Prowadzenie inwestycji w polskim stanie prawnym to karkołomne przedsięwzięcie. I na dodatek zwykle ciągnące się latami. Jedną z najdłużej trwających procedur jest ustalanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czym są warunki zabudowy
Od razu zaznaczmy, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczą dwóch odrębnych procedur, to jest ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz ustalenia warunków zabudowy. Ta pierwsza dotyczy inwestycji finansowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, lub inne instytucje i organizacje publiczne. Najczęściej chodzi tutaj o drogi publiczne, sieci uzbrojenia terenu, ale także inwestycje związane ze szkolnictwem, leczeniem, czy prawodawstwem. Przeciętnego obywatela bardziej interesuje ta druga forma, czyli ustalenie warunków zabudowy.
Drugą istotną informacją jest ta, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się jedynie w sytuacji, gdy na obszarze, na którym znajduje się teren inwestycji, nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania terenu.
| Dla przypomnienia: wcześniej obowiązujące plany miejscowe zostały – z pewnymi wyjątkami – anulowane z końcem 2003 roku. W ich miejsce miały zostać wprowadzone nowe plany miejscowe w oparciu o opracowywane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, powiatów i województw. Tymczasowo, to jest do czasu opracowania nowych planów, wprowadzono możliwość uzyskania wz-ki. Ta „prowizorka”, jak wszystkie, okazała się bardzo trwała i funkcjonuje do dziś. |
Dlaczego trzeba występować o warunki zabudowy?
Uzyskanie oficjalnego wypisu i wyrysu z planu miejscowego to kwestia około tygodnia. W gminach gdzie funkcjonują sprawne systemy informacji przestrzennej, taki wypis i wyrys – oczywiście w wersji nieoficjalnej, czyli bez pieczęci urzędowych – można samemu pobrać ze strony urzędu i na jego podstawie rozpocząć opracowywanie koncepcji, czy nawet projektu budowlanego. Niestety taka możliwość dotyczy stosunkowo niedużej grupy inwestorów. Dlaczego?
Oto nieco danych statystycznych. Na koniec 2020 roku planami miejscowymi pokryte było niespełna 1/3 powierzchni Polski. Województwo, które posiada największy procent pokrycia planami – ponad 70% – to województwo śląskie, zaś najmniej – niespełna 8% – województwo kujawsko-pomorskie (źródło danych). Warto przy tym zauważyć, że największe pokrycie mają duże miasta, jak Wrocław, Kraków, czy Warszawa, natomiast wiele gmin nie ma żadnych planów miejscowych.
W takiej sytuacji jedynym wyjściem, jeśli ktoś chce przeprowadzić inwestycję budowlaną, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem działki. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów „Zakup działki - wszytko, co warto wiedzieć”
Dlaczego ta procedura trwa tak długo?
Jak pisaliśmy wcześniej, i jak się utarło w powszechnej świadomości, wz-ka miała stanowić swego rodzaju mini plan, przeznaczony dla niewielkiego obszaru jednej lub kilku działek. Oznacza to, że w trakcie tej procedury konieczne jest sprawdzenie wielu z tych samych zagadnień, które dotyczą planu miejscowego. Są to między innymi ustalenia dotyczące ochrony obszarów zabytkowych, ochrony zieleni, terenów rolnych, zasobów wodnych, i tym podobnych.
Decyzja o warunkach zabudowy precyzuje też w jaki sposób odbywać się będzie obsługa w zakresie uzbrojenia technicznego, obsługa komunikacyjna, oraz czy inwestycja należy do mogących oddziaływać na środowisko i w jaki sposób. Określa też granice inwestycji w terenie, oraz graniczne parametry dla powstającego obiektu, takie jak wysokość i szerokość elewacji, odległość od drogi publicznej, wielkość powierzchni zabudowy i kształt dachu.
Ponadto, procedura ustalenia warunków zabudowy ma dać właścicielom nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, możliwość wypowiedzenia się, czy dana inwestycja może w tym miejscu powstać. Wszystko to, niestety, pochłania sporo czasu. Same uzgodnienia z organami zewnętrznymi, dotyczące chociażby ochrony zabytków, czy środowiska, to dodatkowe dwa lub trzy tygodnie. A jeśli dojdzie do sporu z sąsiadami, procedura odwoławcza może nawet trwać kilka lat.
Ile trwa uzyskanie wz-tki?
Czy da się tą procedurę skrócić? Wielu inwestorów szuka różnych sposobów. Z reguły inwestycje takie jak budowa domu jednorodzinnego na terenie gdzie istnieje wiele innych domów jednorodzinnych, nie stwarza wielu problemów. Jeśli tylko budynek nie będzie odbiegał parametrami od istniejących w sąsiedztwie, wz-kę można uzyskać w ciągu dwóch lub trzech miesięcy. Jeśli planuje się większą inwestycję, taką jak budynki wielorodzinne, czy budynki usługowe, trzeba się niestety nastawić na to, że zajmie to przynajmniej pół roku.
Co jest potrzebne, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?
Jeśli planujemy inwestycję, dobrze jest pamiętać o tym, że przepisy dotyczące tej procedury nie są tak sprecyzowane, jak choćby w przypadku pozwolenia na budowę. Nie ma na przykład jednolitego wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obowiązującego w całym kraju. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) mówi wprawdzie, że wniosek musi zawierać takie elementy, jak:
- określenie granic terenu objętego wnioskiem;
- określenie zapotrzebowania na media oraz inne potrzeby z zakresu infrastruktury technicznej;
- planowany sposób zagospodarowania terenu oraz cechy i gabaryty projektowanych obiektów;
- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji i jej wpływ na środowisko.
Sposób przedstawienia tych informacji może być jednak różny w różnych gminach. Niektóre z nich dopuszczają na przykład wrysowanie granic na mapie do celów projektowych, obejmującej jedynie teren inwestycji, inne wymagają mapy zasadniczej, obejmującej przynajmniej trzy szerokości tego terenu.
Z powyższych powodów dobrze jest, przed wystąpieniem do urzędu, poznać pisane i niepisane zasady obowiązujące w danej gminie. Zawsze też można skorzystać z pomocy architekta, który na danym terenie często projektuje, zatem zna miejscowe zwyczaje. Jest to szczególnie przydatne w przypadku większych inwestycji, gdzie dobre przygotowanie wniosku może pomóc w uzyskaniu zakładanych przez inwestora parametrów.
Dlaczego warto współpracować z architektem?
Jak już wspomnieliśmy uzyskanie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego zwykle nie przedstawia problemu i często właściciele działek występują z takim wnioskiem bez udziału pośrednika. Faktycznie nie jest to niezbędne, a jednak pociąga za sobą pewien koszt.
W przypadku większych inwestycji, doświadczenie projektanta może się jednak przydać. Czasem warto przed złożeniem wniosku przeprowadzić własną analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze wokół naszej inwestycji, aby dowiedzieć się, czego możemy się spodziewać. W końcu wybudowanie budynku wielorodzinnego o czterech, czy pięciu kondygnacjach naziemnych to konkretna różnica w docelowej powierzchni użytkowej.
Umiejętności negocjacyjne doświadczonych projektantów także się przydają, zarówno w rozmowach z urzędnikami, jak i w przypadku, jeśli nasi sąsiedzi będą mieli coś przeciwko inwestycji. Niestety, zastrzeżenia do inwestycji i odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każda ze stron postępowania, bez żadnych konsekwencji dla niej. I nawet jeśli ani zastrzeżenia, ani odwołanie nie są uzasadnione, okazuje się to dopiero po kolejnych kilku miesiącach postępowania odwoławczego, czy jeszcze dłuższym czasie, jeśli strony zaskarżą decyzję samorządowego kolegium odwoławczego do sądu administracyjnego.
Kto może złożyć wniosek o warunki zabudowy?
W odróżnieniu od pozwolenia na budowę, do wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie trzeba dołączać prawa do dysponowania terenem. Oznacza to, że z takim wnioskiem może wystąpić każdy. Problemem jest tylko wprowadzona przed kilku laty opłata skarbowa od wniosku o wz-kę, z której zwolnieni są jedynie właściciele i użytkownicy wieczyści działek objętych wnioskiem.
Mimo to, jeśli nie mamy swojej działki, ale planujemy jej zakup pod budowę domu warto, w porozumieniu z właścicielem, wystąpić o wz-kę. Nawet jeśli dla działki takie warunki już zostały wydane, mogą one nie spełniać naszych konkretnych wymagań – na przykład wysokość okapu może być ustalona na 3,0 m, a my będziemy chcieli wybudować dom o okapie na wysokości 3,5 m. Dobrze zatem, planując konkretny zakup, w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis warunkujący zakończenie transakcji uzyskaniem prawomocnej decyzji o wz.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Pixabay.com
