Uzbrojenie działki budowlanej – czym jest i jak je wykonać?

Aby można było rozpocząć inwestycję na działce, dobrze, aby była ona uzbrojona. Co oznacza ten termin i w jaki sposób zapewnić uzbrojenie działki?

Uzbrojenie działki nie oznacza – na szczęście – niczego związanego z działaniami militarnymi. Chodzi tutaj o możliwość przyłączenia mediów do budynku, który docelowo ma na tej działce powstać. Jest dość oczywiste, że aby dało się korzystać z domu mieszkalnego, biurowca, obiektu handlowego, czy innego budynku użyteczności publicznej, a nawet zakładów przemysłowych, czy magazynu – niezbędny jest dostęp do prądu, wody, możliwość odprowadzenia nieczystości oraz zapewnienie ogrzewania. Często wymagane jest też zasilanie gazem, a w określonych przypadkach dostęp do sieci telekomunikacyjnej.

Wynika to z definicji „uzbrojenia terenu” zawartej w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) w Art. 2 pkt. 13), która brzmi: „przez uzbrojenie terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami” (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), to jest: „Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.”

Przepisy przepisami, ale jak to wygląda w praktyce?

Kiedy działka budowlana jest uzbrojona, a kiedy nie jest?

Zanim przejdziemy do praktyki, przytoczmy jeszcze jeden przepis, czyli Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.), a konkretnie Rozdział 5 Uzbrojenie techniczne działki i odprowadzenie wód powierzchniowych. W § 26 ust. 1 tego rozdziału widnieje zapis: „Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej.” Dalsze paragrafy precyzują postępowanie w sytuacji, kiedy nie ma możliwości przyłączenia do ogólnodostępnych sieci.

Przepisy powyższe dość jednoznacznie stwierdzają, że działka uzbrojona, to taka działka, która ma dostęp do drogi publicznej, a w tej drodze poprowadzone są ogólnodostępne sieci uzbrojenia terenu. Ale to jeszcze nie wszystko, gdyż sam fakt istnienia sieci nie spełnia warunku dotyczącego „możliwości przyłączenia” do nich planowanego budynku. Potwierdzeniem tej możliwości są dokumenty, które można uzyskać od właściwych zarządców sieci. Całkowitą pewność, że działka jest uzbrojona, dają wykonane przyłącza, ale te zwykle realizowane są już w związku z inwestycją, dlatego w przypadku terenów niezabudowanych może ich nie być, ale teren można mimo to określić, jako uzbrojony.

Ważne!
Ta sama zasada dotyczy dostępu do drogi publicznej, która też jest elementem uzbrojenia terenu.

Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?

Co zatem zrobić jeśli jesteśmy zainteresowani danym terenem i nie chcemy polegać wyłącznie na stwierdzeniu sprzedającego, że działka jest uzbrojona? W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie do zarządców sieci o zapewnienie dostawy i odbioru mediów. Jest to działanie wymagane zwykle przy występowaniu o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak, nawet jeśli nie składamy wniosku o WZ-tkę, na przykład w sytuacji gdy teren inwestycji objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić o zapewnienia. Dzięki temu unikniemy przykrej niespodzianki i dodatkowych kosztów, jeśli okaże się, że uzbrojenia nie ma.

Sieci, niezbędne, aby dało się zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynku przeznaczonego na pobyt ludzi to, zgodnie z przytoczonymi wcześniej przepisami:

• sieci elektroenergetyczne, których zarządcą są zakłady energetyczne należące do któregoś z dystrybutorów energii elektrycznej na danym obszarze;
• sieci wodociągowe, oraz
• sieci kanalizacyjne – zarządcą obydwu jest przeważnie ta sama instytucja na danym obszarze, najczęściej lokalne przedsiębiorstwo wodociągów i kanalizacji.

Do tego dochodzą sieci, które nie są niezbędne, ale w szczególnych przypadkach mogą być potrzebne, to jest:

• sieci gazowe,
• sieci ciepłownicze,
• sieci telekomunikacyjne,
• inne sieci kablowe i rurowe,
• z których każda ma swojego zarządcę.

Uwaga!
Zdarzyć się może, że fragment sieci jest własnością osoby prywatnej, na przykład właściciela którejś z sąsiednich działek. To może znacznie skomplikować sprawę.

Jeśli teren nie ma dostępu do którejś z sieci, albo nie można uzyskać zapewnienia dostawy i odbioru mediów od jej zarządcy, nadal można realizować inwestycję na tym terenie – o czym mówią między innymi dalsze ustępy § 26 Rozporządzenia o warunkach technicznych. Wiąże się to jednak z pewnymi, często dość znacznymi kosztami.

Jak uzbroić działkę budowlaną? Formalności, koszty, terminy

Jak wspomnieliśmy powyżej, całkowitą pewność, że działka jest uzbrojona, dają wykonane przyłącza. Przyłącze jest to fragment przewodu, kabla, bądź rurociągu, który łączy daną sieć ogólnodostępną z instalacją wewnętrzną w budynku. Obejmuje zatem zarówno przewody, kable bądź rury, jak i zawory, oraz urządzenia służące do określenia ilości pobieranego, lub odprowadzanego medium, to jest liczniki prądowe, wodomierze, gazomierze i tym podobne.

Aby możliwe było wybudowanie przyłącza, konieczne jest uzyskanie od zarządcy sieci warunków przyłączenia nieruchomości, które określają wymagania techniczne, jakie muszą zostać spełnione, aby można było korzystać z danego medium. Obecnie złożenie wniosku o warunki przyłączenia jest możliwe on-line, albo tradycyjnie, pocztą lub osobiście w punkcie obsługi klienta.

Oczekiwanie na ten dokument trwa zwykle około miesiąca, konieczne jest też jednoczesne zawarcie umowy o przyłączenie z dystrybutorem sieci. Następnie wykonywany jest projekt przyłącza, uzgodniony zostaje jego przebieg w Zakładzie Uzgodnień Dokumentacji Technicznej – jest to niezbędne w celu stwierdzenia, czy nie wystąpi kolizja z innymi sieciami i przyłączami, zwłaszcza w przypadku sieci podziemnych – a wreszcie uzyskane muszą zostać niezbędne pozwolenia i zgody administracyjne. Ten etap może trwać nawet około trzech miesięcy, albo dłużej, jeśli sytuacja będzie skomplikowana.

Czas, jaki jest potrzebny na fizyczne wykonanie przyłącza, zależy przede wszystkim od jego długości i stopnia skomplikowania robót budowlanych. Koszt całej inwestycji uzależniony jest od taryf danego dystrybutora, oraz od wielkości inwestycji.

A jeśli działka nie jest uzbrojona?

W przypadku, gdy dla terenu inwestycji nie ma „możliwości przyłączenia” ogólnodostępnych sieci uzbrojenia terenu, ustawodawca przewidział pewną alternatywę.

Ustęp 2, § 26 Rozporządzenia o warunkach technicznych mówi, że „za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska.”

Zaś ustęp 3 tego paragrafu, brzmi: „W razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska.” Te przepisy rozwiązują zatem problem dostępu oraz możliwości odbioru mediów z terenu inwestycji.

Drugim sposobem uzyskania dostępu do mediów, jest sfinansowanie budowy fragmentu ogólnodostępnej sieci uzbrojenia, w porozumieniu z zarządcą tej sieci, na odcinku od najbliższego dostępnego miejsca, do interesującej nas działki. Poniesione koszty można częściowo odzyskać, w zależności od rodzaju umowy zawartej z zarządcą.

Stwarza to jednocześnie sytuację, o której wspomnieliśmy powyżej – działki położone przy odcinku sieci wybudowanym przez nas, nie są położone przy sieci ogólnodostępnej, zatem nie mogą uzyskać zapewnienia dostawy i odbioru mediów od jej zarządcy – czyli nie są uzbrojone.

Warto wiedzieć, że – jak to wynika z cytowanych przepisów – elementem uzbrojenia działki jest też dostęp do drogi publicznej, który musi być zarówno faktyczny jak i prawny.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com