Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Pozornie idealna działka w rzeczywistości może w ogóle nie nadawać się do tego, by stanął na niej twój wymarzony dom. Przeczytaj, jak nie kupić kota w worku.

Rozglądając się za kawałkiem ziemi pod budowę domu, większość osób kieruje się czynnikami takimi jak lokalizacja działki, jej wygląd i cena. To niewątpliwie ważne kwestie. Niektórzy chcą mieć np. blisko do rodziny, a inni wręcz przeciwnie. Oglądany codziennie przez okna widok powinien cieszyć oczy i pozytywnie nastrajać. Opłacalność inwestycji natomiast… no właśnie – potrafi zależeć od spraw częstokroć pomijanych. Może się bowiem okazać, że owszem, jesteś właścicielem danego gruntu, ale wymarzonego domu właściwie nie wolno ci na nim postawić. Na co więc koniecznie musisz zwrócić uwagę przed zakupem, aby uniknąć podobnej sytuacji?

Przeznaczenie działki

Po pierwsze, trzeba ustalić, z jakim rodzajem działki masz do czynienia. Wzniesienie całorocznego obiektu mieszkalnego bez większych problemów możliwe jest zasadniczo tylko na działce budowlanej. Na pierwszy rzut oka czasem trudno ją niestety odróżnić od działki rolnej, leśnej czy rekreacyjnej, na których znacznie trudniej budować – o ile to w ogóle realne. Więcej szczegółów na ten temat znajdziesz w naszym artykule „Rodzaje działek gruntowych i ich przeznaczenie”.

A gdzie znaleźć informacje o charakterze konkretnej działki? Najlepszym ich źródłem będzie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zwany też potocznie planem miejscowym lub skrótowo: MPZP. O nim szerzej pisaliśmy z kolei w tekście „Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – co zawiera i jak go czytać”. Tu przypomnijmy tylko, że jest to dokument wydawany przez radę danej gminy lub miasta – szukać więc należy go w odpowiednim urzędzie, zazwyczaj w wydziale architektury. Wgląd do MPZP coraz częściej uzyskać da się też za pośrednictwem urzędowych stron internetowych.

Co natomiast, jeśli upatrzona przez ciebie działka leży na terenie, który nie został objęty żadnym planem miejscowym? Jej charakter określić można wówczas na podstawie ewidencji gruntów i budynków. O wypis z tego rejestru również należy starać się w urzędzie miasta lub gminy (przy czym raczej w wydziale geodezji), ewentualnie w powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma jednak co najmniej tę przewagę, że pozwala dodatkowo się zorientować, co czeka dany kawałek ziemi i jego okolice w przyszłości.

Uwaga: dzięki MPZP można się dowiedzieć, czy działka, mimo iż obecnie rolna lub leśna, ma zostać przeznaczona na cele budowlane. Jeżeli tak, może się to wiązać z poniesieniem pewnych dodatkowych opłat, ale nadal warto zainteresować się jej zakupem. Jeżeli nie – będzie trzeba przekształcić ją w działkę budowlaną, co bywa kosztowne, trudne i czasochłonne, a niekiedy wręcz niemożliwe (zob. Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?).

Sąsiedztwo

Z planu miejscowego wyczytasz chociażby, czy w sąsiedztwie interesującej cię działki, która w tej chwili jest np. otoczona cichymi łąkami, powstanie wkrótce droga szybkiego ruchu albo obiekty takie jak fabryka, centrum handlowe, oczyszczalnia ścieków lub spalarnia śmieci. Zdecydowanie dobrym pomysłem jest także przyjrzenie się okolicy pod kątem już istniejących, a potencjalnie uciążliwych czynników oraz zastanowienie się, czy i jak bardzo będą w stanie uprzykrzać ci życie. Zwróć uwagę zwłaszcza na źródła hałasu, zanieczyszczeń i nieprzyjemnych zapachów, czyli m.in. lotniska, wysypiska śmieci, zakłady przemysłowe, warsztaty, ubojnie czy hodowle zwierząt, tartaki, przejazdy kolejowe i szosy.

Z drugiej strony zrób też rozeznanie, czy w pobliżu znajdują się sklepy, bankomat, przychodnia, apteka, punkty usługowe itd., a jeśli masz lub planujesz mieć dzieci – również przedszkole lub szkoła. Warto ponadto uwzględnić lokalizację przystanków komunikacji zbiorowej, szczególnie gdy w twoim gospodarstwie domowym mieszkać będą osoby niezmotoryzowane.

Teoretycznie w celu wstępnego przyjrzenia się infrastrukturze wystarczy posłużyć się internetową mapą, o wiele lepiej jest jednak odbyć „wizję lokalną” osobiście, przy okazji rozmawiając z sąsiadami. Nie tylko po to, by sprawdzić, czy są sympatyczni, ale przede wszystkim by spytać, czy dobrze im się mieszka w danej miejscowości, czy czują się tu bezpiecznie itp. Często podczas takiej rozmowy można dowiedzieć się czegoś cennego na temat historii danego terenu. Np. że niegdyś było tu wysypisko, które zasypano warstwą gruzu i ziemi, że łatwo o podtopienia lub gromadzenie się w gruncie wody po deszczu, albo że co jakiś czas ktoś z miejscowych znajduje niewybuchy po wojnie.

Uwaga: granaty, zapalniki, pociski itp. są usuwane za darmo przez odpowiednie służby (wystarczy zadzwonić pod numer alarmowy i poinformować o znalezisku). Usługa sprawdzenia działki pod kątem pozostałości wojennych jest już natomiast odpłatna, świadczą ją zaś firmy wyspecjalizowane w rozminowywaniu terenów.

Topografia działki – warunki pod budowę domu

Gdyby sąsiedzi okazali się niezbyt rozmowni (albo gdy celowo szukasz gruntu z dala od siedzib ludzkich), tego rodzaju wiedzę możesz zdobyć też we wspomnianym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, w rejestrze gruntów lub – coraz częściej – w portalach internetowych dedykowanych podobnym zagadnieniom. Znajdziesz tam również mnóstwo informacji przydatnych w kontekście przyszłej budowy domu. Chodzi tu choćby o kwestie takie jak:

• ukształtowanie terenu – jeśli jest pochyły, zalewowy czy zasypowy albo pełen skał, dziur tudzież wzniesień, konieczne może być przeprowadzenie dodatkowych prac budowlanych w celu przystosowania podłoża pod budowę;
• spoistość, plastyczność (związana z wchłanianiem wody), nośność gruntu – projekt domu powinien je uwzględniać, niekorzystny zaś układ tych czynników potrafi niekiedy, nomen omen, całkiem pogrzebać nadzieje na wzniesienie wymarzonego budynku;
• obciążenie wiatrem – wyróżnia się kilka kategorii terenu pod tym względem, a ich znajomość pomaga dobrać właściwe parametry dachu i stolarki okiennej;
• zadrzewienie – jeśli obwód pnia drzewa na wysokości 5 cm przekracza pół metra (ew. 65 cm w przypadku kasztanowca i robinii akacjowej albo 80 cm w przypadku topoli, wierzby lub klonu), to takie drzewo można wyciąć tylko po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia i wniesieniu stosownej opłaty. Spora liczba drzew, których rozmieszczenie utrudnia budowę domu, oznaczać więc może sporo formalności i kosztów.

Wiele tego typu detali uwzględnia się w badaniach geotechnicznych, a właściciele działek na sprzedaż czasem dysponują ich wynikami. Na pewno warto o to spytać. Jeśli odpowiedź jest odmowna, być może trzeba się zastanowić nad zatrudnieniem geodety i zleceniem mu wykonania takich badań. Sprawdzi on przy okazji, czy dany teren nie jest skażony, co sugerowałby np. dziwny zapach ziemi, a czego mogą nie uwzględniać dane Ośrodka Dokumentacji, ewidencja gruntów czy plan miejscowy.

Ograniczenia projektowe

Niemniej, ten ostatni trzeba i tak przejrzeć, nawet gdy nie masz żadnych wątpliwości co do tego, że na upatrzonej przez ciebie działce można budować. W MPZP znajdziesz bowiem odpowiedź nie tylko na pytanie „czy”, ale też „jak” to robić, czyli tzw. warunki zabudowy – sam fakt bycia właścicielem gruntu nie oznacza niestety, że wolno ci na nim postawić, co tylko sobie zażyczysz.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określać potrafi m.in.:

• odległość między budynkiem a drogą, linią lasu czy granicami sąsiednich działek i budynków, które się na nich znajdują;
• procent powierzchni działki, jaki mogą zajmować budowle;
• maksymalne gabaryty i wysokość budynku;
• kąt nachylenia dachu, rodzaj pokrycia, nawet jego kolor;
• szerokość i kolor elewacji frontowej;
• charakter zabudowy obowiązujący na danym terenie – np. domy wolnostojące, szeregowce, bliźniaki;
• czasem także konkretny styl architektoniczny – gdy w okolicy dominują „dworki” o spadzistych dachach, może się okazać, że modernistyczna willa w kształcie prostopadłościanu nie będzie wchodzić w grę;
• możliwość postawienia na działce obiektów dodatkowych – np. garażu czy przydomowej oczyszczalni ścieków;
• inne ograniczenia – wynikające chociażby stąd, że działka leży w obszarze chronionym ze względów środowiskowych, historycznych czy krajobrazowych.

Jeśli więc realizację marzeń o domu ktoś zaczyna od jego projektu, często musi dokonać w nim przeróbek (co bywa kosztowne), tak aby odpowiadał wymogom MPZP – albo wręcz z niego zrezygnować po zakupie konkretnej działki. Lepszym podejściem bywa więc jej znalezienie jeszcze przed wyborem projektu budynku. Zwłaszcza że wpływają na niego zwykle również czynniki takie jak:

• kształt i powierzchnia działki – jeśli teren jest bardzo rozległy, jego obrys nie ma aż takiego znaczenia, bo wszystkie wyznaczone przepisami odległości prawdopodobnie uda się zachować (postawienie domu szerokiego na 10 m nie powinno stanowić problemu, jeśli boki działki mają co najmniej 20 m długości);
• położenie gruntu względem drogi – od tego zależy najczęściej bowiem usytuowanie budynku względem stron świata, a zatem również układ znajdujących się wewnątrz pomieszczeń (zaleca się, by okna salonu czy jadalni wychodziły raczej na ogród niż na drogę, ale ze względu na światło i mniejsze straty ciepła zimą także na południe, podczas gdy okna pomieszczeń gospodarczych i kuchni mogą być skierowane na chłodniejszą przez cały rok północ, a sypialniane na wschód, tak by słońce budziło domowników).

Uwaga: gdy w danej miejscowości nie ma MPZP, o warunkach zabudowy powiedzieć może nieco mniej szczegółowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Warto się z nim zapoznać przed złożeniem wniosku o tzw. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której uzyskanie będzie w takiej sytuacji konieczne. Wydaje się ją bowiem indywidualnie, na podstawie szczegółowego opisu planowanej inwestycji, trwa to zaś nawet do pół roku, dlatego dobrze jest zwiększyć szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku, uwzględniając w nim projekt zgodny z założeniami lokalnych władz. Jeśli zaś dotychczasowy właściciel działki już taką decyzję kiedyś otrzymał, świetnym pomysłem będzie przedstawienie jej do wglądu architektowi tworzącemu ów projekt.

Przeczytaj: Ustalenie granic działki – jak sprawdzić ich przebieg?

Uzbrojenie działki i dostęp do drogi publicznej

Zgodnie z ustawową definicją działki budowlanej jest nią parcela, „której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Może się jednak zdarzyć, że w MPZP – będącym właśnie aktem prawa miejscowego – działką budowlaną mimo wszystko jest kawałek gruntu pozbawiony bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub rzeczonych urządzeń infrastruktury technicznej, określanych potocznie mianem uzbrojenia. Ich brak nie musi całkowicie wykluczać przyszłej budowy, ale na pewno istotnie ją utrudnia, a konieczność załatwienia we własnym zakresie kwestii przyłączeń do sieci wodno-kanalizacyjnej czy elektroenergetycznej oraz stworzenia drogi dojazdowej oznacza dodatkowe formalności i koszty.

Przed zakupem działki najlepiej więc się upewnić, że ma ona dostęp do mediów (możesz w tym celu zajrzeć do tzw. mapy zasadniczej, gdzie przy okazji zobaczysz, czy nie biegnie pod nią np. kolektor gazowy), oraz sprawdzić, jak dokładnie przedstawia się sprawa dojazdu. Prawdopodobnych jest bowiem co najmniej kilka scenariuszy, w tym choćby następujące:

• grunt graniczy z drogą publiczną, ale między nimi jest rów melioracyjny – więc trzeba zbudować przejazd;
• grunt nie graniczy z drogą publiczną, a między nimi leży teren należący do właściciela drogi publicznej – wówczas należy uzyskać zgodę na korzystanie z niego;
• między gruntem a drogą leży teren prywatny – można spróbować go kupić albo chociaż zostać jego współwłaścicielem, można również uzyskać prawo do korzystania z niego w zakresie dojazdu, dojścia i poprowadzenia mediów.

W tym ostatnim przypadku do czynienia mamy z tzw. służebnością drogi koniecznej, która może (ale nie musi) być odpłatna na rzecz właściciela posesji łączącej działkę z drogą publiczną. Tego rodzaju służebność gruntową ustanawia sąd, czasem nawet wbrew woli rzeczonego właściciela (za to wtedy zawsze za wynagrodzeniem).

Przeczytaj: Jak kupić działkę w przetargu – poradnik krok po kroku

Księga wieczysta

Wszelkie służebności wpisywane są do księgi wieczystej, tam też więc sprawdzisz, czy służebnością drogi koniecznej nie obciążono samego gruntu, którego zakup rozważasz. Takiej informacji szukać trzeba konkretnie w dziale III KW, podobnie jak ewentualnego wpisu dotyczącego wszczęcia egzekucji z nieruchomości na wniosek komornika. O tym, czy pod zastaw interesującej cię działki nie zaciągnięto kredytu hipotecznego lub czy nie stanowi ona zabezpieczenia dla czyichś długów, dowiesz się z kolei z działu IV. Pamiętaj, że podobne obciążenia przejdą na ciebie wraz z prawem własności do ziemi – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej jest zatem jednym z najważniejszych działań, jakie należy podjąć przed zakupem. Zwłaszcza że przy okazji pozwala ustalić, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem działki – oraz czy ma ona współwłaścicieli lub dzierżawców (dział II KW) – a także czy znane ci na jej temat informacje takie jak adres, powierzchnia lub obecność bądź brak zabudowań na danym terenie są prawdziwe (dział I).

Zgodnie z przepisami, aby móc przejrzeć księgę wieczystą we właściwym sądzie rejonowym albo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, wystarczy znać jej numer. Powinna ci go podać osoba wystawiająca dany teren na sprzedaż, da się go jednak też wskazać na podstawie numeru działki, o ile nim dysponujesz. Numer działki można zaś znaleźć w ewidencji gruntów w lokalnym starostwie powiatowym lub za pośrednictwem specjalistycznych portali internetowych. A warto go poszukać (lub po prostu spytać o niego sprzedawcę gruntu), bo przydaje się on nie tylko do odszukania KW, ale także podczas analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com