Inwestowanie w grunty – czy zakup ziemi się opłaca?

Poznaj wady i zalety inwestowania w grunty, a także praktyczne wskazówki ułatwiające zakup ziemi – oraz późniejszą jej sprzedaż z zyskiem.

W czasie trwania pandemii Polacy wycofali z lokat łącznie aż kilkadziesiąt miliardów złotych oszczędności. Wynika to przede wszystkim z rekordowo niskiego oprocentowania tego typu produktów bankowych. Jako że w tym samym okresie odnotowano ogromny wzrost zainteresowania zakupem działek, można się spodziewać, że spora część owych pieniędzy ulokowana została właśnie w gruntach. Czy to tylko chwilowy trend związany z chęcią posiadania własnego kawałka zieleni, gdzie da się odetchnąć świeżym powietrzem bez maseczki na twarzy? Czy też po prostu coraz więcej osób świadomie inwestuje kapitał w ziemię?

Możliwość odpoczynku – czy nawet pracy zdalnej – poza pełnym zgiełku i zanieczyszczeń miastem, bliżej przyrody, to właściwie wystarczająco dobry powód, by uważać zakup działki za opłacalny, choć zyski w tym przypadku są przede wszystkim niematerialne. Nawet jednak jeśli nic więcej nie przyświecało tym, którzy w ostatnich kilkunastu miesiącach zdecydowali się na nabycie gruntu, to przy okazji mogli oni zrobić na tej transakcji niezły interes w czysto finansowym znaczeniu.

Zwłaszcza jeśli do zakupu doszło dość wcześnie, bo wskutek wzmożonego popytu na ziemię jej ceny przez rok poszły mocno w górę. W Warszawie chociażby o 15%, w Krakowie o 17%. W Wielkopolsce średnia wartość nieruchomości gruntowych wzrosła o 21%, w powiecie wrocławskim o 24%, zaś w powiecie giżyckim czy bieszczadzkim – a więc rejonach o dużym potencjale turystycznym – odpowiednio aż o 60 i 69%. To oczywiście najbardziej wyraziste przykłady, ale ogólnie zjawisko dotyczy niemalże całej Polski. Tylko w kilku miejscach obserwuje się spadki, przy czym eksperci tłumaczą je tym, że w okolicy najpewniej wszystkie co ciekawsze parcele już zwyczajnie sprzedano i zostały same takie, które nie mają wzięcia.

Dlaczego warto inwestować w grunty

Jak jednak pokazuje historia, w dłuższej perspektywie ziemia praktycznie zawsze zyskuje na wartości. Dlaczego? Pieniądze można dodrukować, akcje spółki rozwodnić przez wypuszczenie nowych, a liczbę mieszkań na rynku zwiększyć, budując kolejne wieżowce. Gruntów natomiast nie przybywa. Coraz więcej jest za to ludzi chętnych je kupić, czy to na użytek prywatny, czy pod budowę obiektu służącego prowadzonej działalności gospodarczej. Ziemia to trwałe, namacalne dobro, które można m.in. przekazać w spadku czy wydzierżawić (czerpiąc dochód z najmu). Dzięki generalnej odporności na wahania koniunktury w przeciwieństwie choćby do akcji giełdowych ziemia nie wymaga ciągłej obserwacji, a koszty jej utrzymania – inaczej niż w przypadku lokali czy domów – są bliskie zera. To wszystko sprawia, że nie od dziś inwestycję w grunty uważa się za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania pieniędzy.

Jaką działkę warto kupić

Nie jest jednak zupełnie bez znaczenia, o jakie grunty konkretnie chodzi. Wartość niektórych parceli ma bowiem szansę wzrosnąć znacznie szybciej niż innych. Oczywiście nie ma nic złego w kupieniu działki przede wszystkim dla siebie i ewentualnym zbyciu jej dopiero po kilkunastu czy kilkudziesięciu latach, kiedy solidny zastrzyk gotówki przyda się po to, by zapewnić lepszy start w życie dzieciom czy godny byt na emeryturze. Jeśli dany kawałek ziemi będzie ci odpowiadać, wtedy raczej też znajdzie się kupiec. Ale jeśli zależy ci na zyskach z jego sprzedaży już w niedalekiej przyszłości, dobrze jest wcześniej zwrócić uwagę na kilka aspektów.

Rodzaj działki. Jak zarobić na inwestycji w grunty

Najbardziej poszukiwane są działki, na których można budować. Za taką działkę uzyskasz sporo pieniędzy, ale też sporo trzeba będzie na nią najpierw wydać – a potem poczekać na moment, w którym da się ją sprzedać z satysfakcjonującą marżą. Dlatego niektórzy obierają strategię inwestowania w grunty polegającą na zakupie o wiele tańszej działki rolnej, a następnie jej odrolnieniu. Szerzej pisaliśmy o tym w artykule „Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną”.

Inny sposób podniesienia wartości gruntu to jego podział na mniejsze parcele i odsprzedaż każdej z nich osobno, za łącznie wyższą cenę. Dobrze jest tylko zadbać wówczas o uzbrojenie działek – a więc doprowadzić do nich wodę, prąd czy kanalizację – jak również zapewnić dostęp do drogi publicznej. Także w przypadku pojedynczej działki, nieuzbrojonej lub nieposiadającej takiego dostępu, przeprowadzenie wymienionych czynności sprawi, że ziemię będzie można sprzedać drożej.

Kolejnym pomysłem na zarobek dzięki kupieniu gruntu jest postawienie na nim obiektu przynoszącego zyski. I nie chodzi tu koniecznie np. o zakład przemysłowy, pod który trzeba znaleźć tzw. działkę inwestycyjną (często kosztującą więcej niż „zwykła” działka budowlana). Całkiem rentowne może też wszak okazać się zbudowanie małego pensjonatu czy domku letniskowego na wynajem w sezonie – do tego zaś potrafi świetnie się nadać atrakcyjnie położona działka rekreacyjna.

Przeczytaj również: „Rodzaje działek gruntowych i ich przeznaczenie”.

Lokalizacja. Gdzie kupić działkę

To, gdzie znajduje się dany grunt, ma zasadnicze znaczenie nie tylko zresztą w przypadku działek rekreacyjnych. Eksperci od rynku nieruchomości są zgodni, że lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem decydującym o cenie ziemi. Zawsze, niezależnie od celu inwestycyjnego, jaki sobie obierzesz – choć w przypadku celów różnego typu „dobra lokalizacja” oznaczać może różne rzeczy (dlatego tak istotne bywa określenie, w jaki dokładnie sposób chcesz zarobić na kupnie gruntu!).

Ogólnie rzecz biorąc, największym potencjałem inwestycyjnym ma szansę charakteryzować się działka położona:

• nad morzem, nad jeziorem, w górach, w malowniczej okolicy lub blisko jakiejś atrakcji – gdy planujesz wykorzystać przede wszystkim turystyczne walory danego kawałka ziemi;
• w bezpośrednim sąsiedztwie zagospodarowanego już komercyjnie terenu – jeśli masz zamiar odsprzedać parcelę z zyskiem np. dużej sieci handlowej;
• na obrzeżach dużego miasta (mniej więcej 10-15 km od centrum), ewentualnie w tzw. mieście satelitarnym, czyli mniejszej miejscowości dobrze skomunikowanej z większą, oddaloną o jakieś 30-40 km aglomeracją – gdy teren chcesz sprzedać komuś, kto ma na nim zamieszkać;
• w niedalekiej odległości od mediów – jeśli zamierzasz dopiero uzbroić działkę, jako że podłączenie gazu czy prądu jest tym droższe, im owa odległość większa.

Ważne też, by do danej nieruchomości było łatwo dojechać, nawet gdy znajduje się na uboczu (co dla wielu osób samo w sobie stanowi zaletę, za którą są gotowe zapłacić).

Przeczytaj: Flip na działce – jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych?

Inwestycja w ziemię. Ile kosztują grunty w Polsce

Ceny działek zlokalizowanych na terenach nadmorskich czy górskich powoli zrównują się z cenami działek w dużych i średnich miastach. Te zaś mogą niektórych trwożyć: na początku bieżącego roku metr kwadratowy gruntu w Warszawie kosztował średnio ponad 900 zł. Na 700 m kw. powierzchni pod dom z ogrodem wydać więc trzeba było wtedy przeszło 630 tys. zł. Ale już choćby w powiecie warszawskim zachodnim, czyli na obrzeżach stolicy, cena metra kwadratowego wynosiła przeciętnie „tylko” 262 zł. To 10 razy więcej niż w powiecie bieszczadzkim, nawet po wspomnianym 69-procentowym skoku cen (z 15,65 zł/m kw. w marcu 2020 do 26,46 zł/m kw. w marcu 2021). Wciąż jednak mniej niż w powiecie tatrzańskim – tutaj metr kwadratowy gruntu wart jest na rynku ok. 382 zł (rok wcześniej było to 325 zł).

Warto wiedzieć
Choć ceny ziemi na atrakcyjnych turystycznie terenach mogą się wydawać wysokie, to warto pamiętać, że za podobne grunty np. w Niemczech zapłacić trzeba 2-3 razy tyle. Działka z dostępem do jeziora na Mazurach potrafi zaś kosztować nawet dziesięciokrotnie mniej niż za naszą zachodnią granicą. Inwestycja w tego typu nieruchomości może się więc okazać szczególnie opłacalna (zob.: „Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców”).

Należy przy tym podkreślić, że podane tu kwoty to ceny uśrednione. Co oznacza, że w tym samym regionie można trafić zarówno na działki, gdzie metr kwadratowy kilka miesięcy temu kosztował niecałe 100 zł, jak i takie, gdzie stawka była aż 33 razy niższa i wynosiła zaledwie 3 zł/m kw. – to znów przykłady z powiatu bieszczadzkiego. Wiele zależy od jakości gruntu, typu działki, jej użyteczności i przeznaczenia, sąsiedztwa, a także okoliczności sprzedaży (właściciel może chociażby chcieć sprzedać działkę bardziej, niż nabywca ją kupić).

Jak szukać ziemi pod inwestycje

Mimo zatem iż ceny generalnie idą w górę, wciąż jeszcze można trafić na prawdziwe okazje, a inwestowanie w grunty zacząć, mając odłożone już kilkadziesiąt tysięcy złotych. Tylko gdzie szukać najlepszych ofert? Podstawa to oczywiście portale internetowe, najlepiej takie, które oferują monitoring ogłoszeń o zadanych parametrach. Jak choćby serwis Lista Przetargów, gdzie znajdziesz działki wystawiane na sprzedaż przez komorników, syndyków, gminy czy spółki skarbu państwa. Ceny wywoławcze organizowanych przez owe podmioty przetargów i licytacji są o kilkadziesiąt procent niższe niż rynkowe, z pewnością warto się więc zainteresować podobną formą zakupu gruntu.

Niestety, informacje o możliwości nabycia atrakcyjnych parceli nie zawsze pojawiają się online. Dobrym pomysłem jest w związku z tym również po prostu wybranie się tam, gdzie miałby być położony grunt pod inwestycję, i poszukiwanie ofert w bardziej tradycyjny sposób. Ogłoszenia mogą wisieć na płotach albo wbitych w ziemię tablicach. Nie zaszkodzi też popytać miejscowych, czy słyszeli o położonej niedaleko nieruchomości na sprzedaż.

Przeczytaj: Działki inwestycyjne – wszystko, co warto wiedzieć na ten temat

Na co uważać, chcąc inwestować w grunty

Na początku artykułu wymieniliśmy liczne zalety inwestowania w ziemię. A czy ma ono też jakieś wady? Może mieć, oczywiście, zwłaszcza jeśli początkujący inwestor dokona nieprzemyślanego zakupu i „zamrozi” pieniądze w działce, którą trudno będzie mu sprzedać. Lub nie doszacuje kosztów teoretycznego podniesienia wartości gruntu i ostatecznie sprzeda ją za mniej, niż łącznie poniósł wydatków. Przykładem takiej sytuacji jest nabycie działki rolnej, której odrolnienie – ze względu na wysoką jakość gleby – wymaga wyjątkowo dużych nakładów czasowo-finansowych. Albo jest wręcz niemożliwe (zob. „Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną”).

Jak więc w przypadku każdej inwestycji, przed przystąpieniem do niej dokładnie przeanalizować trzeba wszelkie ryzyko, wnikliwie przyjrzawszy się kupowanej parceli. Aby ocenić potencjalne zyski i straty, koniecznie sprawdź:

• status prawny działki – m.in. czy nie ciążą na niej długi lub służebności, które mogą utrudniać ewentualną sprzedaż, czy ktoś nie zawarł już umowy przedwstępnej albo czy grunt stanowi prawo własności, czy użytkowanie wieczyste (a jeśli to drugie, to kiedy była ostatnia aktualizacja opłat);
• zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – a także status gruntu (czasem ogranicza on możliwości zbycia lub przekształcenia działki);
• czy dla działki wydano decyzję o pozwoleniu na budowę/warunki zabudowy – lub odmowną decyzję w tej sprawie;
• czy teren da się zagospodarować w zaplanowany sposób – na przeszkodzie oprócz obowiązujących lokalnie warunków zabudowy mogą stanąć chociażby kiepskie stosunki z sąsiadami, nieodpowiedni kształt albo rozmiar działki, obecność na niej pomnika przyrody, linii wysokiego napięcia, rowu melioracyjnego czy stanowiska archeologicznego, a także wady natury geologicznej, takie jak podmakanie gruntu;
• czy w pobliżu nie powstaną wkrótce obiekty podnoszące lub obniżające wartość działki – jak lepsza droga dojazdowa do miasta lub stacji kolei, spalarnia śmieci czy uciążliwy zakład przemysłowy;
• czy działkę da się (i za ile) przekształcić lub podzielić na mniejsze parcele – jeśli masz taki zamiar.

Więcej wskazówek znajdziesz w artykule „Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej”.

Problematyczną z jakiegoś względu działkę zwykle niełatwo sprzedać, szczególnie po okresie dość dynamicznych wzrostów cen, takich jak na przestrzeni ubiegłego roku. Rynek nieruchomości gruntowych ma jednak to do siebie, że nawet jeśli ceny działek chwilowo spadną, to – z powodów wymienionych na wstępie – prędzej czy później prawdopodobnie przyjdzie czas, gdy znów będą wyższe. Być może trzeba będzie na to poczekać kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, ale warto o tym pamiętać.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Pexels.com.