Rodzaje działek gruntowych i ich przeznaczenie

Nie na każdej działce postawisz dom. Nie każdą nawet wolno ci nabyć, jeśli nie jesteś np. rolnikiem. Poszczególne typy działek różnią się też choćby cenami.

Planując zakup działki, pod uwagę należy wziąć nie tylko jej położenie i cenę czy ładny widok, ale również lokalne przepisy określające, co z taką działką można zrobić. Nie jest bowiem tak, że wystarczy być właścicielem danego kawałka gruntu, aby korzystać z niego w całkowicie dowolny sposób. Poznaj przeznaczenie poszczególnych rodzajów działek dostępnych na polskim rynku nieruchomości, a także dowiedz się, jak sprawdzić, do której kategorii przypisany jest teren, który cię interesuje.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właścicielowi konkretnej działki wolno zagospodarować ją jedynie w sposób nienaruszający „chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich”, zgodny z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zob. Ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 6). Ów plan – zwany potocznie planem miejscowym lub skrótowo: MPZP – to akt prawny uchwalany przez radę gminy, na terenie której znajduje się dany grunt. Zapoznać się z nim więc można w siedzibie owej gminy, a coraz częściej także na jej stronie internetowej.

Bardziej szczegółowo temat MPZP przedstawiliśmy w artykule „Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co zawiera i jak go czytać”. Tu przypomnijmy tylko, że plan miejscowy przyjmuje dwojaką formę: tekstową (uchwała) i graficzną (ilustracyjny załącznik w postaci mapy). Znajdują się w nim zaś m.in. informacje na temat tego właśnie, jak sklasyfikowano poszczególne działki usytuowane w obszarze danej gminy i jakie jest ich przeznaczenie.

Uwaga: w niektórych gminach nie ma MPZP. W takiej sytuacji przeznaczenie działki określa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, zgodna z tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które nieco bardziej ogólnie niż plan miejscowy wyraża lokalną politykę w tym zakresie.

W Polsce wyróżnić można zasadniczo 6 głównych rodzajów działek gruntowych, a mianowicie:

• działki leśne,
• działki rolne,
• działki siedliskowe,
• działki rekreacyjne,
• działki budowlane,
• działki inwestycyjne.

Od tego, do której z tych grup przyporządkowany został konkretny kawałek gruntu, zależy chociażby to, co – i czy w ogóle – można na nim wybudować oraz kto może ów grunt kupić. A także jego cena.

Działki leśne

Do najtańszych należą działki leśne, czyli sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, a więc – zgodnie z Ustawą z dn. 28 września 1991 r. o lasach – grunty „o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryte roślinnością leśną (drzewami, krzewami oraz runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawione, przeznaczone do produkcji leśnej, stanowiące rezerwat przyrody lub wchodzące w skład parku narodowego albo wpisane do rejestru zabytków”, ewentualnie grunty „zajęte pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej” obiekty, takie jak budynki, budowle, miejsca składowania drewna czy leśne drogi, parkingi i urządzenia turystyczne.

Grunty te podlegają ochronie (w myśl z kolei Ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych), polegającej przede wszystkim na ograniczaniu ich przeznaczenia na cele nieleśne. Można więc wznosić na nich jedynie budynki i budowle służące:

• wspomnianej gospodarce leśnej,
• obronności lub bezpieczeństwu państwa,
• oznakowaniu nawigacyjnemu lub geodezyjnemu,
• ochronie zdrowia.

To właśnie z tego powodu działki leśne są relatywnie tanie. Tylko w nielicznych przypadkach, i to za zgodą właściwego organu (najczęściej lokalnego nadleśnictwa), można dokonać ich tzw. odlesienia i przeznaczyć na inne cele. Jest to jednak proces najeżony formalnościami i na tyle kosztowny, że zazwyczaj niezbyt opłacalny. Poza tym nawet po uzyskaniu zgody na budowę na takiej działce – a także w przypadku działek z nią sąsiadujących – pamiętać trzeba o przestrzeganiu dodatkowych przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej czy o zachowaniu wymaganej odległości inwestycji od ściany lasu, co oznacza, że nie każdy projekt da się tam zrealizować.

Działki rolne

Drugi najtańszy rodzaj działek to działki rolne. Powody są podobne i wynikają z tych samych zresztą regulacji, a mianowicie z Ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Z tym że zamiast z „gospodarką leśną” do czynienia mamy tu z „produkcją rolną”, a żeby wejść w posiadanie działki o powierzchni większej niż 1 ha, trzeba mieć status rolnika tudzież uprawnienia do wykonywania tego zawodu.

Grunty rolne w państwowej ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako użytki rolne – z wyjątkiem gruntów zajętych pod działalność pozarolniczą – i dzielą się dodatkowo w zależności od jakości gleby na 6 klas (od najwyższej kolejno oznaczane rzymskimi liczbami: I, II, III, IV, V i VI), a w zależności od przeznaczenia na:

• grunty orne – oznaczane literą R,
• sady – S,
• łąki – Ł,
• pastwiska – Ps,
• grunty rolne zabudowane – Br,
• grunty pod stawami – Wsr,
• grunty pod rowami – W,
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – Lzr.

Tak jak działkę leśną można odlesić, tak samo działkę rolną da się odrolnić – tj. wyłączyć ją z produkcji rolnej i przekształcić w działkę budowlaną – choć również jest to niełatwe i kosztowne, a w przypadku gruntów klasy I, II i III z reguły niemożliwe. Tylko w ten sposób jednak można doprowadzić do zabudowy gruntu rolnego.

Uwaga: czasami przeznaczenie gruntu rolnego lub leśnego może ulec zmianie nie na wniosek jego właściciela, ale dlatego, że tak postanowi rada gminy. Tego typu decyzję o planowanym odrolnieniu lub odlesieniu działki znaleźć można zawsze w planie miejscowym.

Działki siedliskowe (zabudowa zagrodowa)

Zaraz, zaraz. Ale przecież w powyższym wyliczeniu znalazły się „grunty rolne zabudowane” (i oznaczające w MPZP to samo „tereny zabudowy zagrodowej”). Jak to możliwe? Chodzi tu o tzw. działki siedliskowe, czyli takie, na których znajdują się budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, a więc np. obory, stajnie, chlewnie czy spichrze. Na działce siedliskowej wolno postawić też jednak budynek mieszkalny, o ile w jego skład wejdą pomieszczenia gospodarcze, a wymiary samej działki są zgodne z wytycznymi przedstawionymi w planie miejscowym.

Uwaga: jeżeli w danej gminie nie ma MPZP, można indywidualnie ubiegać się o uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. Działka musi jednak spełniać wymogi działki budowlanej, tj. mieć dostęp do drogi publicznej i być uzbrojona, a ponadto sąsiadować z działką zabudowaną (chyba że konkretne gospodarstwo rolne ma większą powierzchnię niż średnia dla gospodarstwa rolnego w danej gminie – wówczas ten wymóg nie obowiązuje).

Ceny działek siedliskowych są stosunkowo niskie, ale właścicielem takiej działki może się stać tylko rolnik. Można też ją przekształcić wyłącznie w działkę rolną.

Działki rolno-budowlane

W tym miejscu warto wspomnieć jeszcze o mieszanym typie działki, jakim jest działka rolno-budowlana. W przeciwieństwie do działki siedliskowej może zostać nabyta przez osobę niebędącą rolnikiem, aczkolwiek podobnie jak w przypadku działki stricte rolnej jej powierzchnia nie może przekroczyć 1 ha (do 2019 r. limit wynosił tylko 30 arów). Co więcej, nie-rolnikowi wolno zakupić najwyżej jedną działkę o charakterze rolnym, a jeśli znajduje się ona na terenie wiejskim, to nie wolno mu jej zbyć przez 5 lat (przed nowelizacją stosownej ustawy okres ten wynosił 10 lat).

Wróćmy jednak do samej działki rolno-budowlanej. Charakteryzuje się ona tym, że w jej ramach wyznaczono część rolną oraz część budowlaną, na której można postawić również obiekt mieszkalny. W praktyce niestety często obwarowane jest to rozmaitymi obostrzeniami – np. w kwestii dokładnego położenia budynku czy jego projektu – wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też z wydanych indywidualnie warunków zabudowy (gdy MPZP w danej gminie nie ma). Mimo wszystko chętnych na zakup działek rolno-budowlanych na cele mieszkalne nie brakuje, jako że działki te są zazwyczaj tańsze niż działki budowlane.

Działki rekreacyjne

Kolejny rodzaj działki gruntowej to działka rekreacyjna, która oznaczana bywa literami:

• Bz – czyli tereny rekreacyjno-wypoczynkowe w państwowej ewidencji gruntów i budynków,
• US – tereny sportu i rekreacji w planie miejscowym,
• ROD – od słów „rodzinne ogródki działkowe”.

Działki rekreacyjne można zabudowywać, zabudowa musi mieć jednak charakter letniskowy. To również oznacza ograniczenia dotyczące stawianych obiektów, określone szczegółowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie w warunkach zabudowy). Dotyczą one chociażby maksymalnych gabarytów budynku. Ponieważ zasadniczo nie powinno się w nim móc mieszkać przez cały rok, nie ma natomiast wymogu, aby działka rekreacyjna była uzbrojona.

Z drugiej strony w domku letniskowym na takiej działce nie można się zameldować. Co nie przeszkadza niektórym działkowiczom wznosić budynków całorocznych, na podstawie projektów domów o powierzchni do 35 m kw., które teoretycznie nie wymagają pozwolenia na budowę – bo i takowe istnieją. Większość chętnych na działki rekreacyjne to jednak osoby pragnące odpoczywać na nich głównie w weekendy lub wakacje.

Uwaga: należy wiedzieć, że podatek od nieruchomości w przypadku domku letniskowego jest wyższy niż dla budynków mieszkalnych! Rozwiązaniem tej kwestii – jak również kwestii ograniczeń projektowych – może być przekształcenie działki rekreacyjnej w budowlaną (o ile pozwala na to MPZP).

Przeczytaj: Działka rekreacyjna czy ogródek działkowy (ROD) – co wybrać?

Działki budowlane

Jeśli zaś ktoś chce postawić „porządny” budynek bez zbędnych formalności, powinien zainteresować się kupnem działki budowlanej, która zgodnie z ustawową definicją jest najzwyczajniej w świecie… gotowa do zabudowy. Definicja ta podana została w kilku aktach prawnych, m.in. w Ustawie z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2), głosi natomiast, iż działką budowlaną jest:

nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne [czyli kształt], dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej [tj. uzbrojenie] spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. [a więc np. MPZP]

Dokładne warunki, które działka budowlana musi spełniać, przedstawiono w dotyczącym ich Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. Z kolei Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dn. 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków – a konkretnie jego załącznik nr 6 – stanowi, że do kategorii działek budowlanych zaliczają się:

• tereny mieszkaniowe (oznaczane w ewidencji literą B),
• inne tereny zabudowane (Bi),
• zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp),
• tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz, a więc opisane wyżej działki rekreacyjne!),
• tereny przemysłowe (Ba – p. niżej).

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki budowlane oznaczać można natomiast następująco:

• MN – teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
• MW – teren pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,
• US – teren sportu i rekreacji,
• U – teren pod zabudowę usługową,
• UC – teren pod zabudowę obiektami handlowymi o powierzchni przekraczającej 2000 m kw.,
• P – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Działki budowlane należą do najdroższych. Wynika to poniekąd z faktu, że cieszą się największym zainteresowaniem – zarówno wśród deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych – istotne jest też jednak obłożenie ich 23-procentowym podatkiem VAT.

Przeczytaj również: Inwestowanie w grunty – czy zakup ziemi się opłaca?

Działki inwestycyjne

Droższe od działek, na których można postawić budynki mieszkalne, są ewentualnie tylko działki przeznaczone pod budowę obiektów potencjalnie przynoszących istotnie większe zyski, takich jak magazyny, fabryki, hotele czy biurowce. Choć teoretycznie stanowią podgrupę działek budowlanych (co zresztą widać w powyższym wyliczeniu), to ze względu na zgoła odmienny charakter działki takie, zwane inwestycyjnymi, zwykle wymienia się jako osobny rodzaj gruntów, wśród nich wyróżnić zaś jeszcze można – zależnie od przeznaczenia – działki przemysłowe, usługowe lub rzemieślnicze.

Pamiętaj, że rozważając zakup gruntu, należy wziąć pod uwagę nie tylko możliwości jego zagospodarowania, ale też inne rzeczy. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule „Co sprawdzić przed zakupem działki?”.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com