Trudna sytuacja ekonomiczna przynosi ze sobą komplikacje także na rynku wynajmu nieruchomości. Jeśli najemca nie wywiązuje się z zawartej umowy, wcale nie musi to wynikać z jego złej woli. Niezależnie jednak od przyczyn, wynajmujący może dochodzić należnych mu płatności.
Polubowne rozstrzygnięcie sporu
W sytuacji, gdy osoba wynajmująca od nas mieszkanie zaczyna, po okresie regularnych płatności, zalegać z czynszem, warto dowiedzieć się, co stoi za taką zmianą. Być może uda się sprawę załatwić polubownie, a samo przypomnienie o obowiązku skłoni najemcę do zapłaty należności. Można rozwiązać najem za porozumieniem stron i spłatę zadłużenia rozłożyć na raty. Jeśli sytuacja wynajmującego na to pozwala, może on też na przykład zawiesić na miesiąc lub dwa obowiązek zapłaty czynszu, albo zmniejszyć go na jakiś okres – oczywiście z zastrzeżeniem, że niedopłata zostanie wyrównana w późniejszym terminie, z odsetkami. Każde z tych rozwiązań wymaga, oczywiście, podpisania przez obie strony aneksu do wcześniejszej umowy najmu.
Jeśli jednak nie mamy z najemcą kontaktu, albo nie godzi się on na nasze warunki dotyczące polubownego rozstrzygnięcia sporu, możliwe jest dochodzenie należności na drodze prawnej.
Rodzaje umów najmu
Wyegzekwowanie niezapłaconego czynszu na drodze przewidzianej przepisami jest trudne i czasochłonne. Warto zacząć od ograniczenia strat, czyli od usunięcia niepłacącego lokatora z mieszkania. Już samo to stanowi pewne wyzwanie. W prawie polskim przewidziane są trzy rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych:
- Najem tradycyjny – gdzie wynajmującym jest właściciel mieszkania, niezależnie od tego, czy jest osobą prywatną, czy też instytucją.
- Najem okazjonalny – może być realizowany wyłącznie przez osoby wynajmujące prywatnie.
- Najem instytucjonalny – czyli świadczony przez przedsiębiorstwa lub instytucje publiczne, na przykład w ramach programów społecznych, ze stopniowym wykupem mieszkania poprzez dopłaty do czynszu, albo komercyjnie, bez wykupu.
Zasady wypowiedzenia najmu, związanego z zaleganiem w opłatach, są właściwie takie same dla każdej z powyższych umów. Nieco inaczej wygląda kwestia eksmisji, a to dlatego, że w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego obowiązują przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), a w przypadku najmu tradycyjnego są to przepisy KC łącznie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.).
Kiedy można wypowiedzieć najemcy umowę najmu?
Polskie prawo chroni przede wszystkim najemcę. Warto o tym wiedzieć, kiedy jako wynajmujący chcemy dochodzić swoich roszczeń. Wypowiedzenie umowy najmu, aby było skuteczne, wymaga zachowania odpowiedniej formy, wykonania kolejno czynności przewidzianych w ustawie oraz dotrzymania terminów. Pierwsze kroki można podjąć dopiero wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu przez co najmniej trzy miesiące, albo bez uzgodnienia z wynajmującym płaci niepełną kwotę i suma zaległości przekroczyła trzykrotną wysokość miesięcznego czynszu.
Tą pierwszą czynnością jest wezwanie lokatora do zapłaty zaległości z miesięcznym terminem na uregulowanie zobowiązań i równoczesnym powiadomieniem go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w przypadku, gdy zaległości nie zostaną uregulowane. Co istotne, takie wezwanie i powiadomienie muszą być przedstawione na piśmie, a miesięczny termin liczy się od dnia otrzymania dokumentu przez najemcę. Można pismo dostarczyć osobiście i zażądać podpisu z datą, bądź przesłać je listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Dopiero jeśli wezwanie do zapłaty nie odniesie skutku, można wypowiedzieć umowę najmu.
W jaki sposób wypowiedzieć umowę najmu?
Podobnie jak wcześniejsze wezwanie i powiadomienie, wypowiedzenie umowy najmu również wymaga zachowania formy pisemnej. W dokumencie należy podać przyczynę wypowiedzenia – w przypadku zalegania z czynszem jest ona dość oczywista. Warto też opisać, że najemcy doręczone zostało wezwanie do zapłaty oraz powiadomienie o zamiarze złożenia wypowiedzenia.
Dla wypowiedzenia termin, kiedy staje się ono skuteczne, to koniec miesiąca kalendarzowego następującego po tym, w którym zostało ono doręczone najemcy. Zatem, jeśli złożysz wypowiedzenie na początku miesiąca kalendarzowego, musisz odczekać prawie dwa miesiące, jeśli zaś pod koniec – nieco ponad miesiąc.
Jak widać, jeśli postępujesz w myśl zapisów ustawowych, twój najemca może zajmować lokal, nie płacąc za niego, nawet przez pięć miesięcy. Ale nawet po upływie tego czasu, opróżnienie lokalu nie jest wcale oczywiste.
Eksmisja z wynajmowanego mieszkania
To właśnie eksmisji dotyczy główna różnica pomiędzy najmem tradycyjnym, a najmem okazjonalnym lub instytucjonalnym. Jeśli zawarta została umowa najmu okazjonalnego, sytuacja wynajmującego jest nieco lepsza. Przy podpisywaniu tej umowy powinno się dodatkowo zażądać od najemcy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w formie aktu notarialnego. Po upływie wszystkich terminów związanych z wypowiedzeniem, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie temu oświadczeniu klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania eksmisyjnego.
Niestety, jeśli umowa, którą zawarliśmy z najemcą dotyczyła najmu tradycyjnego, albo najemca nie złożył powyższego oświadczenia, obowiązują nas przepisy wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie praw lokatorów. Po upływie terminów wypowiedzenia, wynajmujący może skierować do sądu sprawę o rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Szerzej o tym, jak taka procedura wygląda oraz z czym musimy się liczyć, pisaliśmy w artykule pt. Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy? oraz Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej. Warto wiedzieć, że pomimo tego, iż takie procedury zajmują bardzo dużo czasu, nie jest to sytuacja beznadziejna. Wynajmujący ma bowiem prawo żądać odszkodowania za cały okres użytkowania mieszkania, w wysokości równej czynszowi, jaki byłby należny w myśl umowy.
Jak odzyskać należny czynsz za wynajem mieszkania?
Wypowiedzenie i eksmisja niepłacącego lokatora to tylko środki zapobiegające dalszym stratom. Odzyskanie należnego nam z tytułu umowy czynszu, czy też uzyskanie odszkodowania za okres, kiedy najem innemu lokatorowi był niemożliwy, wymagają odrębnego postępowania przed sądem. Postępowanie jest dwuetapowe, i w pierwszym etapie sąd orzeka, jaka kwota należna jest wnioskodawcy. Trzeba przy tym pamiętać, że konieczne będzie uiszczenie opłaty sądowej uzależnionej od wartości przedmiotu sporu. Jeśli wierzytelność nie przekracza 20 tys. zł sprawa rozpatrywana jest w trybie uproszczonym. Uzyskanie orzeczenia z klauzulą wykonalności, uprawnia wnioskodawcę do złożenia wniosku do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Tylko komornik ma do dyspozycji odpowiednie narzędzia prawne, dzięki którym może działać zarówno w zakresie eksmisji lokatora, jak i odzyskania wierzytelności. Wszelkie działania na własną rękę, nawet wzywanie policji, niestety nie przyniosą rezultatu. Próby zastraszania, czy wprowadzenie się do własnego mieszkania i korzystanie z niego wspólnie z najemcą, aby „zachęcić” go do szybszego opuszczenia lokalu, oznaczają poruszanie się na granicy prawa. Najemca świadom własnych praw może wtedy skierować sprawę do sądu przeciwko wynajmującemu, a to tylko dodatkowo skomplikuje sytuację i może narazić wynajmującego na koszty, jeśli tę sprawę przegra.
Czy można się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami?
Do pewnego stopnia jest to możliwe. Konieczna jest tu umiejętność obserwacji zachowań ludzkich i trafna ich ocena, przed podpisaniem umowy z obcą przecież osobą. Można też próbować zweryfikować najemcę. Niestety są to metody niepewne, a kiedy już wynajmujący znajdzie się w trudnej sytuacji, prawo chroni najemcę. Dobrym rozwiązaniem jest podpisywanie umowy najmu okazjonalnego, koniecznie z dołączonym oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Nawet jeśli nie zabezpieczy to przed zaległościami w czynszu, to przynajmniej znacznie skróci procedury zmierzające do korzystnego dla wynajmującego rozwiązania problemu.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
