Przeglądając oferty nieruchomości, możesz trafić na ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkań, które są obecnie wynajmowane przez ich właścicieli innym osobom. Kupno mieszkania z najemcą jest w świetle prawa możliwe i może być nawet korzystnym rozwiązaniem pod kątem inwestycyjnym. Z drugiej strony jednak wiąże się z pewnymi konsekwencjami oraz ryzykiem. Warto więc wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie takiego mieszkania i jak dokonać transakcji w bezpieczny sposób.
Czy można kupić mieszkanie z najemcą?
Jak już wspomnieliśmy we wstępie, kupno mieszkania z najemcą jest dopuszczalne w świetle polskiego prawa. Do takich transakcji zresztą dochodzi coraz częściej. Na rynku wiele mieszkań sprzedawanych jest bowiem przez inwestorów, którzy kupili je właśnie celem uzyskiwania dochodów z wynajmu. Mieszkanie z lokatorem możesz też kupić w ramach licytacji komorniczej. Tutaj jednak częściej występuje sytuacja, gdy w zakupionym lokalu wciąż mieszkają jego byli właściciele.
W artykule skupimy się na tym pierwszym przypadku, gdy sprzedawane mieszkanie zajmowane jest przez najemcę na podstawie zawartej z jego właścicielem umowy najmu. Kupno takiej nieruchomości może być opłacalne, jeśli również planujesz je wynajmować. Nie musisz bowiem już tracić czasu na poszukiwanie najemcy i od początku możesz czerpać dochody z wynajmu. Sprawa jednak się nieco komplikuje, gdy warunki najmu są niekorzystne lub zakupione mieszkanie ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Co dzieje się z umową najmu przy sprzedaży mieszkania?
Decydując się na kupno mieszkania z najemcą, powinieneś przede wszystkim mieć świadomość, że wskutek takiej transakcji umowa najmu nie zostanie automatycznie rozwiązana. Wynika to wprost z przepisów, a dokładnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, którego treść jest następująca:
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Oznacza to, że po zakupie mieszkania z najemcą staniesz się automatycznie wynajmującym. Co więcej, będzie Cię obowiązywać ta sama umowa, jaką z najemcą zawarł poprzedni właściciel lokalu.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu po zakupie mieszkania?
Mogłoby się wydawać, że problem z najemcą można łatwo rozwiązać, po prostu wypowiadając mu umowę najmu po zakupie mieszkania. Niestety nie jest to takie proste, ponieważ ograniczenia w tym zakresie narzucają przepisy. Chodzi tu przede wszystkim o regulacje zawarte we wspomnianym wyżej art. 678 oraz art. 692 Kodeksu cywilnego, z których wynika, że:
- Nabywca mieszkania może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
- Powyższe uprawnienie nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
- Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.
Innymi słowy, jeśli najemca już mieszka w wynajętym lokalu, nie możesz mu tej umowy wypowiedzieć tylko dlatego, że zakupiłeś mieszkanie. Oczywiście możesz to zrobić z innych powodów, ale w tym zakresie istnieją dodatkowe ograniczenia wynikające z Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Wymienia ona bowiem w sposób enumeratywny konkretne sytuacje, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę lokatorowi i są to na przykład następujące przypadki:
- jeśli lokator zalega z czynszem przez co najmniej 3 miesiące lub wykorzystuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem bądź sprzecznie z umową – obowiązuje tutaj miesięczny okres wypowiedzenia z zastrzeżeniem konieczności zapewnienia nabywcy określonego czasu na uregulowanie zaległości;
- gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok lub gdy przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego – w tym przypadku okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy;
- jeśli właściciel chce zamieszkać w wynajmowanym lokalu, ale nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego, a lokator takim lokalem nie dysponuje – okres wypowiedzenia wynosi tutaj aż 3 lata.
W niektórych sytuacjach nawet prawidłowe wypowiedzenie umowy może okazać się nieskuteczne, jeśli lokator nie zechce dobrowolnie opuścić mieszkania. W takim przypadku właściciel nieruchomości może go bowiem do tego zmusić wyłącznie wskutek postępowania eksmisyjnego przeprowadzonego przez komornika. Takie postępowanie bywa natomiast długotrwałe i może być utrudnione, jeśli lokatorom przysługuje dodatkowa ochrona przewidziana w przepisach np. z powodu posiadania dzieci.
Inne konsekwencje i ryzyka zakupu mieszkania z najemcą
Kupując mieszkanie z najemcą, automatycznie wstępujesz w miejsce wynajmującego w dotychczasowej umowie najmu. To oznacza, że obowiązują Cię wszystkie warunki takiej umowy, pomimo że nie miałeś wpływu na jej treść. Może się więc okazać, że niektóre jej zapisy nie są korzystne, bo na przykład przewidują:
- nieprecyzyjne zasady dotyczące dokonywania napraw w lokalu powodujące spory z najemcą;
- zbyt niską kaucję, by mogła zabezpieczać roszczenia finansowe wynajmującego;
- brak odpowiedzialności finansowej najemcy za szkody wyrządzone w mieszkaniu.
Niekorzystna może być też sama forma umowy. Z punktu widzenia wynajmującego bezpieczniejsza jest bowiem umowa najmu okazjonalnego niż umowa standardowa, gdyż przewiduje uproszczoną procedurę eksmisyjną w przypadku problemów z najemcą.
Niestety, nawet jeśli warunki umowy najmu są niekorzystne, musisz je jako nowy wynajmujący przestrzegać. Taka umowa narzuci Ci też pewne obowiązki, a dodatkowo mogą z niej wynikać pewne komplikacje związane z rozliczeniem opłat poniesionych przez najemcę.
Obowiązki nabywcy mieszkania z najemcą
Jako nabywca mieszkania z najemcą będziesz mieć pewne obowiązki wynikające z przepisów i samej umowy najmu. Najważniejszym z nich jest utrzymanie mieszkania „w stanie przydatnym do umówionego użytku”, czyli po prostu w standardzie, jaki przewiduje umowa najmu. W związku z tym musisz się liczyć z kosztami większych remontów, czy też napraw lub wymiany instalacji i stałych elementów wyposażenia.
Co ważne, może się zdarzyć, że to najemca poniósł jakieś koszty związane z remontem lub ulepszeniem mieszkania, zanim je kupiłeś. Zgodnie z przepisami może on domagać się ich zwrotu od właściciela z chwilą zakończenia umowy najmu. W takim przypadku zatem to Ty będziesz musiał mu zwrócić te pieniądze, a nie poprzedni właściciel mieszkania.
Przeczytaj: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?
Rozliczenie kaucji i innych opłat
Z chwilą nabycia mieszkania przejmujesz także prawo do pobierania czynszu najmu od najemcy. Przepisy nie wymagają natomiast, by informować najemcę o zmianie wynajmującego, a nawet z tego powodu podpisywać z nim aneks do umowy. Może się zatem zdarzyć, że już po zakupie mieszkania najemca ureguluje bieżący czynsz na konto poprzedniego właściciela nieruchomości. W tej sytuacji niestety nie będziesz mógł się od niego domagać powtórnej zapłaty. Jedyne co możesz w takiej sytuacji zrobić, to dochodzić roszczeń od sprzedawcy mieszkania.
W kontekście rozliczeń musisz też zdawać sobie sprawę, że mogą tu wystąpić także inne problemy – z rozliczeniem kaucji oraz ewentualnego zadłużenia.
Czy kaucja przechodzi na nowego właściciela?
Zgodnie z przepisami z chwilą nabycia mieszkania staniesz się stroną umowy najmu, ale nie umowy kaucji. Innymi słowy, taka kaucja pobrana od najemcy nie przejdzie na Ciebie automatycznie z mocy prawa. Poprzedni właściciel mieszkania może ją zatem przekazać Tobie, ale równie dobrze może ją zwrócić najemcy.
Co się dzieje z zadłużeniem najemcy po zmianie właściciela mieszkania?
Co do zasady zadłużenie najemcy, które powstało przed zakupem mieszkania, jest problemem poprzedniego właściciela. To on zatem ma prawo je egzekwować, a nie nabywca mieszkania. Takie zadłużenie może jednak okazać się także problemem nabywcy nieruchomości, jeśli np. poskutkuje wypowiedzeniem umów przez dostawców mediów lub obejmie także bieżące należności.
Dowiedz się więcej: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?
Jak kupić mieszkanie z najemcą w bezpieczny sposób?
Jak widzisz, kupno mieszkania z najemcą ma swoje plusy, ale też wiąże się z różnymi konsekwencjami, a nawet poważnym ryzykiem. Nie oznacza to jednak, że z takiej transakcji należy z góry rezygnować. Wystarczy odpowiednio się do niej przygotować.
Przede wszystkim przed zakupem mieszkania dokładnie sprawdź warunki najmu. W szczególności warto w tym zakresie:
- zapoznać się z umową najmu,
- poznać stan rozliczeń z najemcą,
- zweryfikować samego najemcę i potwierdzić, czy np. faktycznie zamieszkuje lokal i w jaki sposób go wykorzystuje.
W przypadku gdy jakieś kwestie budzą Twoje wątpliwości, możesz domagać się od sprzedającego ich uregulowania, warunkując od tego dokonanie transakcji. Przykładowo, możesz poprosić o zmianę formy umowy najmu (np. na umowę najmu okazjonalnego) lub jej warunków. Pamiętaj również o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów po przejęciu umowy najmu np. w kwestii kaucji. Koniecznie też poinformuj najemcę o zmianie wynajmującego i rachunku bankowego.
Jeśli natomiast uznasz, że nie będziesz chciał po zakupie mieszkania nadal go wynajmować, możesz także wynegocjować ze sprzedającym, by to on rozwiązał umowę z najemcą. W takiej sytuacji warto już w umowie przedwstępnej zastrzec, że właściwa umowa przeniesienia prawa własności zostanie zawarta dopiero po skutecznym rozwiązaniu umowy najmu oraz opróżnieniu mieszkania przez najemcę.
Pamiętaj również, że przy zakupie mieszkania z najemcą możesz skorzystać z pomocy prawnika i warto to zrobić. Pomoże Ci on bowiem nie tylko w analizie sytuacji prawnej nieruchomości i warunków najmu, ale także w przygotowaniu całej transakcji w taki sposób, by jak najlepiej zabezpieczała Twoje interesy.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
