Jak znaleźć mieszkanie na flipa?

Nie każde wystawione na sprzedaż mieszkanie nadaje się na flipa. Przeczytaj, jak i gdzie szukać lokali, które stworzą ci szanse na większy i szybszy zarobek.

Jeśli zadajesz sobie pytanie będące tytułem artykułu, to pewnie wiesz już, że flipem określa się zakup nieruchomości po to, by jak najszybciej sprzedać ją z zyskiem. Strategii wypracowania tego zysku istnieje co najmniej kilka. Poszukiwana przez ciebie odpowiedź zależy natomiast od tego, którą (lub które) z nich wybierzesz.

Włącz biznesowe myślenie

Stawiając pierwsze kroki na polu house flippingu, nie musisz zakładać działalności gospodarczej. Podejdź jednak do sprawy jak przedsiębiorca. Przeprowadź analizę rynku: zbadaj, jakie mieszkania się sprzedają, kto je kupuje i ile jest gotów zapłacić. Dysponując taką wiedzą, możesz wyznaczyć sobie konkretne cele i drogę do ich osiągnięcia. Trzymając się zaś biznesplanu – nawet bardzo prostego – unikniesz wielu błędów popełnianych przez początkujących flipperów.

Rada
Jednym z takich błędów może być brak pewności, czy… w ogóle będzie z tego flip. „Kupię, a potem się zobaczy: może sprzedam, może wynajmę, a może w sumie się tam przeprowadzę” to nie jest optymalny kierunek myślenia.

Podstawowe rzeczy, które należy ustalić, to:

• grono potencjalnych kupców – a więc też ich oczekiwania wobec lokalu (zamożny pracownik korporacyjny wyższego szczebla będzie szukał czegoś zupełnie innego niż np. inwestor chcący wynajmować pokoje studentom);
• średnia cena rynkowa mieszkań w grupie docelowej;
• minimalna satysfakcjonująca cię kwota zysku;
• sposób podniesienia wartości nieruchomości – i związane z tym koszty.

Przybliżone wartości dobrze jest wpisać sobie w tabelkę. Dzięki niej łatwiej ci będzie oszacować opłacalność zakupu danego mieszkania i nie ulegać emocjom przy jego wyborze, a wcześniej – szybko znaleźć interesujące oferty, zawężając swój zakres poszukiwań.

Przeczytaj: Mieszkanie na flipa – jak wybrać odpowiednią nieruchomość?

Mieszkania na flipa w serwisach ogłoszeniowych

Bodaj najbardziej oczywistym przykładem takiego zawężenia jest umiejętne ustawienie filtrów wyszukiwarki w serwisie ogłoszeniowym. Możesz w niej zaznaczyć tylko konkretne dzielnice, przedział cenowy czy odpowiednio duży metraż (np. gdy planujesz przerobić lokal na mikrokawalerki). Nawet mimo tego prawdopodobnie wyświetlą się dziesiątki anonsów. Jak rozpoznać wśród nich te szczególnie dobrze rokujące, jeżeli chodzi o flipping?

Wbrew pozorom twoją uwagę powinny zwrócić oferty z krótkim, niewiele właściwie mówiącym opisem, jak również opatrzone kiepskimi zdjęciami czy w ogóle pozbawione zdjęć. Zwykle bowiem ogłoszenia takie wystawiają osoby, które:

• nie posługują się zbyt sprawnie współczesnymi technologiami – czyli np. osoby starsze, nieraz dysponujące mieszkaniami w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach;
• nie mają doświadczenia w obrocie nieruchomościami – możliwe zatem, że nie potrafią wycenić mieszkania, co skutkuje albo korzystnym dla ciebie niedoszacowaniem jego wartości, albo właśnie przeszacowaniem, które potrafi zniechęcić konkurencję, ale tobie otworzyć drogę do negocjacji ceny;
• nie mają czasu zajmować się sprzedażą lokalu – i chcą się go raczej szybko pozbyć, co też da się wykorzystać w negocjacjach, zwłaszcza jeżeli jesteś w stanie zapłacić im gotówką;
• uważają, że lokal kiepsko się prezentuje, ale nie mają funduszy na remont – i może właśnie dlatego chcą spieniężyć mieszkanie (jeśli tak, to pewnie również zależy im na czasie).

Za takim niezbyt atrakcyjnym ogłoszeniem potrafi więc kryć się oferta bardzo atrakcyjna z punktu widzenia flippera… i jednocześnie niezbyt interesująca dla innych nabywców. To ważne, bo wszak im więcej chętnych, tym mniejsze są szanse na upolowanie prawdziwej okazji.

Rada
Warto przyglądać się także ofertom od dawna odświeżanym. Być może mieszkanie ma defekt, który zniechęca potencjalnych nabywców, ale z którym ty akurat się łatwo uporasz – a wcześniej wykorzystasz go jako kartę przetargową przy negocjacji ceny. Tego rodzaju defektem bywa np. niefunkcjonalny (ale nadający się do zmiany) rozkład, spór o nieruchomość pomiędzy spadkobiercami czy zadłużenie hipoteczne. Istnieją flipperzy wręcz specjalizujący się w podnoszeniu wartości mieszkań przez regulowanie ich stanu prawnego (o ile tylko im się to „kalkuluje” po wpisaniu do biznesplanu kosztów spłaty zobowiązań czy wyczyszczenia księgi wieczystej).

Monitoring ogłoszeń

Niektórzy eksperci szacują (czy może tylko straszą?), że najlepsze internetowe oferty przestają być aktualne po zaledwie 20 minutach od ich pojawienia się w sieci. Wiele osób po prostu przygotowanych jest na to, by widząc taką ofertę, szybko wpłacić zadatek i zarezerwować mieszkanie. Podobne podejście zresztą cechuje większość doświadczonych inwestorów odnoszących sukcesy we flipowaniu. Tylko jak trafiać na owe „perełki”?

Możesz oczywiście przeczesywać portale z nieruchomościami na sprzedaż, licząc na szczęśliwy traf. Ale możesz też szczęściu istotnie pomóc – i zaoszczędzić mnóstwo czasu – korzystając ze specjalnego narzędzia do monitorowania ogłoszeń, dostępnego w serwisie Lista Przetargów (tutaj: monitoring ogłoszeń). Zbiera ono informacje o nowych ofertach z przeszło 6000 stron internetowych i automatycznie wysyła ci maila, gdy tylko ktoś zamieści anons spełniający zadane kryteria odnośnie do metrażu, lokalizacji czy ceny.

Przeczytaj: Mieszkanie do remontu – jak kupić, na co uważać?

Mieszkanie na flipa z przetargu lub licytacji komorniczej

W filtrach wyszukiwania ustawisz też inne parametry, zaznaczając choćby, że interesuje cię tylko możliwość kupna bezpośredniego albo np. lokale wystawiane na sprzedaż przez komorników, syndyków lub w ramach przetargu. Ogłoszenia o przetargach czy licytacjach komorniczych to swoją drogą świetne źródło ofert z mieszkaniami na flipa, bo ceny wywoławcze są z reguły dużo niższe niż te rynkowe. A jeśli uda ci się kupić nieruchomość za mniej, niż jest warta, to teoretycznie nie trzeba już wiele robić, żeby na niej zarobić.

Pamiętaj tylko, że na sądowy finał egzekucji komorniczej czasem trzeba trochę dłużej poczekać, natomiast nieruchomości z przetargów często wymagają przeprowadzenia gruntownego remontu. Inwestycja w taki lokal wciąż może być bardzo opłacalna, chociażby ze względu na jego świetne położenie. Zamiast jednak trzymać za to mocno kciuki, lepiej uwzględnić związane z nią koszty już we wstępnych obliczeniach spodziewanego zysku i dopiero na tej podstawie podjąć decyzję o ewentualnym zakupie.

Poczta pantoflowa

Jeżeli czujesz, że brak ci odpowiedniego doświadczenia, by zarabiać na flipach, remontując mieszkania, zmieniając ich rozkład czy zajmując się problemami natury prawnej – możesz jeszcze postawić na tzw. home staging. Angażuje to mniej czasu i zasobów, polega bowiem zwykle jedynie na poprawieniu wyglądu lokalu np. przez gruntowne sprzątanie, pomalowanie ścian albo wymianę mebli czy nawet tylko oświetlenia (ważne są też ładne dodatki, a na koniec efektowne zdjęcia wnętrz).

Siłą rzeczy potrzebna jest tu nieruchomość w zasadniczo dobrym stanie. Takie mieszkanie poniżej jego wartości rynkowej kupić można choćby w następujących sytuacjach:

• gdy wchodzi ono w skład wspólnego majątku małżeństwa, które się rozwodzi;
• gdy stanowi ono kłopot dla właściciela – bo np. dostał je w spadku, ale mieszka w innym mieście i nie chce się zajmować jego wynajmem ani sprzedażą, lub po prostu ma złe doświadczenia jako wynajmujący;
• gdy właściciel chce się pozbyć lokalu – bo np. wyjeżdża na dłużej za granicę i wolałby uniknąć powyższych trudności;
• gdy właściciel wpadł w tarapaty finansowe lub nagle zaczął potrzebować dużej sumy pieniędzy z innych względów – np. z powodu choroby.

Wykorzystując własne znajomości, da się dotrzeć do takich osób, jeszcze zanim opublikują ogłoszenie o mieszkaniu na sprzedaż. Ba, często jest to jedyny sposób dotarcia do nich. Jeśli chcesz kupować nieruchomości na flipy, postaraj się jak najszerzej mówić o tym, że pomagasz rozwiązywać problemy, szybko i sprawnie (za gotówkę) nabywając lokale. Wielu zawodowych flipperów przyznaje, że tą właśnie drogą dowiadują się o najlepszych okazjach.

Rada
Nie zapomnij o mediach społecznościowych! Oprócz zamieszczania postów, które zobaczą (i udostępnią innym) twoi znajomi, udzielaj się też w odpowiednich grupach tematycznych.

Bardzo cenne kontakty w tym kontekście to prawnicy, aktywni członkowie wspólnot mieszkaniowych, a także pracownicy firm pożyczkowych czy zarządcy nieruchomości. Jeśli nie znasz dobrze nikogo takiego, postaraj się nawiązać podobne relacje, nawet wprost proponując procent od zysków z późniejszej sprzedaży mieszkania – i oczywiście uwzględniając to w biznesplanie. Doskonałym pomysłem jest również współpraca z pośrednikiem nieruchomości. Dzięki jej pomyślnemu przebiegowi możesz często być pierwszą osobą informowaną o pojawieniu się na rynku wtórnym lokalu idealnie wpisującego się w twój profil.

Gdzie jeszcze szukać mieszkań na flipa

Tak jak pisaliśmy na wstępie, nie każde mieszkanie nadaje się na flipa. Czasem zapoznać się trzeba z dziesiątkami nieruchomości, zanim trafi się… w dziesiątkę. Warto podjąć więc dodatkowe kroki mające na celu wyszukanie oferty, która odpowiada twoim założeniom. Możesz jeszcze chociażby:

• zostawiać w skrzynkach pocztowych ulotki o treści typu „kupię mieszkanie za gotówkę w tym bloku” – dotrzesz w ten sposób do ludzi, którzy rozważają sprzedaż lokalu, ale jeszcze z nikim się tym nie podzielili (np. dlatego, że wstydzą się przyznać przed znajomymi do finansowych kłopotów);
• rozglądać się przy okazji za informacjami o chęci sprzedaży bezpośredniej wywieszonymi w oknach lub na balkonach;
• podczas osobistych oględzin lokali pytać właścicieli, czy wiedzą o innych nieruchomościach na sprzedaż;
• czytać ogłoszenia w prasie – często zamieszczają je tam seniorzy, którzy nie korzystają z innych środków przekazu, mogą natomiast, co już wspomniano, dysponować mieszkaniami usytuowanymi w bardzo dobrych lokalizacjach.

Wszystko to wymaga nieco więcej zachodu niż tylko dzwonienie pod znalezione w internecie numery, ale też z tego właśnie względu konkurencja jest mniejsza, a tym samym rosną istotnie szanse znalezienia lokalu na dobrego flipa.

Przeczytaj również: Flip na działce – jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com