Bank musi wiedzieć, czy dana nieruchomość będzie dobrym zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego. Musi więc znać jej wartość. Jak się ją wylicza?
Kredyty hipoteczne należą do najniżej oprocentowanych, choć opiewają zarazem na bardzo wysokie kwoty. W dużej mierze dlatego, że w razie ewentualnych problemów ze spłatą takiego kredytu bank może przejąć nieruchomość stanowiącą jego zabezpieczenie. Aby się jednak upewnić, że ponoszone przezeń ryzyko jest akceptowalne, musi najpierw poznać wartość wybranej nieruchomości. Trzeba więc sporządzić jej wycenę. Jak się to odbywa?
Zależy to między innymi od rodzaju nieruchomości, procedur obowiązujących w danym banku, a także od tego, kto dokonuje wyceny. Może to zrobić odpowiednio przeszkolony pracownik banku lub rzeczoznawca majątkowy, który przeszedł specjalistyczny kurs zakończony państwowym egzaminem. Listę ekspertów dysponujących wymaganymi uprawnieniami można pobrać na stronie Związku Banków Polskich.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości sporządzona na piśmie przez takiego rzeczoznawcę nosi nazwę operatu szacunkowego i ma status urzędowego dokumentu (więcej na ten temat pisaliśmy tutaj: Operat szacunkowy nieruchomości). Ale uwaga: tylko mniej więcej połowa banków w Polsce, udzielając kredytów hipotecznych, akceptuje operaty przygotowane przez wszystkich uprawnionych do tego ekspertów. Niektóre instytucje przyjmują wyceny wyłącznie od wybranych rzeczoznawców, inne natomiast współpracują z konkretnymi firmami i nie uznają operatów zewnętrznych.
Są też banki, które – zwłaszcza w przypadku typowych nieruchomości z rynku pierwotnego – stosują uproszczone procedury. Opierają się przy tym głównie na cenach podobnych nieruchomości w danej okolicy, zapisach umowy przedwstępnej oraz ewentualnej inspekcji i zdjęciach zrobionych przez pracownika banku na miejscu. Niekiedy za wartość nieruchomości uznaje się też po prostu jej cenę transakcyjną.
Wartość nieruchomości a jej cena transakcyjna
Najczęściej jednak cena transakcyjna, czyli ta zapisana w umowie kupna i sprzedaży, różni się od wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę. Może się to zdarzyć chociażby w sytuacji zakupu lokalu w drodze przetargu lub gdy lokal ów ma być wyremontowany. Szacowana wartość nieruchomości potrafi być wówczas znacznie wyższa niż jej cena, co jeszcze do niedawna pozwalało choćby na zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez konieczności dysponowania wkładem własnym.
Obecnie nie stosuje się już takich praktyk, zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacją S. Zakłada ona, że wkład własny powinien wynosić co najmniej 20 proc. wskaźnika LTV, czyli stosunku pomiędzy kwotą kredytu a wartością nieruchomości (ang. Loan to Value). Wciąż jednak można uzyskać pożyczkę większą, niż ma wynieść koszt zakupu mieszkania czy domu, jeśli dodatkowe środki chcemy przeznaczyć np. właśnie na jego remont. Atrakcyjny współczynnik LTV pozwala ponadto wynegocjować lepsze warunki kredytowania, czyli chociażby niższą marżę lub stawkę ubezpieczenia.
Przeczytaj: Cena transakcyjna nieruchomości a wartość nieruchomości
Ile kosztuje wycena nieruchomości pod kredyt hipoteczny
Jeżeli nieruchomość jest domem, lokalem mieszkalnym lub niezabudowaną działką o wartości do pół miliona złotych, to czasem za jej wycenę bank nie pobiera od kredytobiorcy dodatkowych opłat (nie robi tego oczywiście ot tak, z dobrej woli – koszt takiej operacji zwykle jest po prostu wrzucony np. w prowizję). Zdarza się też jednak, że za sporządzenie wyceny musi zapłacić ten, kto ubiega się o pożyczkę.
W przypadku mieszkań koszt to średnio 350-700 zł, w przypadku domów zaś 800-1200 zł. Ceny kształtują się podobnie, jeśli chodzi o operaty tworzone przez niezależnych rzeczoznawców. Na to, ile ostatecznie trzeba będzie zapłacić, wpływ mają takie czynniki jak:
- lokalizacja nieruchomości (koszty dojazdu, łatwość przeanalizowania rynku),
- jej stan prawny (np. służebności mogą podnieść koszt sporządzenia wyceny),
- liczba składających się na nią elementów (im więcej, tym drożej),
a także jej unikalność. Oszacowanie wartości nieruchomości mniej typowych – jak całe kamienice, hale fabryczne, działki przemysłowe czy inwestycje komercyjne – jest bardziej skomplikowane, a więc również droższe. Zadania tego może się też podjąć jedynie uprawniony rzeczoznawca (a nie pracownik banku), tak samo jak w przypadku nieruchomości, których wartość prawdopodobnie przekroczy 500 tys. zł.
Dlaczego warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego ekspertowi
Również jednak wtedy, gdy chcemy wziąć kredyt na „zwykłe” mieszkanie czy dom, powierzenie wyceny rzeczoznawcy może okazać się dobrym pomysłem. Rozwiązanie to ma bowiem wiele zalet. Po pierwsze, taka wycena może kosztować mniej niż ta bankowa. Po drugie, zwykle gotowa jest szybciej, co ma znaczenie zwłaszcza gdy zależy nam na maksymalnym skróceniu czasu oczekiwania na decyzję o przyznaniu kredytu.
Dokument przygotowany przez pracownika banku ma poza nim raczej niewielką wartość, zresztą prawdopodobnie nawet go nie dostaniemy. Operat szacunkowy jest o wiele bardziej dokładny i może się przydać też później, w sytuacjach takich jak:
- przeniesienie własności (sprzedaż, darowizna),
- ustalenie wartości podatku do odprowadzenia,
- podział majątku czy zabezpieczenie masy spadkowej,
- egzekucja z nieruchomości,
- aktualizacja opłat z tytułu najmu lub użytkowania wieczystego,
- zabezpieczenie innej pożyczki hipotecznej.
Trzeba tylko pamiętać, że ważność operatu wynosi maksymalnie 12 miesięcy. Po tym czasie osoba, która go sporządziła, może dokonać potwierdzenia jego aktualności, co jest tańszą alternatywą dla dokonania nowej wyceny.
Powodów, dla których warto zlecić tę ostatnią niezależnemu rzeczoznawcy, jest więcej. Jeśli wyliczona przez niego wartość nieruchomości będzie niższa niż spodziewana, przed złożeniem operatu w banku można jeszcze zwrócić się do innego eksperta, którego wycena być może okaże się korzystniejsza. Od tej sporządzonej przez bank natomiast raczej nie da się odwołać. W razie zaś gdyby kredytodawca zakwestionował „naszą” wycenę, rzeczoznawca będzie w stanie przedstawić dodatkowe argumenty przemawiające za jej uznaniem.
Są też duże szanse, że oszacuje on wartość nieruchomości (zwłaszcza tej o podwyższonym standardzie albo wręcz przeciwnie – do remontu lub rozbudowy) wyżej niż bank, dzięki czemu przyznany kredyt hipoteczny będzie opiewał na wyższą kwotę. A trzeba pamiętać, że gdy chcemy kupić np. mieszkanie za 300 tys. zł i wyremontować je za 50 tys. zł, ale według banku po remoncie będzie ono warte mniej niż 350 tys. zł, może być od nas wymagane wniesienie większego wkładu własnego. Jeśli jednak ewentualna niższa wycena wiele nie zmieni, a jej stworzenie przez bank nie generuje dla nas większych kosztów dodatkowych, nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z takiej opcji.
Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?
Kiedy i na jakich zasadach dokonuje się wyceny nieruchomości pod kredyt hipoteczny
Zlecenie operatu szacunkowego zewnętrznemu ekspertowi może być opłacalne w sytuacji, gdy chcąc uzyskać jak najlepszą ofertę, składamy wniosek o kredyt hipoteczny do kilku banków, a wszystkie one są gotowe taki operat uznać. Wystarczy wówczas jeden dokument, nie trzeba więc każdemu potencjalnemu kredytodawcy płacić oddzielnie za wycenę interesującej nas nieruchomości.
W każdym banku oddzielnie można – i należy – sprawdzić za to zasady jej sporządzania, czyli m.in. to, kiedy należy jej dokonać i kto może to zrobić, jak również ile wynoszą ewentualne koszty. Nie powinien to być jednak czynnik decydujący o wyborze konkretnej instytucji mającej udzielić nam kredytu. Warto tylko zwrócić uwagę, czy bank wymaga wyceny już na etapie wnioskowania o pieniądze. Byłoby to o tyle niekorzystne, że w takiej sytuacji poniesiemy koszt oszacowania wartości nieruchomości, a kredyt wciąż może nie zostać nam przyznany. Na szczęście w większości przypadków wycenę sporządza się już po weryfikacji zdolności kredytowej i wydaniu przez kredytodawcę wstępnej decyzji o udzieleniu pożyczki.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com
