruchomości? O tym w naszym artykule.
Dlaczego komornik sprzedaje udział w nieruchomości?
Nieruchomości wystawiane są na licytację komorniczą w toku postępowań egzekucyjnych z majątku dłużnika. Co do zasady, dłużnik odpowiada za swoje długi całym majątkiem. Oznacza to, że egzekucja może być prowadzona z nieruchomości i ruchomości, których jest właścicielem, oraz innych środków. Jeśli dłużnik jest jedynym właścicielem nieruchomości, jest ona objęta postępowaniem w całości. Ale jeśli jest jednym ze współwłaścicieli, wtedy komornik może wystawić na licytację tę jej część, która wchodzi w skład majątku osoby, wobec której toczy się postępowanie. Stąd na Liście Przetargów pojawiają się ogłoszenia, które dotyczą udziału we własności mieszkania, domu lub innego rodzaju nieruchomości.
Co istotne współwłasność nieruchomości może być określona dwojako:
- jako współwłasność łączna, na przykład w przypadku małżeńskiej wspólności majątkowej, lub współwłasności wspólników spółki cywilnej;
- albo jako wspólne prawo własności określone konkretnym ułamkiem.
Egzekucja komornicza udziałów w nieruchomości dotyczy wyłącznie współwłasności wyrażonej ułamkiem. W przypadku współwłasności łącznej komornik może albo zająć całe mieszkanie, jeśli wszyscy współwłaściciele są dłużnikami – tej sytuacji nie omawiamy w niniejszym artykule – albo dokonuje egzekucji z majątku osobistego, jeśli dłużnikiem jest jeden ze współwłaścicieli.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów „Zakup mieszkania na licytacji komorniczej”
Czym jest współwłasność?
Kwestie dotyczące współwłasności ułamkowej regulowane są przepisami Kodeksu Cywilnego. O współwłasności możemy mówić, jeśli łącznie występują trzy elementy:
- pojedynczy przedmiot prawa własności – na przykład mieszkanie;
- wiele podmiotów, to jest właścicieli;
- oraz niepodzielność wspólnego prawa.
Niepodzielność prawa własności oznacza, że przysługuje ono niepodzielnie kilku osobom, przy czym każda z tych osób ma prawo do całej rzeczy. Zatem nawet jeśli fizycznie mieszkanie zostanie podzielone, czy zawarta zostanie umowa pomiędzy współwłaścicielami o korzystaniu z poszczególnych pomieszczeń, wobec sądów, czy organów administracyjnych, każdy z nich jest współwłaścicielem całego mieszkania, w zakresie określonym ułamkiem.
Warto jeszcze wspomnieć, że współwłasność łączną od wspólnej własności ułamkowej odróżnia sposób dysponowania i rozporządzania jej przedmiotem. W przypadku współwłasności łącznej decyzje dotyczące przedmiotu współwłasności obejmują łącznie wszystkich współwłaścicieli. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych natomiast każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem, na przykład poprzez zbycie, dzierżawę, czy obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym.
Przy współwłasności ułamkowej, jej wielkość określa też zakres uprawnień i obowiązków współwłaścicieli względem przedmiotu współwłasności oraz siebie nawzajem. Chodzi na przykład o ponoszenie ciężarów na jego utrzymanie – czynszu, kosztów remontu – jak również czerpanie zysków, na przykład czynszu za wynajęcie mieszkania.
Nabycie ułamkowego udziału w nieruchomości
Powyższe zasady dotyczą współwłasności, która powstała w wyniku nabycia spadku, darowizny, czy dokonania zakupu nieruchomości przez dwie lub więcej osób niezwiązanych określonym stosunkiem osobistym. Prawa i obowiązki przejdą oczywiście również na osobę, która dokona zakupu ułamkowego udziału we współwłasności, o czym warto wiedzieć, rozważając wzięcie udziału w tego rodzaju licytacji komorniczej. W artykule „Zakup udziałów w nieruchomości” pisaliśmy szerzej o ryzykach związanych ze współwłasnością, oraz o tym kiedy warto rozważyć taką inwestycję.
Z podobną sytuacją mamy do czynienia w przypadku zakupu procentowych (ułamkowych) udziałów w mieszkaniu wystawionym na licytację komorniczą. Do zalet takiej oferty należeć powinna okazyjna cena. Trudności zaś mogą wyniknąć przede wszystkim z charakteru i postawy osób, z którymi wejdziemy we współwłasność. Zachęcamy do zapoznania się z powyższym artykułem, celem poszerzenia wiedzy na ten temat.
Na co zwrócić uwagę przystępując do licytacji komorniczej udziału w nieruchomości?
Na naszym blogu pisaliśmy też wielokrotnie o licytacjach komorniczych, ich przebiegu oraz o tym, co jest istotne dla uczestnika takiej licytacji. Tym razem chcemy zwrócić uwagę na różnice wynikające z przepisów dotyczących prawa udziału w nieruchomości.
Egzekucja z udziału w nieruchomości odbywa się bez zgody oraz bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Są oni powiadamiani o zajęciu udziału w nieruchomości, jednak nie są stronami postępowania egzekucyjnego. Nie przysługuje im zatem prawo do wnoszenia zastrzeżeń, czy zaskarżania opisu i oszacowania nieruchomości.
Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, jako jednolity przedmiot prawa własności. Dopiero po oszacowaniu, na podstawie stosunku w jakim pozostaje egzekwowana część ułamkowa do całej nieruchomości, określa się wartość egzekwowanej części ułamkowej do całej sumy oszacowania. Minimalna cena za jaką można kupić udział w nieruchomości w drodze licytacji komorniczej to trzy czwarte tej wyliczonej wartości. Oczywiście, jeśli udziału nie uda się zbyć na pierwszej licytacji, wyznaczany jest drugi termin licytacji, gdzie cena minimalna wynosi dwie trzecie ceny oszacowania udziału.
Pozostałym współwłaścicielom mieszkania nie przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność ani przed licytacją, ani w sytuacji, gdy nikt inny nie przystąpił do licytacji. Takie prawo dotyczy wyłącznie nieruchomości rolnych. Współwłaściciele mogą jednak przystąpić do licytacji udziału w nieruchomości na zasadach ogólnych, tak jak pozostali uczestnicy.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com
