Podział działki budowlanej – postępowanie krok po kroku

Jak podzielić działkę budowlaną? Jakie warunki musi spełniać działka, aby dało się ją podzielić? Jak bardzo skomplikowana jest procedura podziału? Na te i inne pytania odpowiadamy w naszym artykule.

Podstawa prawna

Kwestie podziału nieruchomości regulowane są Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) oraz jej przepisami wykonawczymi, to jest Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663 ze zm.).

Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości, Rozdział 1. Podziały nieruchomości – czyli artykuły od 92 do 100 dotyczą nieruchomości, które nie są wykazane jako użytki rolne, grunty leśne, zadrzewienia i zakrzewienia. Przepisy te mówią ogólnie o podziałach nieruchomości, w naszym artykule zajmiemy się jednak podziałem działek budowlanych.

Warto wiedzieć, że działki znajdujące się na użytkach rolnych mogą w pewnych sytuacjach być uznane za działki budowlane, o czym powiemy w dalszej części artykułu.

W jakim celu dokonujemy podziału działki budowlanej?

Na podział działki budowlanej najczęściej decydujemy się jeśli:

• podział nieruchomości podyktowany jest koniecznością zniesienia współwłasności, bądź wydzielenia części nieruchomości z powodów wynikających z odrębnych przepisów, decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych. Pełny katalog obejmuje Art. 95. Ustawy – Cel podziału nieruchomości;
• chcemy z niezabudowanej działki budowlanej uzyskać dwie lub więcej działek, które także zostaną uznane za budowlane;
• dokonujemy podziału działki w celu przyłączenia wydzielonej części do sąsiedniej nieruchomości, lub uregulowania granic pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami.

Każda z opisanych sytuacji wymaga nieco innego podejścia, choć odbywa się w oparciu o podobne procedury.

Definicja działki budowlanej

Zanim przejdziemy dalej, warto sprecyzować, czym właściwie jest działka budowlana. Z definicjami działki budowlanej możemy się zetknąć w trzech aktach prawnych:

• Według wspomnianej wcześniej Ustawy o gospodarce nieruchomościami jako działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
• Według Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 741 ze zm.) jako działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;
• Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019r. poz. 1065 ze zm.) jako działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Powyższe przepisy wyróżniają zatem cztery elementy, które warunkują uznanie działki za „budowlaną”. Nie precyzują ich jednak, lecz uzależniają „od odrębnych przepisów”, przede wszystkim w zakresie umożliwiającym zabudowanie tej działki (jedynie Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa jako budowlaną działkę, na której już znajduje się budynek). Co to oznacza w praktyce?

Odnieśmy się do tych cech po kolei:

1. Wielkość działki umożliwiająca realizację obiektu budowlanego lub prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W praktyce oznaczać to może działki o bardzo różniej wielkości, choć warto wiedzieć, że realizacja budynku na działce mniejszej niż 600 m2 może wiązać się z koniecznością uzyskania dodatkowych zgód na odstępstwo od przepisów Prawa Budowlanego, zaś na działce mniejszej niż 300 m2 może się okazać – w toku postępowania – w ogóle niemożliwa. Górna granica wielkości działki budowlanej formalnie nie istnieje.

2. Cechy geometryczne działki, które pozwalają na budowę nowych, lub użytkowanie budynków znajdujących się na niej. Najlepsza do zabudowy jest działka o kształcie zbliżonym do kwadratu. Jeśli jest prostokątna, lub nieregularna, to musi mieć takie wymiary, które umożliwią postawienie budynku z prawidłowo rozwiązaną funkcją, zapewnionym odpowiednim doświetleniem pomieszczeń, przy zachowaniu wymaganych przepisami odległości od jej granic, oraz spełniającego inne przepisy budowlane i mieszkaniowe.

Ciekawostka
Jeden z najwęższych budynków na świecie to Dom Kereta, znajdujący się na warszawskiej Woli, który został otwarty w 2012 roku. Nie jest to jednak dom mieszkalny, lecz instalacja artystyczna. Działka, na której się znajduje, ma kształt wydłużonego trapezu, który w najszerszym miejscu ma 152 cm, zaś w najwęższym 92 cm.

3. O dostępie do drogi publicznej pisaliśmy szerzej we wcześniejszym artykule. Pokrótce – dostęp ten winien być bezpośredni, zapewniony poprzez drogę wewnętrzną, lub na zasadzie nieodpłatnej służebności przejazdu i przechodu, wpisanej do ksiąg wieczystych wszystkich działek znajdujących się pomiędzy drogą publiczną a działką przedmiotową.

4. Podobnie ma się sytuacja dotycząca wyposażenia działki w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej, o czym również pisaliśmy wcześniej (zob. Uzbrojenie działki budowlanej – czym jest i jak je wykonać?).

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

W rozumieniu inwestycyjnym nie kierujemy się jednak tym, czy dana działka pasuje do definicji ustawowej. Tym niech się zajmują urzędnicy. Dla inwestora bardziej istotne jest, czy dana działka została już uznana za działkę budowlaną w procesie administracyjnym. Jak to sprawdzić?

Najprostszym sposobem jest stwierdzenie, czy dla obszaru, na którym znajduje się dana działka, istnieje obowiązujący plan miejscowy, a jeśli tak, to jakie jest przewidziane w tym planie przeznaczenie terenu. Jeśli jest to zabudowa o niskiej lub wysokiej intensywności – można działkę określić jako budowlaną.

Jeśli nie ma planu miejscowego, warto sprawdzić kategorię użytkowania gruntów. Działki położone na gruntach oznaczonych symbolem B (tereny mieszkaniowe), lub Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy) można potocznie nazwać budowlanymi.

Jeśli kategoria użytkowania gruntów jest inna niż dwie powyższe, działka nadal może być budowlana. Tak, nawet działka znajdująca się na gruntach oznaczonych symbolem R (grunty orne), S (sady), Ł (łąki trwałe) i tym podobnymi, zwłaszcza jeśli jest położona na obszarze miasta. W jakiej sytuacji? Otóż, jeśli dla danej działki wydano pozytywną decyzję ustalającą warunki zabudowy. W postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania takiej decyzji sprawdzone zostały wszystkie omówione wcześniej cztery cechy działki budowlanej, jak również inne warunki, które działka musi spełnić, by można było się na niej budować. Jest ona zatem działką budowlaną.

Warto wiedzieć, że wydanie decyzji o WZ nie powoduje automatycznej zmiany kategorii użytkowej gruntu na kategorię B lub Bp – choć można o to wystąpić (nie warto – za grunt „B” będziemy musieli zapłacić wyższy podatek). Ta zmiana następuje z urzędu dopiero po wybudowaniu i odebraniu budynku.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Czy każdą działkę budowlaną można podzielić?

Jeśli chcemy po podziale uzyskać dwie lub więcej działek, które także zostaną uznane za budowlane to niestety, nie każdą działkę da się podzielić w ten sposób. Aby tego dokonać, działka musi mieć wielkość i geometrię pozwalającą na to, aby działki, które powstaną z podziału, również spełniały cztery warunki określone w omówionych wcześniej definicjach. Ponieważ powstające działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej oraz do mediów, podział może obejmować wydzielenie części działki z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną.

W przypadku podziału wynikającego z Art. 95., przesłanki umożliwiające podział zostały już prawdopodobnie zbadane na etapie postępowania sądowego lub administracyjnego, zaś w sytuacji, gdy podział jest potrzebny w celu przyłączenia do sąsiedniej nieruchomości, lub uregulowania granic – wielkość wydzielonej części działki jest uzależniona od zupełnie innych uzgodnień.

Z jakich etapów składa się procedura podziału działki budowlanej?

Podziału działki budowlanej dokonuje się zwykle na wniosek oraz na koszt osoby, która ma w tym interes prawny, czyli właściciela działki, jej współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych.

W przypadku gdy w wyniku podziału chcemy z naszej działki uzyskać dwie lub więcej działek budowlanych, wymaga to uzyskania decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Postępowanie w tej sprawie w większości gmin jest dwuetapowe – pierwszy etap to zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości w drodze postanowienia, drugi zaś kończy się wydaniem wspomnianej decyzji administracyjnej.

Zgodność podziału z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy

Należy pamiętać o tym, że aby można było dokonać podziału działki, konieczne jest stwierdzenie jego zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie plany miejscowe często precyzują minimalną i maksymalną powierzchnię działek budowlanych, ich wymiary oraz inne cechy.

Jeśli dla danego obszaru nie ma takiego planu, podział działki musi być zgodny z zapisami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że jeszcze zanim złożymy wniosek o podział, musimy uzyskać decyzję o WZ. Najczęściej powoduje to wydłużenie całej procedury podziałowej o postępowanie zmierzające do jej wydania, czyli o przynajmniej dwa-trzy miesiące, a czasem znacznie więcej. Wydanie decyzji WZ może się wiązać z koniecznością dokonania opłaty administracyjno-skarbowej w wysokości kilkudziesięciu złotych.

Uwaga!
Podziału nieruchomości nie da się praktycznie w ogóle przeprowadzić na obszarze, na którym nie obowiązuje aktualny plan miejscowy, ale obszar ten jest objęty obowiązkiem sporządzenia takiego planu. Złożenie wniosku o podział nieruchomości skutkuje bowiem zawieszeniem postępowania do czasu uchwalenia planu, a niestety ustawodawca nie przewidział żadnych terminów, w których plan taki musi zostać uchwalony.

Ustawa stwierdza, że do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć wstępny projekt podziału. Jeśli wcześniej występujemy o WZ, warto ten wstępny projekt przygotować już na tym etapie, aby WZ-ka była zgodna z projektowanym podziałem (czy raczej – zgodnie z przepisami – aby projektowany podział był zgodny z WZ-ką).

Przeczytaj: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości

Wstępny projekt podziału nieruchomości winien być opracowany na kopii mapy zasadniczej, lub mapy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (PZGiK). Pobiera się ją z odpowiedniego powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK). Koszt takiej mapy uzależniony jest od jej formatu – za format A4 zwykle trzeba zapłacić od 30 do 50 zł.

Ten projekt może wykonać wnioskodawca samodzielnie, jednak lepiej, by wykonał go uprawniony geodeta. Unikniemy wtedy błędów, które mogą się okazać kosztowne. Geodeta wykonuje czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości na podstawie umowy cywilno-prawnej ze zleceniodawcą, w ustalonym terminie oraz według swojego indywidualnego cennika.

Wstępny projekt podziału składa się do odpowiedniego urzędu gminy (do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), jako załącznik do wniosku o zaopiniowanie go. Lista załączników do wniosku podana jest w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, jednak składając wniosek warto zapoznać się z konkretnymi wymaganiami w danej gminie, aby uniknąć niepotrzebnych wezwań, które wydłużą procedurę.

W postępowaniu administracyjnym stwierdzana jest zgodność projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o WZ, oraz innymi przepisami, a kończy się ono wydaniem postanowienia. Postępowanie to zwykle trwa około dwóch miesięcy, jeśli nie jest konieczne uzyskanie dodatkowych opinii i postanowień organów zewnętrznych (na przykład konserwatora zabytków).

Prace geodezyjno-kartograficzne

Na podstawie pozytywnej opinii można przystąpić do prac geodezyjno-kartograficznych, które tym razem już należy zlecić geodecie. Geodeta w toku swojej pracy dokonuje odpowiednich zgłoszeń, rejestracji, bada stan prawny nieruchomości, oraz sporządza operat podziału nieruchomości wraz z wymaganymi prawem załącznikami, w tym z protokołem z przyjęcia granic nieruchomości. Operat ten następnie składa do właściwego ODGiK, gdzie jest on badany pod kątem zgodności z dokumentami geodezyjnymi będącymi w posiadaniu Ośrodka. Jeśli jest zgodny, uzyskuje klauzulę o przyjęciu do PZGiK.

Wystąpienie o decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości

Dokumenty potwierdzające przyjęcie operatu do Zasobu geodeta winien niezwłocznie przekazać wnioskodawcy, który może wówczas wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział, bądź uzupełnić wcześniej złożony wniosek, jeśli w danej gminie procedura jest jednoetapowa. Ta część procedury także trwa około dwóch miesięcy, ale może zostać wydłużona, jeśli organ uzna, że jest „szczególnie skomplikowana”.

W praktyce, zwłaszcza w większych miastach, od momentu złożenia wniosku o zaopiniowanie wstępnego podziału, do uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział, może minąć nawet rok.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pexels.com