Jak kupić działkę na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Udział w licytacji komorniczej to często świetna okazja, by nabyć niedrogą lub atrakcyjnie położoną działkę. Poznaj kluczowe informacje na temat tego procesu.

Działki oferowane na licytacjach komorniczych nierzadko można kupić dużo poniżej ich wartości rynkowej. Niektórych gruntów też w ogóle nie da się nabyć inaczej niż właśnie na drodze licytacji, bo np. w danej okolicy nikt po prostu nie wystawia parceli na sprzedaż. Jeśli i ty rozważasz zakup działki od komornika, ale nie wiesz dokładnie, jak się do tego zabrać – koniecznie przeczytaj poniższy artykuł. Tłumaczymy w nim wszystko krok po kroku.

Podstawa prawna: Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dział VI. Egzekucja z nieruchomości

Krok 1. Znajdź interesującą ofertę

Aby przystąpić do licytacji komorniczej, musisz oczywiście w ogóle wiedzieć, że ma ona miejsce. Według przepisów każdy komornik ma obowiązek z minimum dwutygodniowym wyprzedzeniem zamieścić ogłoszenie o organizowanej przez siebie aukcji:

• w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie działki,
• w urzędzie miasta lub gminy,
• w internetowym serwisie Krajowej Rady Komorniczej.

O wystawieniu gruntu na sprzedaż przez komornika możesz się dowiedzieć ponadto:

• na stronie www tegoż komornika,
• w prasie lokalnej,
• w serwisie Lista Przetargów – gdzie znajdziesz informacje nie tylko o licytacjach komorniczych, ale również o przetargach czy aukcjach syndyków na terenie całego kraju.

Lista Przetargów pozwala ci też zawęzić kryteria powiadomień o nowych ofertach do wybranego regionu lub typu nieruchomości, a także zapoznać się ze zdjęciami i mapami, które nie mieszczą się na urzędowych tablicach ogłoszeń. Warto rozważyć skorzystanie z takiego rozwiązania, zwłaszcza jeśli polujesz na prawdziwe okazje i nie chcesz przegapić żadnej z nich.

Krok 2. Uważnie przeczytaj ogłoszenie o licytacji

Kiedy już trafisz na interesującą ofertę sprzedaży działki, koniecznie wczytaj się w szczegóły ogłoszenia. Na tej podstawie bowiem będziesz w stanie wstępnie ocenić, czy udział w danej licytacji ma sens. Zwróć uwagę przede wszystkim na informacje takie jak:

• przeznaczenie działki, jej powierzchnia, adres lub numer ewidencyjny czy numer księgi wieczystej;
• tzw. suma oszacowania – wartość nieruchomości wyliczona przez biegłego rzeczoznawcę (co nie zawsze oznacza, że odpowiadająca rzeczywistym cenom działek w danej okolicy);
• cena wywoławcza – kwota, poniżej której nie można kupić parceli i która w pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości działki (a jeśli nie dojdzie do sprzedaży, to w kolejnej licytacji jest to już tylko 2/3 sumy oszacowania). Pamiętaj, że ostateczna cena, jaką trzeba będzie zapłacić, może okazać się dużo wyższa, jeśli w licytacji weźmie udział sporo osób podbijających stawkę;
• wysokość oraz czas i sposób wniesienia wadium – p. niżej;
• termin i miejsce licytacji;
• termin, w którym można obejrzeć nieruchomość – zazwyczaj jest to tylko jeden dzień. Wolno ci oczywiście przejechać się na miejsce i zobaczyć działkę z daleka, kiedy chcesz, jednak tego dnia komornik cię również na nią wpuści, jeśli jest ogrodzona;
• kto może przystąpić do licytacji – zazwyczaj nie wolno tego zrobić tylko dłużnikowi, komornikowi i ich bliskim, urzędnikom zajmującym się przebiegiem sprawy, a także osobie, która wygrała poprzednią licytację, ale nie dopełniła wszystkich formalności (czyli np. nie wpłaciła na czas zadeklarowanej kwoty).

Więcej szczegółów uzyskać można w wydziale cywilnym danego sądu rejonowego i w kancelarii komornika. Tam właśnie zapoznasz się z dokumentami takimi jak wypis z rejestru gruntów (wraz z mapką), akta postępowania egzekucyjnego czy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy.

Krok 3. Zweryfikuj stan faktyczny i prawny gruntu

Nawet jeśli na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się w porządku, warto nie tylko zobaczyć parcelę na własne oczy, ale też zajrzeć do jej księgi wieczystej czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – i to najlepiej w towarzystwie kogoś, kto dobrze zna się na rzeczy. Zgodnie bowiem z art. 971 Kodeksu postępowania cywilnego po wygraniu licytacji nie można żądać unieważnienia nabycia lub obniżenia ceny nieruchomości, gdyby nabywca dopiero wówczas zorientował się, że nieruchomość ta ma jakieś wady.

Zakup działki od komornika wiąże się niestety z ryzykiem, że korzystanie z niej czy postawienie domu okaże się znacznie bardziej kosztowne lub najeżone formalnościami, niż się pierwotnie zakładało. Do potencjalnych problemów zaliczają się choćby następujące sytuacje:

• działka jest zabudowana i mieszka na niej dłużnik – jeśli nie będzie chciał się wyprowadzić, istnieje groźba, że jego eksmisja będzie ciągnęła się latami (zob. „Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej”);
• wystawiona na licytację działka to tylko fragment większej całości należącej do dłużnika – co oznacza, że bylibyście bliskimi sąsiadami (może dobrymi, ale być może niekoniecznie…);
• zwycięzca licytacji staje się zaledwie współwłaścicielem parceli;
• działka nie ma dostępu do drogi publicznej – więc nie da się na nią dostać bądź jest to utrudnione. Zmiana takiego stanu rzeczy bywa czasochłonna, zwiększa za to oczywiście później wartość parceli;
• działka przeznaczona jest do produkcji rolnej – i żeby wznieść na niej dom, trzeba by ją najpierw odrolnić, co nie jest ani tanie, ani łatwe, ani czasem nawet w ogóle możliwe, ale jeśli się uda, również podnosi wartość gruntu (zob. „Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną”);
• w pobliżu działki ma powstać np. fabryka, obwodnica, oczyszczalnia ścieków czy spalarnia śmieci – tego dowiesz się z planu miejscowego;
• działka znajduje się w strefie chronionej – więc nie każdy projekt domu będzie można na niej zrealizować;
• przez działkę biegną np. linie wysokiego napięcia, występują na niej zapadliska lub panują inne niekorzystne warunki;
• na działce ciążą służebności – np. służebność drogi koniecznej albo służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, co oznacza, że inni będą mogli sobie czasami na nią wjeżdżać;
• działka jest wydzierżawiona – pół biedy, jeśli wpisano ten fakt do księgi wieczystej po zmianie przepisów w 2012 r., bo wtedy nabywcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy, choćby podpisano ją na czas nieoznaczony (przy czym trzeba załatwić rzecz w ciągu miesiąca od nabycia parceli). Gorzej, gdy zarówno jej zawarcie, jak i wszczęcie egzekucji komorniczej miały miejsce przed majem 2012 r. Rozwiązanie takiej umowy nie jest wówczas zupełnie niemożliwe, staje się jednak zdecydowanie trudniejsze.

Kupując grunt na licytacji komorniczej, nie ryzykujesz natomiast przejęcia ciążących na nim długów. Z księgi wieczystej wykreślone bowiem zostaną wszelkie tego typu zapisy, hipoteki, zobowiązania wobec banku albo urzędu skarbowego czy prawo pierwokupu. W mocy pozostać mogą niestety wspomniane służebności i niektóre prawa użytkowania.

Przeczytaj również: „Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?”.

Krok 4. Wpłać wadium

Jeśli po wnikliwym zapoznaniu się ze szczegółami oferty i warunkami licytacji nadal chcesz do niej przystąpić – pora na wpłacenie wadium, zwanego także rękojmią. To swoiste zabezpieczenie na wypadek, gdyby ktoś wygrał aukcję, ale nie uiścił zadeklarowanej przez siebie kwoty. W takiej sytuacji wadium przepada. W przeciwnym razie zalicza się ono na poczet tejże kwoty. Jeśli zaś licytacja nie dojdzie do skutku albo po prostu jej nie wygrasz, rękojmia zostanie ci w całości zwrócona w przeciągu kilku dni.

Wadium na licytacjach komorniczych zawsze wynosi 10% sumy oszacowania. Dokładna wartość widnieje również w ogłoszeniu, podobnie jak czas i sposób wpłaty rękojmi. Ta ostatnia musi trafić do komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację, gdy więc masz zamiar zlecić przelew – a nie uiścić należność w gotówce bądź przy użyciu książeczki oszczędnościowej – pamiętaj, że trzeba zrobić to na tyle wcześnie, by pieniądze zostały zaksięgowane na wskazanym rachunku z dobrą datą.

Krok 5. Licytuj!

Dokonawszy wpłaty wadium, możesz stawić się na licytacji. Możesz też wysłać na nią swojego reprezentanta, o ile jego pełnomocnictwo zostało urzędowo poświadczone przez notariusza (nie jest to wymagane, jeśli reprezentuje cię adwokat lub radca prawny). Aby licytacja się odbyła, a jej wynik był ważny, wystarczy, że przystąpi do niej zaledwie jedna osoba. Całą procedurę nadzoruje sędzia lub referendarz sądowy, bierze w niej zaś udział jeszcze oczywiście komornik.

Na wstępie podaje on do wiadomości zgromadzonych kluczowe informacje zawarte w ogłoszeniu – takie jak dane działki, cena wywoławcza czy wysokość rękojmi – wymienia obciążenia przechodzące na przyszłego nabywcę (z wyjaśnieniem, które z nich będą uwzględnione w ostatecznej cenie nabycia), a także ewentualne zmiany w stanie prawnym i faktycznym nieruchomości, jeżeli zaszły w międzyczasie. Podaje też wartość tzw. postąpienia, czyli minimalną kwotę, o jaką można podbijać stawkę. Nie może ona wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej. Czyli gdy cena ta wynosi np. 100 tys. zł, a postąpienie równo 1%, to pierwsza zainteresowana zakupem działki osoba powinna zaoferować minimum 101 tys. zł, następna – nie mniej niż 102 tys. zł itd. Kolejne sumy zgłaszane są ustnie. Kiedy przestaną padać, a komornik trzykrotnie powtórzy najwyższą z nich, oferującemu ją licytantowi udziela się tzw. przybicia.

Uwaga: jeśli działka jest niezabudowana albo przynajmniej jeśli do momentu wszczęcia egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy wznoszonego na niej obiektu (tudzież nie wystąpiono o udzielenie zezwolenia na użytkowanie), egzekucję tę przeprowadza się w trybie uproszczonym, co oznacza m.in., że w drugiej licytacji cena wywoławcza może wynieść zaledwie połowę sumy oszacowania. Tryb uproszczony pozwala też komornikowi sprzedawać grunty… przez internet. Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Licytacje komornicze online – jak wziąć udział w e-licytacji nieruchomości”.

Krok 6. Dopełnij formalności

Gdy przybicie się uprawomocni, zwycięzca licytacji ma zasadniczo 2 tygodnie na uregulowanie należności. Może on wnioskować o wydłużenie tego terminu – np. z uwagi na formalności wynikające z finansowania zakupu kredytem hipotecznym – choć tylko maksymalnie do jednego miesiąca. Kwota do uiszczenia to cena nabycia pomniejszona o wadium, ale też np. o wierzytelność, jeśli dotychczasowy właściciel działki był dłużnikiem nowego nabywcy (a ten ostatni wyrazi zgodę na takie rozwiązanie do protokołu licytacji lub w formie poświadczonego notarialnie dokumentu). Cenę nabycia można niestety także powiększyć – np. o sumę przypadającą właścicielowi działki w chwili jej zajęcia przez komornika na podstawie umowy ubezpieczenia nieruchomości. Suma ta bowiem przechodzi na nabywcę. Nie wolno również zapomnieć o konieczności doliczenia należnych podatków, co potrafi istotnie podnieść koszty całej operacji pt. „zakup działki od komornika”.

Jeśli nie zapłacisz na czas, utracisz zarówno wadium, jak i będące skutkiem przybicia prawo do przejęcia nieruchomości. Sąd stwierdza ten fakt w postanowieniu, na które można złożyć zażalenie. Wobec zaksięgowania wpłaty wydaje natomiast postanowienie o tzw. przysądzeniu własności. Podobnie jak wcześniej postanowienie o udzieleniu przybicia, musi się ono uprawomocnić, przy czym o klauzulę prawomocności występuje nabywca działki. Klauzula taka zastępuje akt notarialny sprzedaży-kupna – na jej podstawie składa się wniosek o wykreślenie obciążeń hipotecznych z księgi wieczystej i wpisanie do niej nowego właściciela.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, pixabay.com