Remont mieszkania na wynajem lub na flipa – praktyczne wskazówki

Przymierzasz się do swojego pierwszego flipa lub zakupu nieruchomości przeznaczonej na wynajem? Koniecznie przeczytaj, co może cię czekać przy remoncie!

Remont mieszkania kupionego na rynku wtórnym po to, aby je sprzedać lub wynająć, pozwoli więcej na nim zarobić i szybciej znaleźć chętnych nabywców lub lokatorów. Poniesione w tym kontekście wydatki potraktować należy więc jak inwestycję. Aby zaś inwestycja ta okazała się maksymalnie opłacalna, trzeba ją – podobnie zresztą jak każdą inną – odpowiednio zaplanować. Pomoże ci w tym poniższy artykuł, w którym podpowiadamy m.in., o czym pamiętać i na czym można zaoszczędzić (a na czym nie warto).

Wynajem mieszkań lub tzw. flipy, czyli ich kupowanie z myślą o remoncie i jak najszybszej sprzedaży z zyskiem, to główne źródło utrzymania coraz większej liczby osób. Osoby te, bazując na własnym doświadczeniu, często już na etapie rozważania zakupu danej nieruchomości są w stanie ocenić, ile czasu i pieniędzy pochłonie jej remont. Umiejętność ta przychodzi z czasem – co więc powinien zrobić ktoś, kto dopiero uczy się inwestowania w podobny sposób?

Unikaj nieprzemyślanych zakupów

Raczej odradzamy kolejność, w której zakup mieszkania poprzedza zastanawianie się, co z nim dalej zrobić. I to nawet jeśli cena jest wyjątkowo okazyjna – a wręcz szczególnie wtedy. Może się bowiem okazać, że oprócz odmalowania ścian, położenia nowych podłóg i kilku innych rzeczy już na pierwszy rzut oka wołających o zajęcie się nimi, do wymiany będzie jeszcze instalacja elektryczna, grzewcza lub wodno-kanalizacyjna. To zaś potrafi istotnie wydłużyć cały remont i podnieść jego koszt o kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych. Więcej trzeba będzie zapłacić też za zmianę aranżacji pomieszczeń przez postawienie ścian działowych lub wyburzenie tych dotychczas istniejących (co w dodatku nie zawsze jest możliwe).

Jeżeli nie znasz się na budowlance, wybierz się na oględziny wystawionej na sprzedaż nieruchomości w towarzystwie kogoś dobrze zorientowanego w temacie. Może być to sprawdzony fachowiec od remontów – najlepiej ten sam, który później zajmie się pracami w danym lokalu – albo architekt wnętrz, który przy okazji podpowie, czy da się np. przerobić mieszkanie na mikrokawalerki lub wdrożyć inne pomysły.

Niezależnie natomiast od tego, czy uzyskasz podobne wsparcie, koniecznie zapytaj właściciela tudzież administratora nieruchomości, kiedy ostatnio wymieniano instalacje lub okna oraz z jakich materiałów wykonano poszczególne elementy (np. starą aluminiową instalację elektryczną lepiej wymienić na miedzianą, bo wkrótce może zacząć ona sprawiać problemy wymagające kucia ścian). Przyjrzyj się też, w jakim stanie są m.in. podłogi, sufity, ściany, glazura, drzwi wraz z ościeżnicami czy urządzenia sanitarne.

Koszty remontu

W oszacowaniu kosztów renowacji może ci pomóc jeden z wielu dostępnych w internecie kalkulatorów budowlanych. Planując remont generalny z wykorzystaniem materiałów solidnych, acz niekoniecznie z półki „premium”, trzeba się przygotować na wydatek rzędu 1000-1500 zł/m2 powierzchni mieszkania (zawierają się w tym koszty zarówno owych materiałów, jak i robocizny). Jeśli to twoja pierwsza inwestycja, sugerujemy jednak zdobycie doświadczenia w nieco bardziej „komfortowych” warunkach, jakie daje mieszkanie wymagające raczej gruntownego odświeżenia niż wymiany na nowe wszystkiego, co tylko da się w nim wymienić.

Określ profil nabywcy lub najemcy

Kiedy już znajdziesz taki lokal, zastanów się nad dwiema zasadniczymi, powiązanymi ze sobą kwestiami, a mianowicie: komu chcesz go wynająć lub sprzedać – oraz za jaką kwotę. Studentom chociażby nie będzie aż tak zależeć na wysokim standardzie wykończenia jak menedżerowi wyższego szczebla, który wprowadzi się wraz z rodziną do mieszkania opłacanego przez firmę. Bardziej docenią oni za to przystępną cenę czynszu najmu oraz obecność na miejscu niezbędnych mebli i sprzętów. Sam remont nieruchomości powinien wówczas uwzględniać jej późniejszy wynajem na pokoje, czyli np. dostawienie ścian działowych lub montaż zamków w drzwiach wewnętrznych.

Mieszkanie wykończone szlachetniejszymi materiałami można wynająć lub sprzedać drożej – ale też znalezienie chętnych potrafi trwać dłużej. Nawet jeśli możesz sobie finansowo pozwolić na czekanie (równoznaczne z opłacaniem w tym czasie czynszu do spółdzielni) oraz na wyłożenie większej kwoty na remont, na wszelki wypadek warto się upewnić, że lokalizacja, w której znajduje się nieruchomość, jest wystarczająco prestiżowa, by takie rozwiązanie rzeczywiście miało sens jako przyciągające bardziej majętne osoby. Znacznie bezpieczniejsze jest oczywiście celowanie w średni pułap cenowy.

Zobacz przykład udanej inwestycji: Warszawa – Bródno, 36 m2

Planowanie remontu mieszkania na flip lub wynajem

Określiwszy już „grupę docelową” potencjalnych nabywców lub najemców, a także jej oczekiwania, łatwiej ci będzie ustalić, jakie dokładnie prace trzeba przeprowadzić, ile to pochłonie pieniędzy i jak długo potrwa. Dobrym pomysłem jest sporządzenie tabeli, w której ujmiesz te kwestie możliwie szczegółowo, wypisując je osobno dla każdego z pomieszczeń. Wszystkiego oczywiście przewidzieć się nie da, ale im bardziej drobiazgowy plan, tym mniejsze ryzyko przykrych niespodzianek. Zwłaszcza jeśli znajdzie się w nim pewien margines błędu na nieprzewidziane wydatki i opóźnienia, wynoszący ok. 20% zakładanego budżetu i czasu realizacji kolejnych etapów.

Gdzie szukać oszczędności

Dysponując taką listą zadań do wykonania, łatwiej będzie ci też monitorować postępy prac, a wcześniej – skorygować niektóre pozycje, zwłaszcza pod względem kosztowym. Za pewne rzeczy często po prostu nie ma co przepłacać. Poniżej prezentujemy kilka praktycznych wskazówek pozwalających obniżyć wydatki na remont mieszkania pod wynajem lub do odsprzedaży.

1. Pomaluj ściany na biało. To uniwersalny kolor, który w dodatku sprawia, że pomieszczenia wydają się czyste, jaśniejsze i bardziej przestronne. A jeśli poprzednio ściany też były białe, można je po prostu pociągnąć kolejną warstwą farby, bez obaw o przebijanie spod niej innego koloru. No i w przyszłości nie będzie problemu z doborem właściwego odcienia w razie chęci zamaskowania przybrudzeń.
2. Nie zrywaj tapety – jeśli dobrze trzyma się ściany. Można ją wtedy pomalować, a faktura sprawi, że ściana będzie ciekawie się prezentować.
3. Płytki ceramiczne układaj do wysokości ościeżnicy drzwi, stelaża od WC lub wręcz tylko w obszarach bezpośrednio narażonych na działanie wody.
4. Odnawiaj, zamiast wymieniać. Rzeczone płytki można chociażby pomalować (farbą epoksydową lub emalią ftalową), fugi uzupełnić, parkiet wycyklinować lub położyć na nim grubszą wykładzinę albo nawet zakupione w promocji panele (o ile podłoga jest równa), a drzwi lub szafki obłożyć specjalną okleiną i wymienić w nich uchwyty bądź gałki.
5. Wstaw nowe drzwi w stare ościeżnice. To pozwoli uniknąć kucia ścian. Jeśli lokal ma być wynajmowany, taki wizualny lifting często wystarczy. Nad wymianą ościeżnic warto jednak pomyśleć w kontekście flipa lub wynajmu mieszkania w podwyższonym standardzie.
6. Zamontuj płytę elektryczną – jeśli do tej pory w lokalu była kuchenka gazowa, a po remoncie kuchnia ma się znaleźć gdzie indziej. Dzięki temu nie będzie trzeba wzywać kominiarza i starać się o pozwolenia, co dodatkowo zabiera czas. Jeśli kuchnię jedynie odświeżasz, nic nie stoi na przeszkodzie, aby pozostawić w niej kuchenkę gazową.
7. Kupuj przez internet. Niektóre rzeczy, jak panele podłogowe, lepiej zobaczyć przed zakupem na własne oczy, ale już np. listwy przypodłogowe, łączniki czy podkład można nabyć w sieci, gdzie będą tańsze niż w marketach budowlanych.

Na czym lepiej nie oszczędzać

Są też kwestie, na których nie warto oszczędzać, i to nawet jeśli planujesz wynajmować mieszkanie niezbyt wymagającym studentom. Chodzi przede wszystkim o elementy, które powinny służyć przez lata, bo ich rychła wymiana bądź naprawa byłaby nadmiernie kosztowna lub kłopotliwa, czyli np. o kabinę prysznicową, podtynkowe baterie i stelaże do zabudowy WC czy podłogi. Czasem opłaca się też wydać odrobinę więcej, aby zaoszczędzić w przyszłości, czego przykładem jest choćby inwestycja w system cichego domykania szafek, który pozwoli uniknąć przedwczesnego niszczenia obijających się frontów.

Czy warto oszczędzać na kosztach robocizny

Wiele osób szuka dodatkowych oszczędności w przeprowadzeniu remontu albo przynajmniej niektórych prac na własną rękę. Często niestety są to oszczędności tylko pozorne. Jeśli nie masz dostępu do odpowiednich narzędzi, trzeba je będzie kupić lub wypożyczyć. Jeśli natomiast nie masz niezbędnych umiejętności, doświadczenia czy smykałki do majsterkowania, osiągnięcie efektu, dzięki któremu rzeczywiście podniesiesz standard i wartość odnawianego lokalu, zabierze ci znacznie więcej czasu niż profesjonalistom. Zwłaszcza jeśli będziesz zajmować się tym tylko w weekendy i po godzinach, bo na co dzień pracujesz w zupełnie innym fachu.

A pamiętaj, że w nieruchomościach powiedzenie „czas to pieniądz” jest wyjątkowo prawdziwe, bo przecież im dłużej mieszkanie czeka na nowego nabywcę lub najemcę, tym więcej jego właściciel odprowadza opłat eksploatacyjnych czy administracyjnych (koniecznie uwzględnij je w kosztorysie całego przedsięwzięcia, bo przy długim remoncie dużego mieszkania może się z tego zrobić naprawdę spora kwota!).

Jak znaleźć dobrą ekipę remontową

Z tego samego względu nawet gdy ktoś od początku wie, że zatrudni ekipę remontową, to raczej nie może pozwolić sobie na czekanie całymi miesiącami, aż ta najlepsza w danym mieście, najbardziej polecana będzie dostępna. Oczywiście kierowanie się poleceniami w tej kwestii jest ze wszech miar wskazane, ale powyższe też trzeba mieć na względzie.

Jeśli nie masz namiaru na sprawdzonych specjalistów albo są oni akurat w najbliższym czasie niedyspozycyjni, spróbuj skorzystać z poniższych wskazówek pomagających w znalezieniu rzetelnej ekipy remontowej.

1. Umów się z kilkoma fachowcami tego samego dnia na oględziny mieszkania i wycenę remontu. W ten sposób nie tylko dowiesz się, ile ów remont może kosztować, i porównasz oferty, ale w dodatku dokonasz selekcji wykonawców. Bo np. jeden sam zrezygnuje, widząc, co jest do zrobienia, drugi przyjdzie nietrzeźwy (to się niestety zdarza), trzeci nie przyjdzie wcale (to również), a z czwartym po prostu ciężko ci się będzie dogadać lub nie wzbudzi twojego zaufania. Ale za to piąty okaże się strzałem w dziesiątkę.
2. Poproś o portfolio – zapoznanie się z dotychczasowym dorobkiem poszczególnych ekip bardzo ułatwia podjęcie decyzji, zwłaszcza jeżeli wahasz się pomiędzy 2-3 opcjami prezentującymi się na pierwszy rzut oka równie nieźle.
3. Koniecznie spisz umowę, w której określisz szczegółowo zakres prac, czas ich realizacji i kary za niedotrzymanie terminów. Ekipa nieskora do podpisania takiego dokumentu sama wyeliminuje się z „procesu rekrutacji”.
4. Monitoruj postępy prac i na bieżąco dogaduj szczegóły. Zjawianie się co chwila w remontowanym mieszkaniu bywa uciążliwe, ale jest potrzebne, zwłaszcza gdy współpracujesz z danym fachowcem lub grupą fachowców po raz pierwszy. Możesz też wręcz umówić się na wykonanie tylko pewnego etapu i dopiero na tej podstawie podpisać umowę na cały remont.
5. Zapytaj o sprzątanie – najlepiej od razu na wstępie, choć nie musi być to czynnik decydujący o wyborze konkretnej ekipy. Gotowość uprzątnięcia bałaganu, który nieuchronnie pojawia się po remoncie, dobrze świadczy o firmie, ale nie jest standardem. Jeśli wybrani przez ciebie fachowcy się tym nie zajmą, będzie trzeba poszukać kogoś, kto to zrobi. Oraz uwzględnić taką pozycję w kosztorysie i planie czasowym.

Dekoracje i wyposażenie

Ostatnią wymagającą uwzględnienia w nich kwestią jest jednak nie sprzątanie po remoncie mieszkania na wynajem lub flipa, lecz jego wyposażenie. Tutaj natomiast znów wiele zależy od tego, kto miałby korzystać z danej nieruchomości i w jakim charakterze. W kawalerkach i mieszkaniach wynajmowanych studentom lub na krótki termin powinna znajdować się większość sprzętów potrzebnych do życia na co dzień. Czyli nie tylko łóżka, szafy i stoły z krzesłami, ale też urządzenia AGD, a nawet sztućce (szerzej omówiliśmy to w artykule „Wynajem mieszkania na pokoje”). Nie trzeba się na nie bardzo wykosztowywać, jednak ich jakość powinna pozwolić im przetrwać co najmniej kilka lat użytkowania.

Starsi najemcy, zwłaszcza ci, którzy pozakładali rodziny i zamierzają nieruchomość wynająć na dłużej lub wręcz kupić, częściej dysponują własnymi meblami. Jeśli to oni stanowią twoją „grupę docelową”, w mieszkaniu zwykle wystarczy umieścić np. praktyczną szafę wnękową, oświetlenie i sprzęty AGD w zabudowie.

Wydawanie pieniędzy na dywany, zasłony, dekoracyjne poduszki, kuchenne drobiazgi oraz inne elementy wystroju ma sens raczej tylko wtedy, gdy zamierzasz prowadzić wynajem krótkoterminowy. Jeśli bowiem nowi lokatorzy mają zostać w jednym miejscu na dłużej, pewnie woleliby poczuć się nieco bardziej „u siebie”. Doposażenie mieszkania we własnym zakresie w ulubione dodatki, którymi uzupełnią neutralnie wykończoną przestrzeń i proste meble w stonowanych kolorach, daje im zaś właśnie taką możliwość.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: https://gosiagora.com/, materiały własne