Jakie mieszkania sprzedawane są przez syndyków?

Mieszkania sprzedawane przez syndyków są często w znacznie lepszym stanie niż te oferowane w przetargach. Sprawdź, co jeszcze warto wiedzieć na ich temat.

W ostatnich latach zaobserwować można wzrost liczby firm i osób prywatnych, które wskutek niewypłacalności postanawiają ogłosić tzw. upadłość:

Coraz więcej zatem pojawia się też nieruchomości wystawianych na sprzedaż przez syndyków, czyli zarządców majątku tych firm oraz osób. Negatywne skojarzenia z lokalami należącymi do dłużników zniechęcają jednak wielu inwestorów do zainteresowania się tego typu ofertami. A czego naprawdę należy się spodziewać po mieszkaniu od syndyka?

Jest to uzależnione przede wszystkim od statusu majątkowego danej osoby czy firmy w okresie poprzedzającym popadnięcie w niewypłacalność. W dalszej kolejności wymienić można przyczyny, dla których ono nastąpiło – jak choroba, utrata pracy, kredyty – a także pozycję społeczną dłużnika. Sprzedawane przez syndyków mieszkania potrafią więc mieć różny metraż, być położone w różnych (nieraz bardzo atrakcyjnych) lokalizacjach i cechować się różnym standardem.

Informacje o planowanych przetargach i aukcjach na sprzedaż mieszkań przez syndyków z całej Polski można znaleźć w naszej bazie, dostępnej na stronie internetowej ListaPrzetargow.pl: Mieszkania od syndyka.

Stan techniczny mieszkania od syndyka

Różny ponadto może być stan techniczny lokali, stosunkowo rzadko trafimy jednak na nieruchomość wymagającą przeprowadzenia gruntownego, kosztownego remontu (co zdarza się z kolei choćby w przypadku przetargów). Wynika to w dużej mierze stąd, że nie każdemu dłużnikowi wolno ogłosić upadłość. Wniosek o nią może bowiem zostać odrzucony przez sąd, jeśli niewypłacalność nastąpiła wskutek rażącego niedbalstwa czy tzw. winy umyślnej, a więc np. w wyniku zaciągania kolejnych zobowiązań mimo świadomości, że nie będzie ich jak pospłacać.

Jeśli już więc upadłość została ogłoszona, to można liczyć na to, że właściciel mieszkania był raczej porządną osobą i nie traktował go „rażąco niedbale” – a lokal zatem wystarczy tylko lekko odświeżyć. Nic zwykle zresztą nie stoi na przeszkodzie, by się o tym przekonać, oglądając nieruchomość przed zakupem na własne oczy. Ponieważ ogłaszającemu upadłość najczęściej zależy na tym, by na mieszkanie szybko znalazł się kupiec, znacznie chętniej udostępnia je oglądającym i „współpracuje” z nimi niż dłużnik, którego majątek został wystawiony na licytację komorniczą.

Warto też wiedzieć, że syndyk sprzedaje czasem nieruchomość wraz z wyposażeniem, czyli chociażby meblami lub sprzętem AGD. Trafić można również na taką, w której dotychczas nikt nie mieszkał. Jak to możliwe? Otóż upadłość zdarza się ogłaszać także deweloperom, którzy zdążyli pobudować mieszkania, ale nie zdołali ich sprzedać – albo którym postępowanie upadłościowe pozwala ukończyć inwestycję. Głośnym przykładem sprzed kilku lat są tutaj łódzkie lofty sprzedawane przez syndyka po 2,8-4,4 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy średnie ceny na rynku pierwotnym w Łodzi wynosiły wówczas 4,6-4,8 tys. zł (niektóre lofty upadłego dewelopera w szczytowym momencie kupowano zaś nawet po 7 tys. zł za metr).

Ceny mieszkań od syndyków

Jak widać, zakup mieszkania od syndyka potrafi być prawdziwą okazją. Zwłaszcza jeśli nie udało się sprzedać nieruchomości w pierwszym terminie, więc później dodatkowo cena wywoławcza uległa obniżeniu. Znaczenie ma też fakt, że syndyka nie obowiązują zasadniczo ograniczenia dotyczące minimalnej ceny wywoławczej – co ma miejsce choćby w przypadku licytacji komorniczych. Z drugiej strony o ile komornik dąży przede wszystkim do zaspokojenia wierzycieli, o tyle celem syndyka jest także wydobycie dłużnika z długów. W związku z tym cena wywoławcza nie zawsze jest niższa, niż byłaby na licytacji.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku

Problem niechcianych lokatorów

Pamiętajmy też jednak, że komornik często działa wbrew woli właściciela nieruchomości, podczas gdy ogłoszenie upadłości ma charakter dobrowolny. Eliminuje to choćby problem niechcianych lokatorów, który potrafi być zmorą osób kupujących mieszkania na licytacjach. Brak konieczności przeprowadzenia eksmisji wynika również stąd, że za część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży lokalu przez syndyka dłużnik może pokryć koszty przeprowadzki i wynajmu innego mieszkania na okres od roku do dwóch lat. Kupowana nieruchomość jest więc z reguły pusta i gotowa do wydania nabywcy.

Stan prawny mieszkania od syndyka

Lokale sprzedawane przez syndyków i wystawiane na licytację łączy natomiast to, że sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego ma takie same skutki jak sprzedaż egzekucyjna. Oznacza to, że kupujący nabywa mieszkanie bez obciążeń takich jak:

• zobowiązania podatkowe osoby bądź firmy, która ogłosiła upadłość (powstałe zarówno przed ogłoszeniem tej upadłości, jak i już po nim),
• zaległości w opłatach czynszowych i dla dostawców mediów (ważne tylko, by sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy uwzględniający stan liczników),
• wpisy hipoteczne,
• prawa i roszczenia osobiste (np. prawo odkupu i prawo pierwokupu czy roszczenia związane ze współwłasnością) ujawnione w księdze wieczystej – bądź nieujawnione, ale zgłoszone sędziemu-komisarzowi w określonym terminie.

Wciąż jednak obowiązywać mogą wpisy dotyczące użytkowania, dożywocia lub służebności, które znajdują się w dziale III księgi wieczystej – należy się więc z nim dokładnie zapoznać przed zakupem.

Ważność zachowują też ewentualne wpisy hipoteczne dokonane przed powstaniem współwłasności, jeśli syndyk sprzedaje nie całą nieruchomość, ale jedynie udziały w niej, co zdarza się wcale nie tak rzadko. Nawet zaś gdy podobnych wpisów nie ma, późniejsze zbycie udziałów lub korzystanie z nich może być utrudnione (więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Zakup udziałów w nieruchomości”). Jest to więc kolejna kwestia, którą warto z syndykiem wyjaśnić już na etapie zapoznawania się ze stanem technicznym i prawnym sprzedawanego przezeń mieszkania.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com