Czym jest analiza chłonności inwestycyjnej gruntu, co zawiera, jak się ją robi i komu może się przydać – odpowiedzi na te pytania znajdziesz w naszym tekście.
W artykule „Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej” pisaliśmy o znaczeniu weryfikacji parametrów takich jak rodzaj, topografia i przeznaczenie terenu, na którym działka ta się znajduje, jej uzbrojenie, stan prawny czy ograniczenia projektowe wynikające z lokalnych przepisów. Tyle z reguły powinno wystarczyć, jeśli na danej parceli planujesz postawić własny dom albo domek letniskowy. Jeśli jednak ma na niej stanąć np. budynek wielorodzinny, hotel, zakład przemysłowy czy obiekt użyteczności publicznej – lub jeśli chcesz zrobić flip na działce – warto przeprowadzić znacznie szerzej zakrojoną analizę chłonności inwestycyjnej gruntu. Poznaj najważniejsze informacje na ten temat.
Co to jest analiza chłonności gruntu – i po co się ją robi
Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu to proces – a także powstały w jego wyniku zbiór dokumentów – mający na celu określenie, ile maksymalnie na konkretnym terenie da się wygenerować metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) lub niemieszkalnej (PUŻ/PUU, od „powierzchni użytkowej usług”), ewentualnie powierzchni najmu brutto (GLA, z ang. „gross leasable area”). Wskaźniki te znacznie więcej mówią o realnej wartości działki niż po prostu jej metraż, są więc niezwykle ważne dla oceny rentowności inwestycji w ziemię.
Analiza chłonności gruntu – jak się ją skrótowo określa, choć brzmi to trochę jak termin z dziedziny geologii – przydaje się w wielu sytuacjach. Niektórym pozwala już na bardzo wczesnym etapie ustalić, czy w danym miejscu w ogóle możliwa jest realizacja pewnych projektów i założeń, czy też (oraz w jakim stopniu i jakim kosztem) trzeba będzie je zmodyfikować. Innym pomaga wybrać najlepszą działkę z kilku dostępnych opcji. Jeszcze inni mogą zaś ją wykorzystać do negocjacji ceny parceli, zarówno przy jej kupnie, jak i przy sprzedaży.
Zdarza się również, że analiza chłonności inwestycyjnej gruntu ma za zadanie sprawdzić, jak mocno niekorzystne czynniki wpływają w rzeczywistości na potencjał terenu. Może się np. okazać, że biegnąca przezeń linia energetyczna nie jest aż takim problemem albo wręcz przeciwnie – że stanowi jeszcze większy kłopot, niż zakładano pierwotnie. PUM/PUŻ/PUU/GLA to bowiem kluczowy, lecz nie jedyny element analizy chłonności.
Przeczytaj: Działki inwestycyjne – wszystko, co warto wiedzieć na ten temat
Co zawiera analiza chłonności gruntu
Nie istnieje jeden uniwersalny zbiór reguł dotyczących tego, w jaki sposób ma ona zostać przeprowadzona ani co dokładnie powinno się w niej znaleźć. Wiele zależy od tego, kto i po co jej dokonuje. Nieco innym podejściem wykażą się pośrednicy nieruchomości, innym architekci czy geodeci, a jeszcze innym zespół specjalistów uzupełniających się wzajemnie w kwestii wiedzy i doświadczenia. Im analiza chłonności gruntu jest bardziej szczegółowa, tym więcej oczywiście cennych informacji ze sobą niesie – ale również tym więcej czasu i kosztów trzeba przeznaczyć na jej sporządzenie. Co zresztą nie zawsze jest niezbędne. Inwestor chcący porównać kilka podobnych działek, aby wybrać spośród nich najbardziej dla siebie odpowiednią, może zlecić wykonanie mniej drobiazgowej analizy niż ten, kto pragnie się dowiedzieć wszystkiego o jednym konkretnym kawałku ziemi i w związku z tym wymaga o wiele bardziej skrupulatnego opracowania.
Rzetelna analiza chłonności inwestycyjnej gruntu powinna natomiast dogłębnie poruszać aspekty takie jak:
- przeznaczenie terenu – które może być jednolite (np. zakładając tylko budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne) bądź zróżnicowane (gdy część przeznacza się dodatkowo np. pod zieleń urządzoną czy drogi dojazdowe) oraz jedno- bądź wielofunkcyjne (gdy dopuszcza się budowę np. obiektów zarówno mieszkalnych, jak i usługowych), przy czym w tym drugim przypadku funkcje mogą być albo równorzędne, albo podzielone na podstawową i uzupełniającą;
- czynniki definiujące maksymalne gabaryty przyszłej zabudowy – a więc chociażby kształt działki, dopuszczalna odległość zabudowy od jej granic i okolicznych obiektów budowlanych, nieprzekraczalne/obowiązujące/rekomendowane linie zabudowy i maksymalny wskaźnik jej intensywności (czyli stosunek sumy obiektów na działce do jej powierzchni), maksymalna powierzchnia i wysokość zabudowy czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (na której nie mogą się znaleźć nie tylko budynki, ale też przewidziane w analizie podjazdy, parkingi, chodniki, altany śmietnikowe itp.);
- ukształtowanie terenu – poziom wód gruntowych czy nośność poszczególnych warstw ziemi mogą mieć wpływ na realizację inwestycji tudzież jej opłacalność (bo np. budynek trzeba będzie posadowić większym nakładem kosztów, niż zakładano, lub wykonać dodatkowe prace związane z wyrównaniem terenu);
- stan nieruchomości, faktyczny i prawny – w tym istnienie już jakichś zabudowań, linii przesyłowych (z uwzględnieniem biegnących wzdłuż nich pasów ochronnych oraz oceną możliwości i ewentualnego kosztu wykonania tzw. przekładek), rozmaitych służebności, cennego drzewostanu, zabytkowych kapliczek i innych obiektów, które zgodnie z przepisami muszą pozostać w konkretnym miejscu i kształcie (ale też drzew, które można i trzeba wyciąć);
- bliższe i dalsze sąsiedztwo parceli – zarówno obecne, jak i planowane (wartość nieruchomości może wzrosnąć bądź ulec obniżeniu, zależnie od tego, czy za kilka lat niedaleko ma powstać np. centrum handlowe albo oczyszczalnia ścieków), wraz z uwzględnieniem tego, czy zapewnia wystarczające nasłonecznienie planowanej inwestycji oraz czy ona sama nie spowoduje nadmiernego zacienienia dla otoczenia;
- dostęp działki do drogi publicznej i mediów – a jeżeli go nie ma, możliwość i koszty wykonania zjazdu oraz przyłączy, wraz z ich lokalizacją, z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych itp.;
- występowanie stref ochronnych – np. w kontekście ujęć wody pitnej, szczególnie cennych ekologicznie obszarów, ochrony konserwatorskiej bądź archeologicznej czy zabezpieczenia przed powodzią albo hałasem.
Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu, choć w każdym przypadku wygląda nieco inaczej, zwykle składa się z części opisowej i części rysunkowej. Pierwsza obejmuje omówienie miejscowych przepisów dotyczących gospodarowania przestrzenią, propozycje możliwej zabudowy i jej obsługi przez infrastrukturę (najlepiej w kilku wariantach, wraz z porównaniem ich opłacalności), zestawienie silnych i słabszych stron działki, zestawienie kosztów, jakie będzie trzeba ponieść na dalszych etapach inwestycji, czy zestawienie powierzchni o różnym przeznaczeniu w formie tabeli. W części rysunkowej natomiast znaleźć się mogą mapy odzwierciedlające treść części opisowej i wizualizacje rzeczonej zabudowy (które bywają nieocenione w negocjacjach z przyszłym nabywcą parceli) czy rzuty poszczególnych kondygnacji, a czasem też wizualizacje zacieniania i nasłonecznienia.
Co jest potrzebne do wykonania analizy chłonności inwestycyjnej gruntu
Podstawowym dokumentem, z którym należy się zapoznać, chcąc przeprowadzić analizę chłonności gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), dostępny w urzędzie danej gminy lub na jego stronie internetowej. Jeżeli teren nie jest objęty takim planem, zajrzeć trzeba do tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej w zgodzie z nim dla konkretnej działki decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Przydatne najczęściej okazują się także:
- wypis i wyrys z rejestru gruntów;
- mapa zasadnicza – również dostępna w urzędzie gminy lub starostwa powiatowego, w Wydziale Geodezji, Kartografii i Katastru;
- opinia geotechniczna – zawierająca informacje na temat nośności gruntu, możliwości posadowienia, poziomu wód gruntowych czy ryzyka powodzi;
- wyniki analizy przesłaniania i nasłonecznienia;
- wstępne warunki przyłączeniowe mediów – występuje się o nie do podmiotów zajmujących się administracją sieci wodociągów i kanalizacji, sieci gazowej czy energetycznej lub cieplnej sieci miejskiej, zależnie od tego, w które media ma zostać zaopatrzona dana działka;
- dokumenty dotyczące dostępu terenu do drogi publicznej – oraz m.in. rodzaju tej ostatniej;
- operat szacunkowy nieruchomości – o ile został sporządzony.
Osoba dokonująca analizy powinna ponadto dobrze orientować się w przepisach ustawy „Prawo budowlane” i ustawy „O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”, a także rozporządzeń Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP oraz w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wysoce wskazana jest też weryfikacja dokumentów podczas wizji lokalnej. Nie tak wcale rzadko bowiem zdarza się choćby, że dokumenty te nie są do końca ze sobą zbieżne (np. różna powierzchnia działki w rejestrze gruntów i księdze wieczystej) albo że mapa zasadnicza okazuje się nieaktualna i np. zaznaczono na niej hydrant, którego już nie ma, od czasu jej sporządzenia nastąpił istotny przyrost drzewostanu, a sąsiednia zabudowa na papierze jest niższa niż w rzeczywistości, co z kolei wpływa m.in. na kwestię zacienienia i nasłonecznienia.
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
