Bank ziemi, czyli grunty pod przyszłe inwestycje
Głosów: 2 (śr. 5)

W kontekście nieruchomości gruntowych coraz częściej usłyszeć można o tzw. bankach ziemi. Przeczytaj, czym są, dlaczego warto je tworzyć – i jak się to robi.

Co to jest bank ziemi

Tytuł niniejszego artykułu właściwie wiele tłumaczy. Bank ziemi to bowiem nic innego jak grunty zakupione zasadniczo po to, by budować na nich w przyszłości. Nie tylko dlatego, że w momencie nabycia działki kupujący jest już w trakcie realizowania innych inwestycji. Ważne jest również to, że ziemia to zasób ograniczony, którego nie da się niczym zastąpić – nie tylko jej więc nie przybywa, ale jeszcze coraz mniej jest na rynku nieruchomości atrakcyjnych z punktu widzenia dewelopera. Bo też najczęściej to właśnie deweloperzy tworzą banki ziemi.

Po co są banki ziemi

Dobrze zarządzana firma deweloperska planuje swoje działania na co najmniej 10-15 lat do przodu. To więcej, niż trwa cykl koniunkturalny warunkowany zmianami PKB, inflacją czy bezrobociem. W takiej perspektywie wyraźnie widać, że pomimo chwilowych wahań ceny gruntów stale rosną. Działka zakupiona dziś za dekadę będzie najprawdopodobniej istotnie droższa, nabycie jej już teraz jest więc znacznie bardziej korzystne, bo w dłuższym rozrachunku redukuje koszty.

W razie ewentualnych przyszłych tarapatów deweloper może taką parcelę sprzedać, aby ratować inne projekty. Jeżeli dysponuje bankiem ziemi w różnych lokalizacjach, łatwiej mu też dostosować się do sytuacji rynkowej podczas planowania następnych inwestycji, decydując się chociażby na uruchomienie w pierwszej kolejności tych z segmentu popularnego zamiast tych z segmentu premium albo tych, które lepiej w danym momencie uruchomić z punktu widzenia terminów niezbędnych procedur administracyjnych.

Posiadanie licznych gruntów pozwala zresztą nie tylko osiągnąć większą elastyczność, ale też po prostu utrzymać płynność w prowadzeniu działalności deweloperskiej. Nic więc dziwnego, że przez wielu dużych graczy z branży bank ziemi postrzegany jest jako „największy skarb dewelopera”, a na jego stworzenie i rozbudowę przeznaczana jest spora część deweloperskich zysków.

Jak buduje się bank ziemi

Do poszukiwania nowych gruntów zatrudniani są etatowi analitycy, a nawet całe zespoły ludzi wyposażonych w specjalistyczną wiedzę i doświadczenie. Ich zadaniem jest wynajdowanie nadających się pod inwestycje działek w możliwie atrakcyjnych lokalizacjach. Takich parceli – w pełni uzbrojonych, dobrze skomunikowanych, o jasnej sytuacji prawnej i na których da się relatywnie szybko postawić osiedle mieszkaniowe – jest niestety coraz mniej, zwłaszcza w największych miastach oraz rejonach o potencjale turystycznym. Kiedy zatem już trafi się taka okazja, deweloperzy potrafią kupić ziemię niemalże „w ciemno”, na zapas.

Aby jednak ocenić, czy dana oferta jest naprawdę korzystna, muszą oczywiście poznać najpierw dokładnie stan prawny działki, jej okolicę, infrastrukturę czy warunki gruntowe, jak również wnikliwie przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To z niego dowiedzą się, jakie budynki wolno na konkretnej parceli postawić, a także co powstanie w jej pobliżu za 5 albo 10 lat – i czy podniesie to wartość gruntu (jak choćby linia tramwajowa łącząca go z centrum miasta albo obiekt sportowy), czy raczej ją obniży (jak głośny zakład przemysłowy lub oczyszczalnia ścieków).

Poszukiwanie alternatyw

Zmuszeni niską podażą „idealnych” nieruchomości gruntowych, deweloperzy coraz częściej decydują się na rozwiązania takie jak zakup parceli na obrzeżach aglomeracji bądź w mniejszych miejscowościach (oraz, w obu przypadkach, liczenie na rozwój z czasem lokalnej infrastruktury i wzrost atrakcyjności sąsiedztwa) lub nabywanie działek w pewien sposób „problematycznych”, tzn. wymagających większych nakładów czasu i pieniędzy, aby przygotować grunt pod inwestycję. Może tutaj chodzić chociażby o:

  • konieczność wyburzenia istniejących budynków w celu postawienia nowych;
  • podjęcie działań remediacyjnych – czyli w dużym skrócie o oczyszczenie terenu z substancji stanowiących zagrożenie dla ludzi lub środowiska;
  • przebudowę lub rewitalizację już istniejących na działkach obiektów – to np. adaptacja tych poprzemysłowych na prestiżowe industrialne lofty;
  • zmianę przeznaczenia danego terenu w planie miejscowym – np. odrolnienie działki;
  • zakup kilku sąsiednich parceli, a następnie scalenie ich w jedną większą.

Wcale nie tak rzadko zdarza się również jednak, że powyższymi sprawami zajmują się inne podmioty, od których deweloperzy kupują już tylko tzw. gotowce inwestycyjne (więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule „Flip na działce – jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych”).

Skąd brać grunty pod bank ziemi

Takie osoby lub firmy nieraz same zgłaszają się do spółek deweloperskich z rozmaitymi propozycjami. Nie jest to oczywiście natomiast jedyny sposób pozyskiwania terenów przeznaczonych na banki ziemi. Specjaliści od zakupu gruntów, o których wcześniej wspomniano, przeczesują także internetowe portale z ogłoszeniami w poszukiwaniu ciekawych ofert zamieszczanych tam zarówno przez właścicieli prywatnych pragnących np. spieniężyć posiadaną przez siebie nieruchomość w okresie hossy, jak i przedsiębiorstw chcących uwolnić swój kapitał w dobie kryzysu.

Interesujące deweloperów działki wystawiać na sprzedaż mogą ponadto m.in.:

  • banki, które przejęły je od hipotecznych dłużników niespłacających zobowiązań;
  • fundusze inwestycyjne, które przygotowują się na potencjalny odpływ klientów i w tym celu upłynniają aktywa;
  • spółki Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, które aby zasilić budżet, ogłaszają przetargi na należące doń nieruchomości;
  • komornicy oraz syndycy masy upadłości, którzy licytują przejęty majątek dłużników i podmiotów ogłaszających bankructwo.

Warto wiedzieć
Bieżące informacje na temat wszystkich nieruchomości gruntowych w Polsce wystawianych na sprzedaż w przetargach, na licytacjach komorniczych oraz przez syndyków śledzić można w serwisie Lista Przetargów.

Nie do przecenienia jest również wypracowywana przez lata siatka kontaktów: zaprzyjaźnieni partnerzy biznesowi (a nawet konkurencja!) potrafią dysponować wiedzą o zbywanych przez kogoś działkach niewpasowujących się akurat w profil prowadzonej przezeń działalności, ale za to będących w stanie zaciekawić konkretnego dewelopera.

Pracujący dla tego ostatniego fachowcy od pozyskiwania gruntów często też po prostu jeżdżą w teren, rozmawiają z mieszkańcami czy wielokrotnie wizytują lokalne urzędy i w ten sposób zdobywają informacje o działkach potencjalnie mogących zasilić dany bank ziemi. Przypomina to nieco skauting dla klubów piłkarskich i nie należy do tanich rozwiązań, ale w dłuższej perspektywie jest wciąż opłacalne.

Ustawowe rozwiązania

Jeszcze jakiś czas temu deweloperzy mocno liczyli na zwiększenie podaży gruntów pod przyszłe inwestycje dzięki wprowadzeniu specustawy mieszkaniowej (tzw. „lex deweloper”) i uwolnieniu zasobów ziemi rolnej w granicach miast z jednoczesną zmianą jej przeznaczenia. W praktyce jednak pomysły te okazały się na tyle kontrowersyjne i skomplikowane, że nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Obecnie nadzieje wiązać można raczej z korektą założeń programu „Mieszkanie+”, w wyniku której deweloperom zostałyby udostępnione działki z Krajowego Zasobu Nieruchomości, czy też z najnowszym programem „Lokal za grunt”, w ramach którego deweloperzy mogliby nabywać gotową do budowania ziemię od gmin w zamian za późniejsze przekazanie samorządom części mieszkań powstałych na owych terenach.

 

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com

Zostaw komentarz