Flip na działce – jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych?

Flip, czyli zakup nieruchomości i szybka jej sprzedaż z zyskiem, dotyczyć może nie tylko mieszkań, ale też działek gruntowych. Przeczytaj więcej na ten temat.

W ogólnym założeniu flip na działce polega dokładnie na tym samym co flip mieszkaniowy: kupujesz nieruchomość i możliwie szybko sprzedajesz ją tak, żeby na tym zarobić. W przypadku lokali da się to osiągnąć na kilka sposobów, wśród których bodaj najpopularniejszym jest podniesienie atrakcyjności mieszkania – a więc też jego wymiernej wartości – np. poprzez remont. Działki jednak nie wyremontujesz, czekanie zaś na samoistny wzrost jej ceny zwykle zajmuje długie lata. Jak zatem flipować na gruntach? Odpowiedź znajdziesz w poniższym artykule.

Flip na działce a flip mieszkaniowy

Warto dowiedzieć się co nieco o inwestowaniu w działki na flipa chociażby dlatego, że na rynku mieszkaniowym panuje wśród flipperów już dość duża konkurencja i powoli coraz trudniej znaleźć prawdziwą okazję, która pozwala się wzbogacić w stosunkowo niedługim czasie. Nieruchomości gruntowe tymczasem to dziedzina dopiero budząca zainteresowanie osób pragnących inwestować we flipy.

Kolejnym argumentem przemawiającym za rozważeniem flippingu na działkach jest fakt, że pojedyncze przedsięwzięcie potrafi być tu o wiele bardziej opłacalne niż flip mieszkaniowy. Wynika to przede wszystkim z różnic w klientach docelowych. Mieszkanie zazwyczaj sprzedaje się temu, kto chce z niego po prostu korzystać we własnym zakresie lub ewentualnie wynajmować lokal innym „zwykłym ludziom”. Działkę natomiast można sprzedać nie tylko osobie prywatnej, ale też skłonnym zapłacić znacznie więcej podmiotom takim jak deweloperzy budowlani albo firmy potrzebujące przestrzeni np. pod magazyny, hale czy obiekty usługowe – a w ostatnim czasie także inwestorzy poszukujący gruntów pod farmy fotowoltaiczne.

Trzeba też jednak zaznaczyć, że umiejętne flipowanie na działkach w porównaniu z flipami mieszkaniowymi wymaga nieco szerszego zakresu wiedzy i umiejętności, a jeśli samemu się nimi nie w pełni dysponuje – współpracy z dobrze dobranymi, zaufanymi ekspertami z różnych dziedzin. Z tego względu pionierzy działkowego flippingu najczęściej rekrutują się z osób mających już jakieś doświadczenie w obrocie nieruchomościami. Niech cię jednak nie zniechęca, jeśli takim doświadczeniem jeszcze nie dysponujesz! Przeczytaj lepiej dalszą część tekstu i dopiero wtedy oceń swoje możliwości na tym polu.

Jak i gdzie znaleźć działkę na flipa

Szukanie działek na flipa może przebiegać bardzo podobnie do szukania mieszkań na flipa. Oprócz przeglądania portali ogłoszeniowych w internecie warto natomiast dodatkowo odwiedzać strony urzędów gmin i miast, a także same urzędy – w celu zapoznania się z rysunkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile go uchwalono, p. niżej). Świetnym pomysłem jest ponadto udanie się na wizję lokalną i wypatrywanie ogłoszeń na płotach czy słupach. Są również tacy, którzy gruntów pod inwestycje, w tym flipy, szukają przy użyciu… map online.

Zdecydowanie warto też zajrzeć do serwisu ListaPrzetargow.pl, który gromadzi informacje o działkach wystawianych na sprzedaż przez gminy, syndyków, komorników czy spółki skarbu państwa w drodze przetargu bądź licytacji. Ceny wywoławcze takich nieruchomości często są znacznie niższe niż rynkowe, co już na starcie pozwala spodziewać się konkretnego zarobku na ich późniejszym zbyciu.

Dobry flipper nie liczy jednak na zyski wyłącznie z tego tytułu, że kupuje się działkę tanio, a zamierza sprzedać ją drożej. Znacznie pewniejszym źródłem przychodu jest podniesienie wartości działki, co można zrobić tak samo jak w przypadku mieszkań wieloma, choć nie takimi samymi metodami. Poszukując idealnej działki na flipa, najlepiej więc brać pod uwagę przede wszystkim parcele z pozoru nieatrakcyjne, z jakimś „defektem” – ale takim, który będziesz w stanie usunąć. I to na tyle szybko oraz na tyle niewielkim nakładem kosztów, by zwróciły ci się one z satysfakcjonującą nawiązką.

Drugim kluczowym kryterium wyboru jest twój docelowy klient. Inna działka będzie cię wszak interesować, jeśli jej kupcem ma być osoba prywatna, szukająca kawałka zieleni pod domek letniskowy, a inna, gdy zamierzasz sprzedać grunt chociażby deweloperowi, który szuka tzw. gotowców inwestycyjnych, czyli terenów, gdzie zrealizuje projekty szybko, sprawnie i przy ograniczonym ryzyku.

Warto wiedzieć
Kiedy już określisz swojego odbiorcę, łatwiej będzie ci nie tylko wybrać odpowiedni grunt, ale często też sfinansować jego zakup. Wielu flipperów podpisuje bowiem z dotychczasowymi właścicielami parceli jedynie umowy przedwstępne, z własnych środków pokrywając tylko zadatek, a w międzyczasie dogadując się z finalnym inwestorem, który pokrywa resztę kwoty – oraz wynegocjowaną „marżę” flippera.

Przeczytaj: Zakup działki od syndyka – na co zwrócić uwagę?

Jak podnieść wartość działki na flipa

Jednym z najłatwiejszych, a w związku z tym również najpopularniejszych sposobów podniesienia wartości gruntu, który chce się szybko spieniężyć, jest zakup jednego dużego kawałka ziemi i podzielenie go na mniejsze parcele. To rozwiązanie sprawdza się zwłaszcza w przypadku działek budowlanych i rekreacyjnych przeznaczonych na użytek osób prywatnych, które zazwyczaj ani nie mogą sobie pozwolić finansowo na wielkie areały – ani też ich wcale nie potrzebują (zob. Podział działki budowlanej – postępowanie krok po kroku).

Działka nie powinna być też z drugiej strony zbyt mała, bo to istotnie ogranicza możliwości jej zabudowy. Innym więc pomysłem na podniesienie jej atrakcyjności i ceny jest zakup co najmniej dwóch mniejszych parceli i scalenie ich w jedną. Jeśli zaś problemem jest nie tyle wielkość powierzchni gruntu, ile kształt działki – np. zbyt wąskiej, aby dało się na niej postawić budynek z zachowaniem przepisowych odległości od jej granic – można też scalić kilka sąsiednich działek, a potem dokonać ich nowego, bardziej korzystnego podziału (zob. Połączenie działek i ich ponowny podział).

Uwaga
Przed zakupem ziemi w takim kontekście sprawdzić należy zapisy planu miejscowego dotyczące minimalnej powierzchni i wymiarów nowo wydzielanych działek. Najlepiej zaś przygotować wstępny projekt podziału i poprosić w danym urzędzie miasta lub gminy o jego zaopiniowanie. Warto ponadto sprawdzić wysokość tzw. opłaty adiacenckiej, ustalanej przez gminę i uiszczanej na jej rzecz, kiedy wartość nieruchomości gruntowej wzrasta wskutek jej podziału albo scalenia i podziału.

Kolejnym sposobem podniesienia wartości działki jest uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę, jeżeli w danej gminie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), albo decyzji o warunkach zabudowy (WZ, pot. „wuzetki”), jeśli teren akurat nie jest takim planem objęty. Zdobycie tych dokumentów zajmuje nieco czasu, ale – no właśnie – czas to pieniądz, więc za grunt, na którym da się od razu, bez załatwiania dalszych formalności realizować inwestycję, zdecydowanie można oczekiwać więcej gotówki.

Chcąc kupić działkę na flipa, możesz podpisać z jej właścicielem umowę przedwstępną, w której zawrzesz warunek, że transakcja dojdzie ostatecznie do skutku jedynie wtedy, gdy wydana zostanie korzystna decyzja WZ. Można w tym celu np. precyzyjnie określić powierzchnię zabudowy przekładającą się na odpowiednio dużą powierzchnię użytkową mieszkalną, powierzchnię użytkową czy kubaturę magazynu.

Pamiętaj
Wspomniane dokumenty wydawane są pod konkretne projekty. To jeszcze jeden więc powód, dla którego dobrze jest zawczasu nakreślić profil potencjalnego nabywcy działki. Warto natomiast również wiedzieć, że dla jednej nieruchomości może zostać wydanych np. kilka różnych „wuzetek”.

Wśród metod zwiększania atrakcyjności gruntów wymienić można ponadto takie rozwiązania jak:

• odrolnienie działki – pisaliśmy o tym szerzej w artykule „Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną”;
• zmiana MPZP – wnioskuje się o nią w urzędzie gminy, na rozpatrzenie zaś takiego podania czeka od roku do nawet kilkunastu lat, niemniej ta opcja bywa czasami opłacalna, bo uchwalenie przez gminę nowych, bardziej korzystnych warunków potrafi podnieść wartość działki nawet dziesięciokrotnie (z tego tytułu też jednak przy sprzedaży działki odprowadzić trzeba na rzecz gminy tzw. opłatę planistyczną);
• uregulowanie stanu prawnego parceli – np. poprzez naprostowanie spraw testamentowych czy spłacenie hipoteki;
• uzyskanie dla działki dostępu do drogi publicznej;
• uzbrojenie działki – a więc przede wszystkim przyłączenie mediów takich jak prąd, gaz czy woda, przyłączenie kanalizacji itp.;
• pozbycie się z danego terenu linii średniego lub niskiego napięcia;
• uporządkowanie działki.

Jak ocenić potencjał działki na flipa

Rozważając, czy dana nieruchomość nadaje się na dobrego flipa, musisz – przynajmniej w przybliżeniu – znać odpowiedzi na kilka kluczowych pytań. M.in. o to, ile pieniędzy trzeba łącznie zainwestować, za ile będzie można sprzedać działkę oraz ile będzie cię kosztowało ewentualne wcześniejsze podniesienie jej wartości (przy czym chodzi tu nie tylko o nakłady finansowe, ale też o twój czas i energię). Pozwoli ci to oszacować potencjalny zarobek i ocenić, czy będzie on dla ciebie satysfakcjonujący.

W kalkulacjach wziąć należy pod uwagę aspekty takie jak:

• maksymalna powierzchnia i wysokość zabudowy działki – tudzież możliwa do uzyskania powierzchnia mieszkalna lub użytkowa, która decyduje o realnej wartości działki i pozwala wyliczyć cenę jej zbycia;
• minimalna odległość zabudowy od granic działki i innych obiektów, obecność nieprzekraczalnych linii zabudowy – jeśli działka ma nietypowy kształt lub gdy biegną przezeń takowe linie, może się okazać, że w praktyce zabudować da się znacznie mniej, niż dopuszczają ogólne założenia teoretyczne poczynione przez urbanistów dla danego terenu;
• minimalny zakres powierzchni biologicznie czynnej – czyli taki procent powierzchni działki, na której (o ile nie chodzi o wody powierzchniowe) zapewnione są warunki do „naturalnej wegetacji” roślin;
• parametry istniejącej już okolicznej zabudowy – przy wydawaniu decyzji odnośnie do nowych projektów lokalne władze coraz częściej dążą do zachowania tzw. ładu urbanistycznego, a więc pewnej konsekwencji w tym, jaki charakter mają znajdujące się w sąsiedztwie budynki;
• położenie parceli względem stron świata i jej nasłonecznienie – nie zawsze bardzo istotne, ale w niektórych sytuacjach mające spory wpływ na atrakcyjność inwestycyjną terenu;
• poziom wód gruntowych;
• bieżąca lub planowana obecność w pobliżu stref ochrony konserwatorskiej, ochrony przyrody czy ochrony ujęć wody pitnej, stref akustycznych, terenów zalewowych, dróg dojazdowych, zakładów przemysłowych itp.;
• obecność i rozmieszczenie obiektów „nie do ruszenia” – np. zabytkowych kapliczek, cennego drzewostanu czy elementów infrastruktury podziemnej (jak sieci przesyłowe);
• możliwość przyłączenia mediów czy uzyskania dostępu do drogi publicznej – jeżeli nie zostały jeszcze zapewnione.

Aby przeprowadzić tzw. analizę chłonności inwestycyjnej gruntu w oparciu o wymienione czynniki, zapoznać się trzeba przede wszystkim z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowy nie został uchwalony – z nieco mniej ścisłymi założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jakie obowiązuje w danej gminie, oraz ogólnymi warunkami techniczno-budowlanymi. Z pewnością nie zaszkodzi też zajrzeć do wypisu z rejestru gruntów i budynków, mapy zasadniczej terenu czy księgi wieczystej samej działki.

Przeczytaj również: Bank ziemi, czyli grunty pod przyszłe inwestycje

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com