Działki rolne mają znacznie niższe ceny za metr kwadratowy, niż działki budowlane. Czy oznacza to, że są to tereny korzystne pod kątem inwestowania? Zależy to od kilku czynników, które przeanalizujemy w naszym artykule.
Dlaczego inwestorzy interesują się działkami rolnymi?
Z zakupem nieruchomości rolnej lub leśnej wiązać się mogą takie konsekwencje, jak na przykład ograniczenie możliwości jej zabudowy, czy trudności związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Ustawodawca wprowadził wiele obwarowań dotyczących zmiany przeznaczenia tych gruntów, czy nawet możliwości ich zakupu, co jest uzasadnione z punktu widzenia gospodarki całego kraju.
Mimo to, działki rolne i leśne cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów. Dlaczego? Przede wszystkim ze względu na niską cenę metra kwadratowego, ale nie to jest czynnikiem decydującym. Najczęściej chodzi o dobrą lokalizację działek. Jeśli są położone w pobliżu węzłów drogowych i istnieje możliwość podłączenia do infrastruktury, albo są zlokalizowane w obrębie większego miasta, takie grunty mogą znacznie zwiększyć swoją wartość. Oczywiście pod warunkiem, że uda się je przekształcić na tereny inwestycyjne.
Działka rolna – definicja i cechy charakterystyczne
Czym jest działka rolna? Zawarta w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 1899 ze zm.) w Art. 92 ust. 2 definicja określa, że „za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Oznacza to, że za działkę rolną uznaje się taką działkę, która w zasobie geodezyjnym posiada kategorię użytkowania gruntów oznaczoną symbolem:
- R – grunty orne,
- S – sady,
- Ł – łąki trwałe,
- Ps – pastwiska trwałe,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- N – nieużytki.
Zaś za działkę leśną, działkę położoną na terenach oznaczonych kategorią użytkowania gruntów:
- Ls – lasy,
- Lz – grunty zadrzewione i zakrzewione,
- W – grunty pod rowami.
Powyższe oznaczenia pochodzą z Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2021r. poz. 1390), § 9. [Rodzaje gruntów w poszczególnych grupach gruntów i ich oznaczenia].
Informacje odnośnie kategorii użytkowania interesujących nas konkretnych gruntów można znaleźć na geoportalach jednostek administracyjnych. W celu uzyskania dokumentu potwierdzającego te informacje, należy wystąpić do właściwego starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu, o wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów.
Ograniczenia w nabywaniu działek rolnych
Utrudnieniem w nabywaniu działek rolnych są przepisy Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461). W myśl tej ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, z wyjątkami określonymi ustawą.
Jednym z nich jest zapis, że powyższy warunek nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha (Art. 2a, ust. 3 pkt 1a) ww. Ustawy). Zatem działki o powierzchni od 0,30 do 0,99 ha (przepisy ustawy nie dotyczą działek o pow. mniejszej, niż 0,30 ha) może zakupić w zasadzie każdy. Istnieje tutaj jednak pewne zastrzeżenie, mianowicie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu takiej działki i może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa w terminie miesiąca od daty sporządzenia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży. Tym samym może utrudnić, bądź wręcz uniemożliwić inwestorowi nabycie takiej działki.
W przypadku nieruchomości o powierzchniach przekraczających 1 ha, jeśli potencjalnym nabywcą nie jest rolnik, konieczna jest zgoda KOWR wydana w formie decyzji administracyjnej. Oznacza to konieczność przeprowadzenia procedury administracyjnej i spełnienia konkretnych wymogów formalnych. Jednym z nich jest upublicznienie oferty sprzedaży nieruchomości w systemie erolnik.gov.pl, co wiąże się z ryzykiem, że nieruchomością jednak zainteresuje się rolnik indywidualny i wykaże chęć jej zakupu. Sam KOWR także może odkupić nieruchomość od rolnika. Tym samym inwestor traci możliwość jej zakupu.
Dodatkowym kłopotem jest fakt, że nowy nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha, nie może jej sprzedać ani oddać w posiadanie innym podmiotom – z pewnymi wyjątkami – przed upływem 5-ciu lat. Winien się także zobowiązać do prowadzenia na nabywanej nieruchomości działalności rolniczej przez ten okres.
Warunki podziału nieruchomości rolnych i leśnych
Jak z tego wynika, nabycie działki o powierzchni poniżej 1 ha jest łatwiejsze, dlatego istotna z punktu widzenia inwestycyjnego jest też kwestia podziałów działek przekraczających tę powierzchnię. Procedura podziału działki rolnej jest stosunkowo prosta, pod warunkiem, że wszystkie działki powstałe z podziału będą miały powierzchnię większą niż 0,30 ha. Taki podział wyjęty jest z zakresu obowiązywania Ustawy o gospodarce nieruchomościami odnośnie podziałów nieruchomości, stosujemy zatem uproszczony tryb podziału, przy którym nie jest przeprowadzane postępowania administracyjne.
Wystarczy, że uprawniony geodeta wykona mapę z projektem podziału i złoży ją do właściwego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Po jej przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego właściciel nieruchomości winien złożyć wniosek o ujawnienie tego podziału w ewidencji gruntów i budynków, oraz dokonać odpowiednich zapisów w księgach wieczystych.
Jeśli z nieruchomości rolnej lub leśnej chcemy wydzielić obszar o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, można tego dokonać jedynie pod warunkiem, że wydzielona działka zostanie przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, bądź w celu dokonania regulacji granic pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami.
Z powyższego w praktyce wynika, że wszystkie działki powstałe w wyniku podziału działki rolnej, pozostają działkami rolnymi i mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele rolne (analogicznie ma się sprawa z działkami leśnymi).
Grunty rolne w granicach administracyjnych miast – czy jest łatwiej?
Powyższe przepisy dotyczą co do zasady terenów rolnych położonych poza granicami administracyjnymi miast. W miastach jest nieco inaczej – na przykład nabywca nieruchomości rolnej położonej w granicach miasta, o powierzchni mniejszej niż 1 ha, nie jest zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez pięć lat od daty nabycia, ani nie ma zakazu zbycia, czy oddania w posiadanie innym podmiotom tej nieruchomości w tym okresie.
Ponadto Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 ze zm.) wprowadza pewne ułatwienia dotyczące przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne właśnie w przypadku nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych miast. Nie oznacza to bynajmniej, że istnieje tu zupełna dowolność, ale pozwala w pewnych sytuacjach uzyskać działki mniejsze, niż 0,30 ha.
Przeczytaj: Działki inwestycyjne – wszystko, co warto wiedzieć na ten temat
Jak plany miejscowe wpływają na przeznaczenie terenów rolnych?
Ostatecznie o przeznaczeniu nieruchomości decydują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w takim planie nieruchomość rolna opisana jest jako grunty rolne lub leśne, bez możliwości zabudowy, to tylko tak może ona być wykorzystywana i nie ma możliwości przeprowadzenia inwestycji na tym terenie. Oczywiście możliwa jest zmiana, bądź uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale jest to procedura bardzo skomplikowana i długa.
Jeśli w planie miejscowym, nieruchomości rolne przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową niskiej lub wysokiej intensywności, pod zabudowę usługową, czy produkcyjną – co często ma miejsce na terenach miast – to oczywiście są to tereny o potencjale inwestycyjnym i zwykle ich ceny nie są już tak korzystne.
Pozostaje jeszcze ewentualność gdy dla danego obszaru nie uchwalono planu miejscowego, co wciąż w Polsce jest bardzo częste. Wtedy o przeznaczeniu terenu może zadecydować decyzja o warunkach zabudowy. Na jej podstawie możliwe jest wydzielenie z działki rolnej jednej lub kilku działek o powierzchniach mniejszych niż 0,30 ha, które nie podlegają przepisom Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tutaj, jak wspomnieliśmy w artykule „Podział działki budowlanej – postępowanie krok po kroku”, podział następuje w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Przy wydawaniu decyzji o wz. duże znaczenie ma właśnie lokalizacja nieruchomości, gdyż inne przepisy dotyczą działek rolnych położonych w mieście, a inne działek rolnych położonych poza granicami administracyjnymi miast. Nawet w mieście jednak ważne są też inne cechy działki, takie jak klasa i rodzaj użytku, a także występująca zabudowa na działkach sąsiednich.
Przeczytaj: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Co zrobić, by grunty rolne przestały być gruntami rolnymi?
Zmiana sposobu wykorzystania gruntów może przebiegać w trybie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, bądź wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Ten pierwszy tryb oznacza ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych lub leśnych, przy czym przebiega on bez zmiany klasyfikacji gruntów. Wyłącznie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, czyli tak zwane odrolnienie, to procedura znacznie bardziej skomplikowana, długotrwała, a także często powiązana ze znacznymi kosztami.
Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku jeszcze przed rozpoczęciem niezbędnych działań, a nawet przed zakupem terenu, warto uzyskać pewne informacje na jego temat, oraz na temat najbliższej okolicy. Dla przykładu działki rolne położone w pobliżu lub na terenach objętych ochroną ekologiczną, takich jak parki krajobrazowe i ich otulina, obszary chronionego krajobrazu, czy obszary Natura 2000, często w ogóle nie mają możliwości przeznaczenia ich na cele nierolnicze, a zwłaszcza wyłączenia z produkcji rolnej. Trudne jest też przeprowadzenie tych procedur na gruntach rolnych o wysokiej klasie bonitacyjnej gleby (klasy I, II i III), oraz na glebach pochodzenia organicznego.
Nie oznacza to, że są one całkowicie niemożliwe do przeprowadzenia, wymagają jednak bardzo dużej determinacji, dlatego warto o tym myśleć jedynie w szczególnie korzystnych sytuacjach, na przykład związanych z bardzo dobrą lokalizacją terenów.
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com
