Domek letniskowy – wszystko, co warto wiedzieć

Poznaj kluczowe informacje na temat formalności związanych z budową domku letniskowego. Z tekstu dowiesz się m.in., kiedy nie trzeba mieć na nią pozwolenia.

Wielu osobom mieszkającym na co dzień w bloku pandemia uzmysłowiła, jak dobrze jest móc się w niemal dowolnej chwili wyrwać z miasta i odpocząć na łonie natury. Widać to m.in. po wzroście zainteresowania zakupem działek rekreacyjnych czy dzierżawą ogródków działkowych. Samo dysponowanie gruntem to jednak nie wszystko. Bo o ile nic nie stoi na przeszkodzie, by zorganizować sobie czasem na tym gruncie piknik czy biwak, o tyle nieporównanie większy komfort zapewni obecność tam choćby niewielkiego budynku, w którym można wygodnie się przespać albo chociaż schronić przed deszczem. Nie można go jednak postawić ot, tak sobie. Przeczytaj, jakie warunki należy spełnić, chcąc wznieść domek letniskowy.

Domek letniskowy a dom mieszkalny – różnice

Domami letniskowymi potocznie nazywa się budynki, które w prawie określone zostały jako „obiekty rekreacji indywidualnej, przeznaczone do użytku sezonowego”. Oznacza to, że nie muszą one spełniać wymogów stawianych chociażby pensjonatom albo domom jednorodzinnym, w których da się zamieszkiwać przez cały rok. W praktyce przekłada się to przede wszystkim na różnice ujęte w poniższej tabeli:

Identyczne w obu przypadkach są natomiast np. wymogi dotyczące instalacji kominka czy minimalnej odległości od granic działki: 4 m od ściany zawierającej otwory okienne lub drzwiowe, 3 m od ściany bez okien i drzwi, ewentualnie inna wartość, jeśli stanowi tak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) bądź decyzja o warunkach zabudowy (WZ) lub jeśli w pobliżu znajduje się las.

Może się również zdarzyć, że zgodnie z MPZP/WZ nawet dom przeznaczony do użytku sezonowego będzie musiał spełnić warunki stawiane w wymienionych aspektach domom całorocznym. Dzieje się tak głównie wtedy, gdy dom taki wznoszony jest w oparciu o pozwolenie na budowę. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że w przeciwieństwie do domów całorocznych pozwolenie to w kontekście domu letniskowego często nie jest niezbędne.

Przeczytaj również: Działka rekreacyjna czy ogródek działkowy (ROD) – co wybrać?

Pozwolenie na budowę domku letniskowego – kiedy nie jest potrzebne

Sytuacja taka ma miejsce wówczas, gdy budynek ma być jednocześnie obiektem:

• wolnostojącym,
• parterowym,
• o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 mkw.,

a na każde 500 mkw. działki będzie przypadał maksymalnie jeden taki obiekt. Jeśli więc zechcesz postawić na działce dom o większej powierzchni lub liczbie kondygnacji albo wsparty konstrukcyjnie na innym budynku, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Przebiega to podobnie jak przy całorocznym domu mieszkalnym: należy zebrać praktycznie te same dokumenty (w tym projekt budowlany przygotowany przez specjalistę) i złożyć je w odpowiednim urzędzie, który ustosunkuje się do wniosku w ciągu 65 dni.

Zgłoszenie budowy domu letniskowego

Brak konieczności uzyskania zgody na wzniesienie parterowego domku letniskowego o powierzchni do 35 mkw. nie oznacza, że poza tym masz pełną dowolność w kwestii tego, co planujesz postawić na swojej działce. Tutaj bowiem też trzeba dopełnić pewnych formalności, choć cała procedura jest istotnie łatwiejsza. Owe formalności to przede wszystkim zgłoszenie budowy w starostwie powiatowym bądź urzędzie miasta na prawach powiatu – a więc tam, gdzie składa się również wnioski o pozwolenie na budowę.

Zgłoszenia dokonuje się pisemnie, na stosownym formularzu, lub elektronicznie, o ile dany organ administracji architektoniczno-budowlanej oferuje taką możliwość. W zgłoszeniu przedstawić należy rodzaj i zakres robót budowlanych, a także przewidywany termin ich rozpoczęcia. Czasem wymagane jest też dołączenie szkiców lub rysunków technicznych, ale ponieważ nie chodzi tu o dedykowany projekt budowlany, to – inaczej niż przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę – nie musi ich wykonywać osoba dysponująca specjalistycznymi uprawnieniami. Niezbędnym załącznikiem jest dokument poświadczający prawo do dysponowania nieruchomością, a jeśli w danej gminie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – także decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Warto wiedzieć
Profesjonalne firmy zajmujące się projektowaniem i budową domków letniskowych często oferują pomoc w kompletowaniu dokumentacji do zgłoszenia.

Urząd ma 21 dni na sprzeciwienie się budowie domku letniskowego lub wezwanie cię do uzupełnienia ewentualnych braków w dokumentach (czyli np. dostarczenia wspomnianych szkiców). Sprzeciwu natomiast możesz spodziewać się wtedy, gdy nie uzupełnisz rzeczonych braków we wskazanym terminie albo kiedy okaże się, że projekt mimo wszystko wymaga pozwolenia na budowę – lub jest niezgodny z założeniami MPZP tudzież decyzją o warunkach zabudowy (p. niżej). Brak pisemnego sprzeciwu w ciągu 21 dni od zgłoszenia oznacza zaś tzw. milczącą zgodę urzędu i możliwość przystąpienia do robót.

Uwaga
Jeśli przystąpisz do nich bez zgłoszenia lub przed upływem terminu jego rozpatrzenia przez urząd, uznane to zostanie za samowolę budowlaną. Jej skutkiem może być konieczność legalizacji budowy w nadzorze budowlanym albo wręcz wyburzenie całego obiektu. Zgłoszenia należy więc dokonać odpowiednio wcześniej przed zamierzonym rozpoczęciem prac.

Budowa domku letniskowego a MPZP

Aby zminimalizować ryzyko wniesienia przez urząd sprzeciwu wobec planowanego postawienia domku letniskowego, przed zgłoszeniem jego budowy – a najlepiej jeszcze przed zakupem działki, na której miałby stanąć – warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dokument ten określa m.in.:

• maksymalną wysokość obiektu – np. na terenie rodzinnych ogródków działkowych będzie to 5 m;
• rodzaj i kąt nachylenia dachu – domki letniskowe często muszą mieć dach dwuspadowy o kącie nachylenia wynoszącym 30-45 stopni;
• dopuszczalną kolorystykę dachu lub elewacji – w niektórych przypadkach;
• dopuszczalną wielkość i bryłę budynku – co powinno zainteresować zwłaszcza tych, którzy chcą wznieść domek piętrowy lub o powierzchni przekraczającej 35 mkw.

Może się choćby okazać, że MPZP na danym terenie zezwala na zabudowę wyłącznie parterową. Albo wyłącznie jednorodzinną, co w praktyce oznacza, że domek letniskowy musi spełniać wymogi techniczne stawiane domom całorocznym i trzeba go zbudować w oparciu o pozwolenie. Może się także zdarzyć, że na upatrzonej przez ciebie malowniczej działce w związku ze szczególnymi przepisami ochrony środowiska obowiązuje całkowity zakaz zabudowy.

Warto wiedzieć
W MPZP wyczytasz ponadto, czy w pobliżu twojego wymarzonego miejsca wypoczynku nie powstanie niedługo np. hałaśliwy zakład przemysłowy, spalarnia śmieci albo droga szybkiego ruchu.

Na jakiej działce można zbudować domek letniskowy?

Pytanie zawarte w powyższym śródtytule zadaje sobie wiele osób. Tak naprawdę jednak o tym, czy można na danym gruncie postawić domek letniskowy, decyduje nie tyle rodzaj działki, ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który definiuje właśnie tym samym jej charakter. Teoretycznie bowiem na zwykłej działce budowlanej da się zbudować zarówno dom całoroczny, jak i domek letniskowy – chyba że, jak już wspomniano, MPZP zezwala wyłącznie na zabudowę jednorodzinną. Tzw. działka rekreacyjna z kolei to taka, na której MPZP dopuszcza budowę obiektów przeznaczonych najwyżej do użytku sezonowego.

A działki rolne? Znacznie tańsze od budowlanych i często położone w pobliżu łąk czy lasów, niemal aż „proszą się” o postawienie na nich domku letniskowego. Nie jest to zupełnie niemożliwe do zrealizowania, ale na pewno znacznie bardziej skomplikowane niż w przypadku działek innego typu. Rozpatrzeć tu warto co najmniej kilka scenariuszy:

• wzniesienie domku na działce tzw. siedliskowej – czyli zasadniczo przeznaczonej pod działania związane z rolnictwem, ale zarazem takiej, gdzie MPZP zezwala na wzniesienie budynków (w tym budynków mieszkalnych) ułatwiających wykonywanie rzeczonych działań. Co w praktyce oznacza, że znacznie łatwiej postawić tam domek letniskowy rolnikowi niż osobie nim niebędącej;
• zmiana przeznaczenia gruntu – proces, którego podejmuje się sporo inwestorów, mimo iż potrafi być długi, pochłaniający koszty i nie zawsze kończący się powodzeniem (zob. „Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną”);
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP. Aby wniosek o wydanie takiej decyzji rozpatrzono pozytywnie, spełnione muszą zostać konkretne warunki dotyczące m.in. zabudowy na sąsiednich działkach, dostępu do drogi publicznej czy klasy gruntu (zależnej od żyzności gleby).

Postawienie domku letniskowego a decyzja o warunkach zabudowy

W wielu miejscowościach w Polsce nie uchwalono jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji należy zgłosić się do urzędu gminy lub miasta ze wspomnianym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie trzeba być przy tym właścicielem danej działki, a decyzja może zostać wydana więcej niż jednej zainteresowanej osobie. Jeśli już zaś dotychczasowy właściciel taką decyzją dysponuje, za jego zgodą można dokonać jej przeniesienia na nowego nabywcę parceli.

Urząd na rozpatrzenie wniosku ma teoretycznie 2 miesiące – ma też jednak prawo do zawieszenia postępowania administracyjnego w tej sprawie na czas maksymalnie tak długi, by wydanie decyzji nastąpiło nie później niż 9 miesięcy po złożeniu tegoż wniosku. Decyzja o warunkach zabudowy jest zasadniczo ważna bezterminowo, ale może wygasnąć w chwili, gdy dla danego terenu uchwalony zostanie MPZP różniący się ustaleniami od decyzji WZ.

Czy w domku letniskowym można mieszkać przez cały rok?

Na to z kolei pytanie odpowiedź brzmi: owszem – o ile oczywiście jest on odpowiednio przystosowany. Z punktu widzenia prawa bowiem to, czy dom ma charakter letniskowy, określa przede wszystkim cel jego wybudowania, a nie np. obecność izolacji cieplnej. Mało tego: jeśli wykażesz, że mieszkasz w nim przez większą część roku, a więc że pełni on funkcję raczej mieszkalną niż rekreacyjną, masz szansę zapłacić nawet 10-krotnie niższy podatek od nieruchomości.

Stawka tego podatku w 2021 r. może zgodnie z ustawą wynieść maksymalnie 0,84 zł/mkw. powierzchni użytkowej dla budynków mieszkalnych i 8,37 zł/mkw. dla tzw. budynków pozostałych, do których zaliczają się domki letniskowe. Każda gmina ustala własne stawki i nie powinna przy tym bazować na danych zawartych wyłącznie „na papierze”, jak sugeruje sądowe orzecznictwo w tej sprawie:

Fakt określenia budynku w danych ewidencji gruntów i budynków jako „dom letniskowy” nie przesądza, że budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. Dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku

(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1622/16);

oraz:

Samo wybudowanie budynku w oparciu o dokumentację techniczną (pozwolenie na budowę) jako budynku letniskowego nie przesądza, iż dla potrzeb analizowanych przepisów jest to budynek letniskowy. Ocenę taką determinuje faktycznie spełniana przez ten budynek funkcja użytkowa, tj. ustalenie, czy służy on zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkalnych

(wyrok WSA w Gdańsku z dnia 8 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1367/16).

Co więcej, jeśli budynek wykorzystywany jest także w celach mieszkalnych, a nie tylko do wypoczynku, i przy tym posadowiony na fundamentach (co sprawia, że nie jest budynkiem tymczasowym), jego właściciel skorzystać może również przy zakupie instalacji fotowoltaicznej z dotyczącej ustawowo domów jednorodzinnych ulgi termomodernizacyjnej.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com