Najem okazjonalny – na czym polega i kiedy warto go rozważyć

Wokół najmu okazjonalnego narosło wiele mitów, które skutecznie powstrzymują przed korzystaniem z tego rozwiązania. Pora się z nimi rozprawić.

Najem okazjonalny lepiej niż tradycyjny zabezpiecza interesy właścicieli mieszkań. Wbrew pozorom nie jest przy tym bardziej ryzykowny dla lokatorów, a często wręcz przynosi im dodatkowe korzyści. Dlaczego więc nie cieszy się w Polsce tak dużą popularnością jak choćby na Zachodzie? Jednym z powodów może być niedostateczna wiedza wielu osób na temat najmu okazjonalnego. Postanowiliśmy więc dokładnie opisać, na czym taki najem polega.

Zacznijmy od wyjaśnienia kwestii „łatwiejszej eksmisji”, która zwykle kojarzy się z najmem okazjonalnym – i odstrasza licznych potencjalnych najemców. Otóż podpisanie umowy najmu okazjonalnego bynajmniej nie oznacza, że wynajmujący ma prawo bez powodu wyrzucić lokatora na bruk. Chodzi po prostu o to, że gdyby już musiało dojść do eksmisji, to nie trzeba z nią czekać aż do momentu znalezienia dla najemcy lokalu zastępczego – co potrafi się ciągnąć latami, skazując właściciela mieszkania na ogromne straty (wynikłe np. stąd, że najemca nie płaci czynszu, ale właściciel nadal musi uiszczać opłaty administracyjne na rzecz spółdzielni).

To bowiem sam lokator wskazuje lokal, do którego w razie konieczności będzie musiał się przenieść. Co więcej, oświadcza on na piśmie, że podda się eksmisji dobrowolnie, w wyznaczonym przez wynajmującego terminie. Termin ten jednak może zostać wyznaczony dopiero wtedy, gdy umowa wygaśnie lub ulegnie rozwiązaniu z zachowaniem określonego w niej okresu wypowiedzenia – nie jest więc tak, że najemca okazjonalny z dnia na dzień nie ma się gdzie podziać*. Dobrowolne poddanie się eksmisji oznacza natomiast, że nie znajdują tutaj zastosowania zapisy ustawy o prawach lokatorskich dotyczące okresu ochronnego (od 1 listopada do 31 marca) czy statusu lokatorów (z mieszkania wynajmowanego okazjonalnie można zatem eksmitować również dzieci, kobiety w ciąży i osoby niepełnosprawne).

Najem okazjonalny – formalności

Umowa dotycząca najmu okazjonalnego (podobnie jak wszelkie ewentualne późniejsze jej zmiany) musi zostać sporządzona na piśmie – taką też bowiem formę przybierają decydujące o jej charakterze załączniki, czyli:

• wspomniane oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania nieruchomości w wyznaczonym terminie,
• wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł wówczas zamieszkać,
• stosowna zgoda właściciela tego lokalu – na żądanie wynajmującego opatrzona poświadczonym notarialnie podpisem.

O ile w tym ostatnim przypadku poświadczenie podpisu przez notariusza jest opcjonalne, o tyle oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji zawsze musi mieć postać aktu notarialnego. Opłata za jego przygotowanie zgodnie z ustawą nie może wynieść więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia (którego wartość ustalono w 2020 r. na 2600 zł brutto). Dla wielu najemców to wciąż dość spora kwota, a więc kolejny – obok konieczności udania się do kancelarii – czynnik zniechęcający do podpisywania umowy najmu okazjonalnego. Właściciele mieszkań często więc decydują się opłacić notariusza z własnej kieszeni, zwłaszcza że to przecież głównie ich interesy taka umowa zabezpiecza.

Aby jednak rzeczywiście je zabezpieczała, wynajmujący musi ze swojej strony dopełnić jeszcze jednej formalności, czyli zgłosić zawarcie tej umowy w lokalnym urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobi, cała umowa stanie się zwykłą umową najmu. To zaś oznacza, że w razie gdyby lokator okazał się nierzetelny, pozbycie się go będzie istotnie trudniejsze, niż to opisano wyżej. Ale skąd najemca może wiedzieć, czy najem został zgłoszony w US? Cóż – zgodnie z ustawą ma po prostu prawo zażądać od wynajmującego, aby ów okazał mu urzędowe potwierdzenie takiego zgłoszenia.

Uwaga: ustawa przewiduje także, że zawarcie umowy najmu może zostać uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, wynoszącej maksymalnie sześć razy tyle co stawka czynszu obowiązująca w dniu podpisania dokumentu. Kaucja ta musi zostać zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę – z ewentualnym potrąceniem należności przysługujących wówczas właścicielowi (jak np. wydatki na naprawę szkód wyrządzonych przez lokatora czy zaległości czynszowe) lub kosztów eksmisji.

Eksmisja z mieszkania wynajmowanego okazjonalnie

Gdy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana z zachowaniem okresu wypowiedzenia, a najemca odmówi wyprowadzki, wynajmujący powinien mu doręczyć sporządzone na piśmie (i opatrzone poświadczonym urzędowo podpisem) żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono zawierać:

• dane najemcy i wynajmującego,
• wskazanie zawartej pomiędzy nimi umowy najmu oraz przyczyny, dla której przestała ona obowiązywać,
• termin, w którym najemca (wraz z osobami z nim zamieszkującymi) ma opróżnić lokal – nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeśli lokator nadal będzie zajmował mieszkanie, właściciel tego ostatniego może złożyć w sądzie wniosek o nadanie tzw. klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu podpisanemu przez najemcę przed podpisaniem umowy (wspomniane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji). Do wniosku trzeba dołączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu doręczone najemcy – kopię wraz z dowodem doręczenia oryginału lub dowodem nadania go przesyłką poleconą,
• dokument stanowiący, iż wynajmującemu przysługuje prawo własności lokalu (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym.

Sąd ma 3 dni na rozpatrzenie tak skompletowanego wniosku. Po tym czasie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Uwaga: jeśli najemca straci możliwość przeniesienia się do wskazanego wcześniej lokalu, może zaskarżyć postanowienie o nadaniu rzeczonej klauzuli wykonalności, a sąd prawdopodobnie ją wówczas uchyli. Co więcej, jeśli wynajmujący wiedział wcześniej o całej sytuacji, klauzula ta może w ogóle nie zostać nadana. Z kolei gdyby nawet do zaskarżenia nie doszło, komornik – nie mając dokąd wyeksmitować lokatora – wstrzyma się z egzekucją aż do chwili wskazania tymczasowego pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać najemca.

Zalety najmu okazjonalnego

Jak widać, przepisy nie są doskonałe i nie gwarantują wynajmującemu stuprocentowej ochrony. Niemniej, najem okazjonalny wciąż stanowi dlań o wiele lepsze zabezpieczenie niż zwykły najem. Po pierwsze dlatego, że już sama chęć zawarcia dotyczącej go umowy potrafi odstraszyć nieuczciwych najemców – zwykle więc konieczność zgłoszenia się później do sądu po prostu nie zachodzi. Po drugie, stosunkowo rzadko się też zdarza, aby lokator faktycznie utracił możliwość zamieszkania we wskazanym przez siebie miejscu (ryzyko można zaś dodatkowo ograniczyć, nalegając na wskazanie lokalu należącego raczej do rodziców najemcy niż np. do jego kolegi).

W praktyce najem okazjonalny pozwala z reguły ostatecznie jednak uniknąć przykrych, a przy tym kosztownych komplikacji związanych z postępowaniem egzekucyjnym, do którego w przypadku zwykłego najmu dochodzi znacznie częściej i które toczy się wówczas znacznie dłużej (o tym, jak długo i dlaczego, pisaliśmy choćby w artykule „Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej”). Dla wielu właścicieli mieszkań to wystarczający argument, aby poświęcić trochę czasu na dopięcie większej liczby formalności, a nawet pokryć koszt notariusza.

Niektórzy jednak mimo wszystko nie decydują się na najem okazjonalny, obawiając się, że nie znajdą chętnych do podpisania tego typu umowy. Rzeczywiście, grono lokatorów zainteresowanych najmem okazjonalnym jest nieco węższe, i to nie tylko w związku z nieznajomością przepisów (jeśli potencjalny najemca boi się jedynie „natychmiastowej eksmisji bez powodu”, warto mu na spokojnie wszystko wyjaśnić – lub np. podsunąć niniejszy artykuł). Mniejsza konkurencja sprawia z kolei, że osoby uczciwe i gotowe wynająć mieszkanie na takich zasadach znajdują się na nieco lepszej pozycji negocjacyjnej, m.in. w kwestii czynszu.

Ten ostatni w przypadku najmu okazjonalnego może zaś zostać w okresie obowiązywania umowy podniesiony tylko zgodnie z warunkami w niej zapisanymi, a oprócz niego i opłat niezależnych od wynajmującego – czyli choćby opłat za media – wynajmujący ów nie może od najemcy pobierać żadnych innych należności (chyba że akurat umowa stanowi inaczej i obie jej strony się na to zgodziły). Pewne korzyści z najmu okazjonalnego może więc czerpać nie tylko właściciel mieszkania, ale również jego lokator.

Ograniczenia najmu okazjonalnego

Niestety, najem taki nie we wszystkich okolicznościach znajdzie zastosowanie. Istotne ograniczenia dotyczą tu zarówno najemców, jak i wynajmujących, a także samych lokali będących przedmiotem najmu okazjonalnego. Lokale te mogą być wynajmowane tylko na cele mieszkaniowe, a to oznacza, że krąg najemców zawęża się wyłącznie do osób prywatnych. Co więcej, osobą prywatną musi być też wynajmujący. Jeżeli ktoś prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu mieszkań, to nie może skorzystać z tej opcji (może natomiast rozważyć podobne rozwiązanie, jakim jest tzw. najem instytucjonalny). Wynajmujący musi być ponadto właścicielem danego lokalu lub dysponować spółdzielczym własnościowym prawem do niego. Podnajem mieszkania w całości ani w części nie wchodzi w grę.

Na wynajem okazjonalny nie zdecydują się ponadto osoby, które:

• nie są w stanie określić lokalu, do którego mogłyby się ewentualnie przenieść – przy czym często jest to tylko pozorna przeszkoda, bo nie trzeba koniecznie dysponować innym mieszkaniem; wystarczy, że zgodę na przyjęcie pod swój dach wyrazi np. znajomy lub krewny, „legitymujący się” numerem księgi wieczystej bądź aktem nabycia nieruchomości,
• z różnych powodów wolą podpisać umowę na zasadach ogólnych niż taką wymagającą stawienia się u notariusza,
• chcą wynająć mieszkanie na czas nieokreślony.

Umowa najmu okazjonalnego zgodnie z prawem może zostać bowiem zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Później można ją przedłużyć (ale znów na maksymalnie 10 lat), aczkolwiek nie można w niej zawrzeć zapisu, że takie przedłużenie na pewno nastąpi.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com