Zakup domu na rynku wtórnym – na co zwrócić uwagę

Jak nie kupić kota w worku, nabywając „używany” dom jednorodzinny? Oto praktyczny przewodnik po szczegółach, którym trzeba wcześniej dokładnie się przyjrzeć.

Zakup domu na rynku wtórnym to rozwiązanie, na które decyduje się coraz więcej osób. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele. Rosnące koszty budowy nowych obiektów mieszkalnych (o przeszło 25% w ciągu ostatnich 3 lat), pomoc państwa w termomodernizacji tych starszych (nawet 53 tys. zł ulgi podatkowej, plus dopłaty do wymiany źródła ogrzewania) czy zwalnianie się coraz większej liczby domów w atrakcyjnych lokalizacjach (wskutek zmian demograficznych) to tylko niektóre z nich. Również pandemia zachęca inwestorów do przenoszenia się pod miasta lub na ich obrzeża: w obliczu pracy zdalnej dojazdy nie są już aż takim problemem, a własny dom eliminuje konieczność korzystania ze wspólnych klatek schodowych – i zwykle oznacza przy okazji choć kawałek prywatnej zieleni, gdzie można chodzić bez maski.

Niezależnie od powodu, dla którego rozważasz nabycie domu z drugiej ręki, warto pamiętać o kilku kwestiach, opisanych w poniższym artykule. Dzięki temu cały proces będzie nie tylko łatwiejszy, ale też obarczony znacznie niższym ryzykiem późniejszych problemów i nadprogramowych wydatków.

Jak znaleźć „używany” dom na sprzedaż

Pierwszym krokiem na drodze do zakupu wymarzonego domu jest oczywiście jego znalezienie. Poszukiwania nieruchomości idealnej potrafią zaś potrwać nawet rok. Aby przebiegły możliwie sprawnie, warto przeprowadzić je w jak najmniej chaotyczny sposób. Jeśli zaczniesz od ustalenia, że budynek powinien przypominać dworek, mieć taras i znajdować się na przedmieściach twojej rodzinnej miejscowości, to może się okazać, że nawet jeśli po przejrzeniu setek ofert w ogóle uda ci się trafić na taki obiekt wystawiony na sprzedaż, zwyczajnie nie będzie cię stać na zakup.

Warto więc najpierw określić, jakim budżetem dysponujesz. Czy w grę wchodzi kredyt hipoteczny? Jeśli tak, to ile masz już wkładu własnego, a na ile oszacować można twoją zdolność kredytową? Znając odpowiedzi na te pytania, zawęzisz zakres poszukiwań tylko do domów leżących w zasięgu twoich możliwości finansowych. Oszczędzi ci to mnóstwo czasu i pewnie też nieco frustracji.

W dalszej kolejności dobrze jest zdefiniować cechy, jakie powinien posiadać twój przyszły dom – i uporządkować je od najbardziej do najmniej istotnej. Jeśli zależy ci przede wszystkim na tym, żeby nieruchomość położona była w konkretnej okolicy, ofert możesz szukać np. w lokalnej prasie, u miejscowego pośrednika nieruchomości czy na regionalnych portalach i podstronach w mediach społecznościowych. Możesz nawet wybrać się na przejażdżkę lub spacer i szukać informacji o sprzedaży wywieszanych bezpośrednio na ogrodzeniach zabudowanych działek.

Nic nie stoi też oczywiście na przeszkodzie, aby wybraną miejscowość zaznaczyć w filtrach internetowego serwisu z ogłoszeniami. Oferty możesz automatycznie selekcjonować, stosując również kryteria takie jak powierzchnia budynku, liczba pokoi czy pięter, rok budowy, rodzaj obiektu (np. szeregowiec, bliźniak, dom wolnostojący), a nawet materiał budowlany lub obecność garażu czy wspomnianego tarasu. Pamiętaj tylko, że bardzo precyzyjne określenie wymagań może skutkować wyświetleniem niewielu ofert. Jeżeli będzie ich zbyt mało, odznacz filtry dotyczące parametrów, które znalazły się na końcu twojej listy priorytetów.

Dla sporej grupy inwestorów na samym szczycie takiej listy znajduje się atrakcyjna cena, ujmowana w wyszukiwarkach najczęściej w postaci widełek. Jeśli i ty polujesz na okazje, rozważ jeszcze jedno źródło ogłoszeń o domach z drugiej ręki, jakim jest serwis Lista Przetargów (zakładkę z domami znajdziesz konkretnie tutaj). Gromadzi on nie tylko klasyczne oferty z rynku wtórnego, ale też informacje o nieruchomościach wystawianych w całej Polsce na sprzedaż przez komorników, syndyków i w przetargach – często znacznie poniżej wartości rynkowej. Co więcej, dzięki usłudze monitoringu ofert jako użytkownik tego serwisu nie przegapisz niczego, co mogłoby cię zainteresować, bo powiadomienia o domach spełniających zadane kryteria będziesz dostawać na bieżąco, gdy tylko się pojawią.

Stan techniczny domu z rynku wtórnego

Nieruchomości sprzedawane w przetargach lub na licytacjach komorniczych zazwyczaj (acz nie zawsze) wymagają przeprowadzenia gruntownego remontu, zanim będzie można w nich zamieszkać. Dotyczy to zresztą tak naprawdę większości domów z rynku wtórnego. Wyjątek stanowią przede wszystkim te odnowione specjalnie w celu ich późniejszej sprzedaży z zyskiem – siłą rzeczy są więc one droższe niż standardowo. Jeśli jednak tego rodzaju inwestycja cię nie interesuje (bo np. to właśnie ty chcesz kupić dom jednorodzinny „na flipa”), koniecznie oceń stan techniczny budynku, którego zakup rozważasz, aby na tej podstawie oszacować zakres oraz koszt niezbędnych prac remontowych. Przeciętnie przeznaczyć trzeba na nie 25-50% wartości nieruchomości – ale w niektórych przypadkach wydatki potrafią przekroczyć nawet cenę całego domu.

Podczas oględzin budynku wystawionego na sprzedaż z pewnością należy przyjrzeć się elementom, które wymieniliśmy w poniższej tabeli, zwracając uwagę na potencjalne zagrożenia czy to dla zdrowia domowników, czy dla twojego portfela.

Podpowiedzią, że dotychczasowy właściciel nie dbał należycie o sprzedawany przez siebie dom – a więc że wkrótce pojawić się w nim mogą dodatkowe problemy – bywają ponadto amatorsko wykonane naprawy (np. uszczelnione watą okna) czy zapuszczone podwórko.

Z drugiej strony nawet jeśli na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się w porządku, nie oznacza to, że tak jest w istocie. Tak samo jak stan techniczny używanego samochodu przed zakupem nie może zostać oceniony tylko na podstawie oględzin tapicerki i karoserii, tak i na budynek mieszkalny z drugiej ręki spojrzeć trzeba nieco bardziej wnikliwie, zapoznając się z odpowiednią dokumentacją, która dotyczy jego powstania i użytkowania. Chodzi tu mianowicie o:

• pozwolenie na budowę – jeśli domu nie wybudowano w zgodzie z przepisami, może to owocować choćby trudnościami z jego przyszłą przebudową czy modernizacją;
• projekt architektoniczno-budowlany, projekty przyłączy i instalacji – koniecznie należy porównać je ze stanem faktycznym;
• dziennik budowy – może zawierać ważne informacje na temat zmian w projekcie wprowadzanych podczas jego realizacji;
• protokoły odbioru domu oraz przyłączy;
• raporty z przeglądów – m.in. kominiarskich czy dotyczących instalacji gazowej;
• dokumenty poświadczające niedawną wymianę lub wykonanie instalacji przez profesjonalistów – w przeciwnym razie instalacje te wymagać będą co najmniej przeprowadzenia fachowej kontroli;
• zgłoszenia do ubezpieczyciela – jeśli dom został ubezpieczony i domagano się odszkodowania, warto upewnić się, że usunięto przyczynę awarii (np. jeśli zgłaszanym problemem było zalanie poddasza, to powinna zostać poprawiona konstrukcja dachu lub izolacja komina);
• świadectwo efektywności energetycznej – jeśli takowe wystawiono;
• dokumenty dotyczące dotychczasowych przebudów czy większych remontów – jeśli nie zostały one udokumentowane, warto po prostu zapytać o ich zakres.

Trzy ostatnie pozycje uznać można za „nieobowiązkowe”. Poza nimi jednak luki w tego typu dokumentacji lub jej niezgodność z rzeczywistością to sygnał alarmowy, że budynek bądź jego poszczególne elementy powstały niezgodnie ze sztuką. Co przekłada się często nie tylko na obniżenie funkcjonalności albo wręcz bezpieczeństwa korzystania z tego budynku, ale również na trudności w przyszłej naprawie usterek bądź przeprowadzeniu remontu (gdy chociażby nie wiadomo dokładnie, którędy biegną kable czy rury). Kłopotliwe może okazać się również sfinansowanie zakupu kredytem hipotecznym, bo jeśli np. „elektrykę kładł sąsiad szwagra”, nieposiadający odpowiednich po temu uprawnień, to sporządzany przed przyznaniem pożyczki operat szacunkowy z pewnością to wykaże.

Stan prawny domu z drugiej ręki

Właściciel nieruchomości powinien przechowywać wymienione dokumenty tak długo, jak długo istnieje budynek, którego dotyczą – a ty jako potencjalny nabywca masz prawo się z nimi zapoznać. Podobnie jak z wypisem z księgi wieczystej albo przynajmniej jej numerem. Znając go, możesz samodzielnie przejrzeć KW czy to w internecie, czy wydziale wieczystoksięgowym lokalnego sądu rejonowego. Musisz zaś koniecznie to zrobić, bo księga wieczysta domu to podstawowe źródło informacji o jego stanie prawnym. Dowiesz się z niej chociażby:

• do kogo należy nieruchomość* – jeśli ma kilku właścicieli, na umowie sprzedaży-kupna (a także na sporządzonej ewentualnie umowie przedwstępnej) potrzebne będą podpisy każdego z nich, tak samo jak wówczas, gdy dom wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków;
• powierzchnia użytkowa budynku – warto na to zwrócić uwagę zwłaszcza wtedy, gdy dom ma poddasze, bo sprzedającym zdarza się zawyżyć jego powierzchnię użytkową o części, w których sufit schodzi poniżej 1,9 m, a które zgodnie z przepisami się do niej nie zaliczają;
• czy trzeba będzie uiszczać opłatę przekształceniową (i w jakiej wysokości) – jeśli nie została wniesiona jednorazowo, a budynek stoi na gruncie, który znajdował się w użytkowaniu wieczystym, przekształconym na mocy reformy z 2019 r. we własność;
• czy nieruchomość jest obciążona długami – które przejdą na nowego właściciela;
• czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich – np. służebnością mieszkania, która oznacza, że ktoś może dożywotnio mieszkać w danym domu, i to w dodatku ze współmałżonkiem lub dziećmi;
• jakie wnioski o dokonanie zmian w KW są obecnie rozpatrywane – dotyczą tego konkretnie tzw. wzmianki.

*Uwaga
Jeśli sprzedający nie widnieje jeszcze w KW jako właściciel domu, potwierdzeniem jego prawa własności może być akt notarialny zakupu bądź darowizny, ewentualnie sądowe orzeczenie o nabyciu spadku.

Kwestie meldunkowe

Jako nowy właściciel domu z drugiej ręki będziesz mieć możliwość złożenia wniosku o wymeldowanie osób ewentualnie tam zameldowanych, nie jest to więc aż taki problem jak dożywotnia służebność mieszkania. Musisz jednak znać dane tych osób, a przez to sprawa może się nieco skomplikować. Dlatego warto rozwiązać tę kwestię jeszcze przed zakupem nieruchomości. O tym, kto jest w niej zameldowany, dowiesz się w wydziale spraw obywatelskich urzędu miasta lub gminy. Wniosek o wydanie stosownego zaświadczenia z akt ewidencji ludności wolno ci złożyć jednak tylko po uzyskaniu pełnomocnictwa od dotychczasowego właściciela budynku, o ile on sam nie zechce takiego zaświadczenia ci udostępnić (lepiej natomiast dopilnować, aby wymeldował wszystkich mieszkańców). Koszt całej operacji – tj. opłata za rozpatrzenie wniosku i opłata za pełnomocnictwo – nie powinien przekroczyć 50 zł.

Podatki i inne opłaty

Tyle samo zapłacisz za zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu w podatkach. Znajdują się w nim informacje o wszelkich zaległościach sprzedającego, toczących się wobec niego postępowaniach egzekucyjnych czy przestępstwach skarbowych. Dlaczego to takie ważne? Ano dlatego, że zadłużenie względem fiskusa może oznaczać przymusowe ustanowienie hipoteki na budynku. Uregulowany powinien zostać też podatek od darowizn i spadków – jeśli to właśnie na tej drodze sprzedający wszedł w jego posiadanie – jak również podatek od nieruchomości.

Ten ostatni jest istotnym składnikiem kosztów późniejszego utrzymania domu, warto więc jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie poznać jego wysokość. Zwłaszcza jeśli masz nabyć budynek położony w innej gminie niż ta, w której mieszkasz, bo różnice w stawkach podatku od nieruchomości ustalanych przez poszczególne samorządy potrafią być ogromne.

Oprócz owej daniny i ewentualnie wspomnianej już opłaty przekształceniowej na koszty stałe składać się będą też rachunki za media czy odbiór ścieków. Warto więc poprosić o ich przedstawienie dotychczasowego właściciela domu, aby lepiej zorientować się, ile będziesz płacić za prąd albo gaz w przyszłości. Przy okazji zyskasz pewność, że budynek jest legalnie podłączony do wszystkich sieci. Dobrze jest się dodatkowo dowiedzieć, czy z przyłączy korzysta tylko on, czy np. sąsiednie domy również – a jeśli tak, to jak wygląda kwestia rozliczeń.

Okolica bliższa i dalsza

Skoro zaś już o sąsiadach mowa, to krótka rozmowa z nimi również potrafi mieć znaczenie dla podjęcia decyzji o zakupie domu na rynku wtórnym. Dzięki takiej pogawędce nie tylko poznasz ludzi, między którymi przyjdzie ci ewentualnie zamieszkać, ale też być może dowiesz się czegoś ciekawego na temat budynku, który cię interesuje. Np. że choć postawiono go zaledwie 5 lat temu, to zdążył już mieć kilku kolejnych właścicieli, co powinno wzbudzić pewną czujność.

Zapytaj koniecznie, jak się żyje w danej okolicy, co jej mieszkańcy najbardziej sobie cenią, a co im przeszkadza. Przespaceruj się po niej ponadto samodzielnie, najlepiej w różnych porach dnia. Sprawdź, czy czujesz się bezpiecznie po zmroku oraz czy w pobliżu znajdują się sklepy, punkty usługowe lub przystanki komunikacji zbiorowej (nawet gdy zasadniczo przemieszczasz się autem, dobrze mieć swobodę alternatywy). Jeśli masz dzieci, zobacz, jak daleko będą miały do przedszkola czy szkoły, a jeśli w domu zamieszkają osoby starsze – gdzie jest najbliższa apteka, park lub przychodnia. Aktywni fizycznie z pewnością docenią z kolei bliskość atrakcyjnych tras biegowo-rowerowych czy obiektów sportowych. Nie zapomnij o zwróceniu uwagi na to, w jakim stanie są drogi dojazdowe i inne elementy lokalnej infrastruktury, a także czy nie grozi ci uciążliwe sąsiedztwo np. kogoś, kto pali w piecu byle czym, albo prężnie działającej ubojni bydła.

Gorzej, że nawet jeśli takiego obiektu nie ma obecnie w zasięgu wzroku, słuchu lub węchu, nie znaczy to niestety, iż wkrótce się tu nie pojawi. Na szczęście, jeśli nawet w pobliżu planowane jest zbudowanie fermy drobiu, oczyszczalni ścieków, zakładu przemysłowego czy trasy szybkiego ruchu – można się o tym dowiedzieć z wyprzedzeniem, jeszcze przed zakupem nieruchomości. Trzeba tylko zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego w lokalnym urzędzie miasta lub gminy (a w razie braku MPZP – do tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego).

Dowiesz się z niego także, jakie inwestycje oraz na jakich zasadach wolno ci będzie ewentualnie zrealizować na działce otaczającej twój przyszły dom. Jeśli bardzo zależy ci na stworzeniu w ogrodzie np. altany, basenu czy garażu, upewnij się też oczywiście, czy w ogóle znajdzie się na nie miejsce (pamiętając o przepisach dotyczących zachowania odległości pomiędzy poszczególnymi obiektami). Po zmierzeniu działki na wszelki wypadek możesz zweryfikować też zgodność uzyskanych wartości z informacjami na temat powierzchni parceli i przebiegu jej granic, widniejącymi w ewidencji gruntów. Wypis i wyrys z tej ostatniej uzyskasz w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy – lub od sprzedającego.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zakup domu na rynku wtórnym – wady i zalety

Jak widać, na kogoś, kto chciałby nabyć dom z drugiej ręki, czyha wiele pułapek. Wnikliwe przyjrzenie się potencjalnej inwestycji przed podjęciem ostatecznej decyzji jest cię w stanie jednak uchronić przed większością z nich – jeżeli nie przed wszystkimi. Dlatego nie ma co zniechęcać się liczbą kwestii, na które warto zwrócić uwagę przed zakupem. Lepiej wszak włożyć jednorazowo trochę więcej wysiłku we wnikliwe przyjrzenie się wymienionym detalom, niż później co chwila natykać się na kolejne kłopoty. Zwłaszcza że na głowie właściciela domu jednorodzinnego są potem przecież i tak wszystkie towarzyszące jego utrzymaniu zagadnienia techniczne, prawne i administracyjne.

Z drugiej strony gdyby nie niewątpliwe zalety posiadania takiego obiektu, wolnostojące budynki mieszkalne nie cieszyłyby się tak dużym powodzeniem. Oprócz wspomnianych we wstępie aspektów warto przywołać tu choćby argumenty większej prywatności, swobody i spokoju niż w przypadku lokalu w bloku – a także przewagi domu z rynku wtórnego nad tym od dewelopera. Należą do nich m.in.:

• lokalizacja – niekiedy w danej okolicy po prostu nie ma już miejsca na nowe inwestycje;
• pełna infrastruktura – mogą minąć całe lata, nim na świeżo zbudowanym osiedlu domów jednorodzinnych powstaną sklepy, przychodnie, szkoły, a nawet porządna droga dojazdowa;
• możliwość wprowadzenia się praktycznie od razu – nawet gdy trzeba zrobić remont, teoretycznie da się to zrobić niejako na raty, przebywając już na stałe w budynku, zamiast czekać na zakończenie etapu czy budowy całego osiedla (choćby „twój” dom był już gotowy);
• brak ryzyka niewypłacalności dewelopera lub jego nieterminowości – przy czym opóźnienia mogą się zdarzyć również wtedy, gdy stawiasz dom od zera „we własnym zakresie”.

Niezależnie zaś od tego, w jakich okolicznościach miałby powstać nowy budynek, za nabyciem takiego, który już jednak istnieje, przemawiają z kolei:

• cena – z reguły bardziej atrakcyjna niż koszt wybudowania domu, nawet wobec konieczności przeprowadzenia remontu. Zawsze warto ją też negocjować, zwłaszcza że zazwyczaj w ogłoszeniu jest zawyżona o mniej więcej 4%, a nawet bardziej, jeżeli sprzedającemu trudno rozstać się z nieruchomością ze względów sentymentalnych;
• wyposażenie – czasami oszczędzić można dodatkowo na elementach takich jak obecne już w budynku sanitariaty, meble czy sprzęty AGD w zabudowie (trzeba tylko ustalić ze sprzedającym, co zostaje, i zawrzeć to w umowie sprzedaży-kupna);
• brak obaw o niekorzystne rozbieżności między projektem a efektem finalnym, jeśli chodzi o funkcjonalność czy aspekt wizualny;
• brak obaw o pękanie ścian czy nierównomierne osiadanie fundamentów – no, chyba że kupujesz budynek wzniesiony zupełnie niedawno.

Z pewnością masz też własne powody, aby nabyć dom z rynku wtórnego. My natomiast mamy nadzieję, że niniejszy artykuł ułatwi ci znalezienie odpowiedniej nieruchomości i pozwoli się później nią w pełni cieszyć.

Przeczytaj również: Domy szeregowe – co warto o nich wiedzieć?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com