Jak kupić działkę w przetargu – poradnik krok po kroku

W drodze przetargu można nabyć nie tylko mieszkanie, ale też działkę w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji lub korzystnej cenie. Dowiedz się, jak to zrobić.

Wiele gmin – w ramach strategii rozwoju lub choćby po to, by zasilić swój budżet – wyznacza na posiadanych terenach działki i wystawia na sprzedaż. Aby podnieść ich atrakcyjność w oczach potencjalnych kupców, do działek tych często doprowadza się wcześniej drogę i niezbędną infrastrukturę. Uwzględnione są też one z reguły w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, ich przyszli właściciele nie powinni więc mieć większych problemów z uzyskaniem zgód na budowę domu czy instalację przyłączy.

Kolejnym powodem, dla którego warto zainteresować się pozyskaniem działki od gminy, jest możliwość jej zakupu w bardzo korzystnej cenie, co wynika stąd, iż nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego zbywa się głównie w drodze przetargu. To samo dotyczy gruntów oferowanych przez Skarb Państwa, mających jeszcze tę zaletę, że położonych niekiedy np. w centrach miast. Za parcele w takiej lokalizacji zapłacić trzeba więcej, ale też praktycznie nie da się ich kupić inaczej niż właśnie od krajowych spółek.

Zarówno te ostatnie, jak i powiaty czy gminy sprzedają działki w podobny sposób, regulowany przez Ustawę z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (a konkretnie przez jej rozdział 4.) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. W pierwszym z dokumentów wymieniono wyjątkowe sytuacje, w których zbycie nieruchomości może nastąpić w drodze bezprzetargowej, najczęściej jednak organizowany jest właśnie przetarg. Jak wziąć w nim udział? Tłumaczymy to krok po kroku.

Krok 1. Znajdź ogłoszenie o przetargu

Aby przystąpić do przetargu, po pierwsze należy wiedzieć, że w ogóle istnieje taka możliwość. Informacje na ten temat pojawiają się zaś w miejscach takich jak:

• urząd gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się sprzedawana przez tę gminę lub miasto działka – na tablicy ogłoszeń;
• starostwo powiatowe – jeśli właścicielem parceli jest spółka Skarbu Państwa;
• strona internetowa właściwego urzędu – szczególnie podstrona zawierająca tzw. Biuletyn Informacji Publicznej (BIP);
• strona internetowa wybranej spółki Skarbu Państwa – np. Polskich Kolei Państwowych albo Agencji Mienia Wojskowego;
• prasa – przede wszystkim lokalna;*
• serwis Lista Przetargów – zawierający aktualne ogłoszenia o przetargach i licytacjach komorniczych organizowanych na terenie całego kraju.

*Uwaga: zgodnie z przepisami, jeśli cena wywoławcza działki przekracza równowartość 10 tys. euro, informacja o jej planowanej sprzedaży w drodze przetargu musi zostać zamieszczona „w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest zbywana nieruchomość, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu”, a gdy cena ta przekracza równowartość 100 tys. euro – w prasie codziennej ogólnokrajowej, i to co najmniej na 2 miesiące przed terminem samego przetargu (przy niższych kwotach dotyczące go ogłoszenie powinno się ukazać standardowo z wyprzedzeniem wynoszącym minimum 30 dni).

Krok 2. Uważnie przeczytaj ogłoszenie o przetargu

Kiedy już znajdziesz ogłoszenie interesujące cię ze względu na lokalizację działki czy cenę wywoławczą, koniecznie się w nie wczytaj. Pozwoli ci to ocenić, czy rzeczywiście chcesz i możesz wziąć udział w danym przetargu. W ogłoszeniu znajdziesz także szczegóły przydatne na dalszych etapach. Najważniejsze zawarte w nim informacje to:

• szczegółowy opis działki – m.in. jej numer ewidencyjny, powierzchnia, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy numer księgi wieczystej (KW), a także ewentualne obciążenia, np. służebności;
• cena wywoławcza – czyli ustalona przez rzeczoznawcę na podstawie cen rynkowych kwota*, poniżej której danej działki nie kupisz. Przynajmniej nie od razu. Bo jeśli podczas pierwszego przetargu nie znajdą się nabywcy, to zorganizowany może zostać drugi (i kolejne, aż do skutku), z niższą ceną wywoławczą. Obniżka potrafi wynieść nawet do 50% wartości nieruchomości;
• wysokość, termin i sposób wniesienia wadium – p. niżej;
• termin i miejsce przetargu – tudzież jego części jawnej, jeśli jest to przetarg pisemny;
• warunki przystąpienia do niego – oprócz wniesienia wadium to np. terminowe złożenie wskazanych dokumentów czy brak powiązań z członkami komisji przetargowej;
• terminy i sposoby uzyskania bardziej szczegółowych informacji o przetargu i jego przedmiocie (działce), dane osób kontaktowych w tej sprawie;
• sposób ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, terminy ich wnoszenia i zasady aktualizacji czy wysokość stawek procentowych – jeśli grunt ma zostać w wyniku przetargu nie tyle sprzedany, ile oddany w użytkowanie wieczyste (bo i to jest możliwe);
• skutki uchylenia się od obowiązków zwycięzcy przetargu – tj. od terminowej wpłaty wylicytowanej kwoty tudzież zawarcia umowy notarialnej.

*Uwaga: cena wywoławcza podana w ogłoszeniu to często cena netto, co oznacza, że do ceny ostatecznej doliczyć trzeba będzie podatek VAT w wysokości 23%. To zaś istotnie zwiększa koszty zakupu działki, zwłaszcza jeśli dokonuje go osoba fizyczna, a nie firma.

Krok 3. Zapoznaj się ze stanem działki

Jeśli lektura ogłoszenia nie budzi w tobie większych zastrzeżeń, upewnij się dodatkowo, że warto wziąć udział w danym przetargu, biorąc pod lupę samą działkę. Możesz się udać na miejsce osobiście, możesz też dokonać wirtualnych oględzin przy użyciu map internetowych. Na pewno przejrzyj zaś księgę wieczystą parceli (to również da się zrobić online), poszukując zwłaszcza zapisów o ciążących na niej służebnościach i innych potencjalnych ograniczeniach w korzystaniu z prawa własności. Dobrym pomysłem jest ponadto zapoznanie się z planem miejscowym danej gminy – o ile takowy uchwalono. Dowiesz się z niego chociażby, co i w jaki sposób wolno ci będzie na działce zbudować, a także czy w okolicy nie ma wkrótce powstać np. obwodnica albo spalarnia śmieci. Polecamy też przeczytanie naszego artykułu „Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej”.

Krok 4. Wpłać wadium

Przekonawszy się, że na pewno chcesz wejść w posiadanie tego konkretnego kawałka gruntu, możesz dokonać wpłaty wadium, zwanego inaczej rękojmią. Jej uiszczenie w terminie wskazanym w ogłoszeniu to podstawowy warunek wzięcia udziału w przetargu. Stanowi swoiste zabezpieczenie dla jego organizatora na wypadek, gdyby ktoś, kto go wygrał, nie zapłacił zadeklarowanej przez siebie kwoty lub nie dopełnił innych formalności, przez co transakcja nie doszłaby do skutku. W takiej sytuacji wadium przepada. W przeciwnym razie zaliczone zostaje na poczet owej kwoty. Jeśli natomiast nie wygrasz przetargu, rękojmia zostanie ci zwrócona w ciągu 3 dni od jego zamknięcia.

Warto wiedzieć
Informacja o tym, ile osób wniosło wadium w danym przetargu, jest jawna. Można więc np. zadzwonić do odpowiedniego urzędu niedługo przed upływem terminu wpłaty rękojmi i w ten sposób sprawdzić, jak dużej konkurencji należy się spodziewać.

Wysokość wadium – które zgodnie ze wspomnianym Rozporządzeniem musi wynieść pomiędzy 5% a 20% ceny wywoławczej nieruchomości – ustala komisja przetargowa. To liczący 3-7 osób zespół powołany przez wójta, burmistrza gminy lub prezydenta miasta sprzedającego grunt, ewentualnie przez starostę, gdy działka należy do Skarbu Państwa.

Przeczytaj: Zakup działki w przetargu – opłaty notarialne, podatki i inne koszty

Krok 5. Weź udział w przetargu

Te same podmioty decydują o formie przetargu, a więc o też tym, jak wyglądać będą kolejne jego etapy. Bodaj najczęściej spotykaną opcją jest przetarg ustny nieograniczony. Nieograniczony, czyli taki, w którym udział może wziąć praktycznie każdy, zarówno osoby prywatne, jak i firmy, byle tylko niepowiązane z członkami komisji przetargowej i ogólnie z instytucją oferującą parcelę. W przetargu ograniczonym mogą natomiast wziąć udział tylko osoby, które spełniają dodatkowe warunki przedstawione w ogłoszeniu. Czyli np. wyłącznie mieszkańcy danej gminy nieposiadający własnego domu ani mieszkania; albo wyłącznie właściciele sąsiednich działek, bo ta wystawiana na sprzedaż nie ma dostępu do drogi publicznej.

Przetarg ustny oznacza z kolei, że w wyznaczonym czasie i miejscu odbywa się licytacja, której uczestnicy słownie deklarują, ile są skłonni zapłacić za daną nieruchomość. Każda zgłaszana kwota powinna być wyższa od poprzedniej, i to co najmniej o 1% ceny wywoławczej (z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych). Tyle bowiem ustawowo wynosi minimalna wartość tzw. postąpienia. Kiedy propozycje przestają padać, przewodniczący komisji trzykrotnie powtarza na głos najwyższą zaoferowaną stawkę i zamyka przetarg, ogłaszając imię i nazwisko osoby tudzież nazwę firmy, która go wygrała.

Warto wiedzieć
Przetarg jest ważny nawet wtedy, gdy bierze w nim udział zaledwie jedna osoba, o ile tylko dokona postąpienia. Może też ona nie przystąpić do licytacji, licząc na to, że w kolejnym przetargu cena wywoławcza będzie istotnie niższa – ale też ryzykując, że przyciągnie to większą liczbę chętnych.

Przetarg ustny wygrywa ten, kto zadeklaruje najwięcej. Celem przetargu pisemnego jest zaś wybór najkorzystniejszej oferty, a to nie zawsze oznacza uzyskanie najwyższej ceny. Bierze się tu więc pod uwagę także inne kryteria, określone zwykle w ogłoszeniu o przetargu lub jego regulaminie (może to być np. konkretny sposób zagospodarowania danej działki). Propozycje realizacji podanych tam warunków trudno byłoby przedstawiać i analizować ustnie, dlatego oferty składa się na piśmie, w zamkniętych kopertach, najpóźniej 3 dni przed terminem samego przetargu.

Ten ostatni składa się z części jawnej i niejawnej. W pierwszej z nich komisja otwiera koperty i ogłasza, kto zakwalifikował się do kolejnego etapu pod względem formalnym, a w drugiej – toczącej się już bez udziału oferentów – wnikliwie ocenia zgłoszone propozycje i wybiera najlepszą z nich. Może też nie wybrać żadnej lub stwierdzić, że kilka ofert jest równorzędnych. Wówczas dla osób, które je złożyły, organizuje się swoistą „dogrywkę” w postaci ustnej licytacji. Więcej szczegółów na ten temat znajdziesz w naszym artykule „Przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości – jak wziąć w nim udział?”.

Warto wiedzieć
Przywoływane już Rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w rozdziale 6a przewiduje, że w sytuacji, gdy ogłoszony zostanie stan epidemii tudzież zagrożenia epidemicznego, przetarg ustny może się odbyć w trybie online. Urząd organizujący ów przetarg musi zamieścić informację o tym na swojej stronie internetowej (zakładka BIP) z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem, zamieszczając tam również instrukcje dla uczestników tego rodzaju licytacji.

Zob. też „Licytacje komornicze online – jak wziąć udział w e-licytacji nieruchomości?”.

Krok 6. Dopełnij formalności

Jeśli zostaniesz zwycięzcą przetargu, jego organizator w ciągu 21 dni poinformuje cię oficjalnie o tym, gdzie i kiedy nastąpi podpisanie umowy sprzedaży-kupna działki, przy czym zawiadomienie musisz otrzymać najpóźniej 7 dni przed terminem, który na nim wskazano. Gdy nie stawisz się w wyznaczonym miejscu i czasie bez poważnej przyczyny, strona sprzedająca ma prawo odstąpić od zawarcia owej umowy i zatrzymać wpłacone przez ciebie wadium. Podobnie w sytuacji, gdy do dnia określonego w zawiadomieniu nie uiścisz zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o to wadium).

Warto wiedzieć
Na wniosek nabywcy cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty. Można również poprosić o przesunięcie terminu wpłaty i podpisania umowy, np. w związku z koniecznością uzyskania kredytu na zakup działki.

Umowa przybiera formę aktu notarialnego, którego podstawą jest sporządzony przez komisję przetargową protokół. Koszt wynagrodzenia notariusza z reguły leży po stronie osoby, która wygrała przetarg. To samo dotyczy opłat sądowych związanych z dokonaniem wpisu prawa własności do księgi wieczystej działki. Formalnościami z tego tytułu zresztą zajmuje się właśnie notariusz, który w imieniu sądu pobiera też rzeczone opłaty – nie pobiera za to często 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), z którego transakcje sprzedaży nieruchomości zawierane z gminami lub Skarbem Państwa są zazwyczaj zwolnione.

Przetarg bez zwycięzców

Na koniec warto opisać jeszcze sytuację, w której przetarg kończy się wynikiem negatywnym. Może się tak zdarzyć, gdy nikt do niego nie przystąpi albo gdy żaden z jego uczestników nie spełni wymogów formalnych określonych w regulaminie tudzież nie weźmie udziału w licytacji. W ciągu 6 miesięcy (acz nie wcześniej niż po 2 tygodniach) odbywa się wówczas kolejny przetarg, w którym, jak już wspomniano, cena wywoławcza może zostać obniżona maksymalnie do połowy. Jeśli i to nie pomoże, w grę wchodzą jeszcze dwa rozwiązania: kolejne przetargi, odbywające się na takich samych zasadach jak drugi przetarg, oraz tzw. rokowania, czyli swoiste negocjacje z potencjalnymi nabywcami mające na celu ustalenie ceny działki, nie niższej niż 40% jej wartości rynkowej.

Zob. też „Zakup nieruchomości w drodze rokowań”.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pixabay.com