Połączenie działek i ich ponowny podział

Inwestowanie w grunty może być działaniem bardzo korzystnym. Warto przy tym wiedzieć o pewnych możliwościach, jakie daje prawo, a które nie są często wykorzystywane przez inwestorów.

Czy warto inwestować w działki o nieregularnych kształtach?

Jest dość oczywiste, że działka o regularnych kształtach i odpowiednich wymiarach – zwłaszcza szerokości – czyli taka, która pozwala na dalsze inwestowanie, na przykład na budowę domu, osiąga wyższą cenę. Działki nieregularne można kupić znacznie taniej. Tylko, co dalej z taką działką zrobić?

Z pojedynczą działką prawdopodobnie nic. Ale jeśli uda nam się nabyć również działki sąsiednie, albo dojdziemy do porozumienia z ich właścicielami, otwierają się przed nami bardzo ciekawe możliwości. Takie działki można na przykład połączyć i ponownie podzielić, albo scalić i podzielić. Są to dwie różne procedury, opisane w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).

W tym artykule zajmiemy się procedurą połączenia i ponownego podziału gruntów.

Kiedy warto pomyśleć o procedurze połączenia i ponownego podziału gruntów?

Pomysł połączenia i ponownego podziału gruntów może dotyczyć działek o nieregularnych kształtach, albo sytuacji, kiedy jedna działka ma dostęp do drogi publicznej, a inne działki stykające się z nią takiego dostępu nie mają. W każdej sytuacji, gdy jedna działka pozwala na inwestycje, ale sąsiaduje z kilkoma działkami, które z różnych przyczyn takiej możliwości nie dają, ich połączenie i ponowny podział, otwiera szeroki potencjał inwestycyjny.

Oczywiście tego rodzaju procedura zajmuje nieco czasu i pociąga za sobą pewne wydatki, dlatego zanim do niej przystąpimy, trzeba wszystko dobrze przekalkulować. Grunty kupowane na przykład od syndyka, albo w licytacjach komorniczych są zwykle na tyle tanie, że taka inwestycja się opłaca. Na wolnym rynku również można trafić na naprawdę tanie grunty, choć wymaga to dużo cierpliwości przy ich poszukiwaniu.

Uwaga! Trzeba pamiętać o tym, że zarówno połączenie i ponowny podział, jak i scalenie i podział gruntów, nie dotyczą terenów rolnych.

Przeczytaj: Zakup działki od syndyka – na co zwrócić uwagę?

Kiedy można połączyć i ponownie podzielić działki?

Co do zasady, przepisy dotyczące podziałów gruntu, w tym połączenia i ponownego podziału, dotyczą przede wszystkim działek budowlanych, bądź nieużytków na obszarach przeznaczonych pod zabudowę. Ustawa precyzuje to w następujący sposób:

[przepisów] nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu).

Wyjątkiem od tej sytuacji jest konieczność wydzielenie nowych dróg, wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, oraz – ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W praktyce, jeśli interesujące nas tereny:

• znajdują się w planie miejscowym na obszarach przeznaczonych pod zabudowę niskiej lub wysokiej intensywności;
• nie ma planu miejscowego, ale nieruchomość oznaczona jest w katastrze symbolem „B” (tereny mieszkaniowe), lub „Bp” (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy)

mamy pewność, że mogą one zostać połączone i ponownie podzielone.

Jeśli zaś dana działka, która nie jest objęta planem, jest oznaczona symbolem „R” (grunty orne), „S” (sady), „Ł” (łąki trwałe), czy nawet „N” (nieużytki, które sąsiadują z terenami rolnymi), to warto przyjrzeć się najbliższej okolicy. Jeśli sąsiednie działki są zabudowane, zwłaszcza w granicach administracyjnych miast, to prawdopodobnie uzyskanie warunków zabudowy nie będzie stanowić problemu.

Gdy dla danego terenu, w tej sytuacji obejmującego kilka działek, ustalono warunki zabudowy, staje się ona potencjalną działką budowlaną i procedura połączenia i ponownego ich podziału może zostać przeprowadzona.

Na czym polega procedura połączenia i ponownego podziału gruntu?

Aby dokonać połączenia kilku działek i ich ponownego podziału, muszą one mieć jednego właściciela, bądź w sytuacji gdy właścicieli jest kilku, muszą oni złożyć zgodny wniosek administracyjny. Na czym ta zgodność polega? Przede wszystkim muszą oni posiadać jednorodne prawa do każdej z tych nieruchomości. Oznacza to, że albo wszyscy muszą być właścicielami, albo użytkownikami wieczystymi swoich działek – nie da się procedury przeprowadzić, jeśli formy władania gruntami są różne.

Drugim istotnym warunkiem jest dołączenie do wniosku zobowiązania do wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek, czy to w sposób równoważący wartość działek początkowych, czy za odpowiednią dopłatą. To zobowiązanie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Ważne! Procedura połączenia i ponownego podziału gruntów stanowić miała, w założeniu ustawodawcy, wyjście z sytuacji, gdy „nieruchomości ukształtowane są w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie”. Dlatego składany wniosek warto szczegółowo uzasadnić, aby organ administracji publicznej nie uznał, że nasze żądanie nie spełnia przesłanek ustawy.

Aby ustalić sposób ponownego podziału połączonych działek gruntu, niezbędny jest udział w tej procedurze geodety, który po wykonaniu odpowiednich pomiarów terenowych oraz map geodezyjnych, sporządza operat, proponuje nowy numer działki, a także dokonuje wszelkich czynności przed powiatowym Ośrodkiem Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, niezbędnych dla legalizacji podziału.

Zobacz również: Podział działki budowlanej – postępowanie krok po kroku

Korzyści z połączenia i ponownego podziału gruntu

Po zakończeniu tej procedury powinniśmy dysponować kilkoma działkami o większej wartości inwestycyjnej, niż wcześniej. Będą one mieć odpowiednie wymiary, by możliwe było na nich posadowienie budynku, będą mieć dostęp do drogi publicznej. Działki dotychczas uznane za nieużytki staną się działkami budowlanymi. To wszystko wpłynie oczywiście na podniesienie wartości gruntu.

Po zatwierdzeniu nowego podziału połączonych działek, konieczne jest sporządzenie nowego aktu notarialnego, w którym przenosi się własności zgodnie z wcześniejszym zobowiązaniem. Decyzja podziałowa stanowi podstawę do założenia nowych ksiąg wieczystych, dla nieruchomości powstałych w wyniku połączenia i ponownego podziału gruntu, a akt notarialny jest podstawą wpisów dotyczących własności.

Kiedy jeszcze dokonuje się połączenia i ponownego podziału gruntu?

Procedurę tę wdraża się dość często także w sytuacji niezwiązanej z inwestycjami, lecz wynikającej z problemów z przeprowadzeniem spadku. Jeśli po śmierci dotychczasowego właściciela terenu obejmującego kilka działek, spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia, którą działkę kto ma otrzymać, najprościej jest doprowadzić do ich połączenia i ponownie podzielić na takie, które będą satysfakcjonować spadkobierców.

Ta sytuacja jest o tyle prostsza, że wszystkie działki są współwłasnością osób występujących o połączenie i ponowny podział. Nie ma zatem potrzeby sporządzania aktu notarialnego poprzedzającego procedurę administracyjną – wystarczy umówienie się z geodetą i zlecenie mu wykonania operatu i planu podziału, a następnie uzyskanie decyzji podziałowej.

Bywa też, że takie połączenie i podział następują w postępowaniu spadkowym, z pominięciem procedury administracyjnej. Wtedy orzeczenie sądowe jest równoznaczne z decyzją wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta.

Na koniec jeszcze raz przypomnienie, że połączenie i ponowny podział gruntów to nie to samo, co scalenie i podział gruntów, a jeszcze czym innym jest scalanie i wymiana gruntów – to ostatnie regulowane jest zupełnie odrębną ustawą i dotyczy gruntów rolnych.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pexels.com