W prawodawstwie polskim istnieje kilka definicji określających pojęcie nieruchomości.
Jedną z nich jest definicja zawarta w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którą:
„nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (art. 46).
Definicję nieruchomości na potrzeby wieczystoksięgowe wprowadza Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, według, której nieruchomość stanowi część powierzchni ziemskiej objęta księgą wieczystą.
Zgodnie z interpretacją tego przepisu:
„nieruchomości jest tyle ile jest ksiąg wieczystych, ponieważ w myśl art. 24 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą”.
Wyszczególnione definicje nieruchomości nie skupiają się na określeniu rodzajów nieruchomości. Zaliczenie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych podaje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Nieruchomości komercyjne
Szczególnym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość zwana komercyjną. Nieruchomość ta jest ściśle związana z podmiotem, który prowadzi działalność gospodarczą nastawioną na osiąganie korzyści materialnych.
Do przykładowych nieruchomości komercyjnych możemy zaliczyć powierzchnie magazynowe, biurowe, place składowe, place manewrowe, hotele, stacje paliw, tereny inwestycyjne, miejsca postojowe, centra handlowe, tereny rekreacyjne itd.
Określania wartości nieruchomości (a więc i wartości nieruchomości komercyjnych), bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, dokonuje się zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Art. 149).
Natomiast zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:
„Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.
W wyniku wyceny nieruchomości komercyjnej rzeczoznawca majątkowy, z uwagi na charakter nieruchomości, dokonuje określenia wartości rynkowej nieruchomości, albowiem zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu”.
Przeczytaj także: Podejścia i metody stosowane w wycenie nieruchomości
Metody wyceny nieruchomości komercyjnych
Najczęściej stosowanymi metodami szacowania nieruchomości komercyjnych są metody wyceny oparte na:
- podejściu dochodowym,
- podejściu porównawczym.
Podejście dochodowe
Podejście dochodowe jest stosowane najczęściej wtedy, gdy dochodzi do wyceny nieruchomości przynoszącej dochód bądź mającej przynosić dochód.
Wyceniając nieruchomość komercyjną rzeczoznawca majątkowy zakłada, że podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość takiej nieruchomości jest dochód, jaki może ta nieruchomość przynieść. W podejściu dochodowym określa się wartość praw właściciela lub innego użytkownika do osiągania dochodu z nieruchomości.
W podejściu dochodowym, określając wartość nieruchomości komercyjnej rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje metody inwestycyjne i metody zysków.
W metodzie inwestycyjnej podstawą wyceny nieruchomości są dochody powstałe w wyniku dzierżawy nieruchomości, wynajmu i innych praw do nieruchomości jak również dochód poza czynszowy. Za dochód poza czynszowy przyjmuje się odpłatne udostępnienie nieruchomości pod posadowienie na niej np. planszy, reklamy, anteny telefonii komórkowej, bankomatu czy przystanku. Metodę inwestycyjna stosuje się najczęściej przy wycenie takich nieruchomości jak: pomieszczenia biurowe, handlowe, lokale użytkowe, magazynowe garaże wielostanowiskowe itp.
Metodę zysków stosuje się przy wycenie takich nieruchomości jak stacje benzynowe, hotele, restauracje, obiekty sportowe, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy z działalności w wymienionych wyżej obiektach uzależnione są od dochodów uzyskanych w wyniku prowadzonej działalności i stanowią niejako odpowiednik wpływów czynszowych.
W razie konieczności przy wycenie nieruchomości komercyjnych można stosować obie metody tj. metodę inwestycyjną i metodę zysków. Przy tak dobranej metodzie dochód stanowi sumę obu dochodów.
W ramach metod inwestycyjnej i zysków stosuje się technikę polegającą na przekształceniu dochodu z nieruchomości w wartość. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się techniki kapitalizacji dochodu:
- kapitalizację prostą,
- dyskontowanie strumieni dochodów.
Podejście porównawcze
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego, do oszacowania wartości nieruchomości komercyjnych konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ceny.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę wyceny nieruchomości porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, jak również analizy statystycznej rynku.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny z nieruchomościami podobnymi, które były już przedmiotem obrotu, i których ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji są nam znane.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne nieruchomości, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych, właściwych do określania wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w Ustawie o gospodarce nieruchomościami art. 161 ust. 2 Ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych przy użyciu analiz statystycznych.
Przeczytaj: Wycena nieruchomości zabytkowych
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 2, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Foto: Pexels.com, Unsplash.com.
