Do ceny nieruchomości sprzedawanej przez syndyka doliczony może zostać podatek VAT. Ale nie zawsze tak się dzieje. Dowiedz się, kiedy należy go zapłacić.
Świetną okazją do nabycia atrakcyjnie położonej nieruchomości w korzystnej cenie może okazać się obok przetargu czy licytacji komorniczej także sprzedaż organizowana przez syndyka. W zamieszczanych przez syndyków ogłoszeniach podane są często ceny netto bądź brutto, co sugeruje konieczność doliczenia do nich podatku VAT. Czy zawsze trzeba go płacić?
Odpowiedź na to pytanie – podobnie jak na wiele innych – brzmi: to zależy. W tym przypadku zależy zaś przede wszystkim od tego, do kogo należy nieruchomość wystawiona na sprzedaż w ramach postępowania upadłościowego i w jakich celach była dotychczas wykorzystywana.
Kiedy trzeba płacić VAT
VAT to podatek od towarów i usług, a konkretniej: od towarów dostarczanych odpłatnie i usług odpłatnie świadczonych, co doprecyzowuje art. 5 ustawy o tym właśnie podatku. Sprzedaż nieruchomości kwalifikuje się jako „odpłatne dostarczenie towaru”. Jest ona opodatkowana jednak dopiero wtedy, gdy następuje w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez podatnika VAT.
Zgodnie z rzeczoną ustawą podatnikiem VAT może być:
- osoba prawna – czyli w potocznym rozumieniu firma, przedsiębiorstwo,
- jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej (np. spółka jawna czy komandytowa),
- osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą,
natomiast sama działalność gospodarcza „obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów […] w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (Ustawa z dn. 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, art. 15). Jeśli więc nieruchomość jest „towarem”, i to „towarem wykorzystywanym w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (a więc służy np. jako magazyn czy biuro), jej sprzedaż obłożona musi zostać podatkiem VAT, którego stawka w przypadku lokali użytkowych wynosi 23%.
Sprzedaż nieruchomości należącej do osoby prywatnej
Również wtedy, gdy w imieniu przedsiębiorcy sprzedaż tę prowadzi syndyk. Może on być jednak zarządcą majątku nie tylko osoby prawnej, ale też osoby fizycznej, która wskutek niewypłacalności ogłosiła upadłość. Upadłość taka jest nazywana wówczas konsumencką, w polskim prawie funkcjonuje zaś dopiero od 2009 r.
Jeśli ogłaszająca upadłość osoba fizyczna nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie wykorzystywała do niej posiadanej przez siebie nieruchomości, w przypadku sprzedaży tej ostatniej VAT nie będzie obowiązywać. Potwierdza to indywidualna interpretacja podatkowa wydana przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.84.2019.2.WH). W przedstawionym przez siebie stanowisku stwierdził on, że choć podobna transakcja może przynieść zysk, to jej jednorazowy, okazjonalny charakter poza sferą działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie właściciela nieruchomości za podatnika VAT.
Fiskus mógłby go tak postrzegać, gdyby w celu sprzedaży mieszkania czy domu podjęto działania – np. marketingowe – właściwe dla profesjonalistów zajmujących się obrotem nieruchomościami, co naruszyłoby granice zarządu majątkiem prywatnym. W przypadku sprzedaży prowadzonej przez syndyka raczej nie ma to miejsca, jako że toczy się ona według ściśle określonych procedur.
Cykl artykułów "Zakup mieszkania od syndyka"
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania od syndyka. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:
- 7 powodów, dla których warto kupić mieszkanie od syndyka
- Jakie mieszkania sprzedawane są przez syndyków?
- Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
- Upadłość konsumencka a sprzedaż nieruchomości przez syndyka
- Czym się różni syndyk od komornika?
- Sprzedaż z wolnej ręki
- Zakup nieruchomości od syndyka a VAT
Nieruchomości oddane niedawno do użytku
Konieczność doliczenia VAT mogłaby zaistnieć natomiast w sytuacji sprzedaży nieruchomości, która została oddana do użytku w ciągu ostatnich 2 lat. Zgodnie bowiem z ustawą o VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10) „dostawy budynków, budowli lub ich części” są zasadniczo zwolnione od podatku, CHYBA ŻE:
- „dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą […] upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
Art. 2 pkt 14 ustawy definiuje z kolei, co należy rozumieć przez „pierwsze zasiedlenie”. Otóż jest to właśnie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy po wybudowaniu danej nieruchomości lub jej ulepszeniu, o ile wydatki poniesione na to ulepszenie wyniosły minimum 30% jej wartości początkowej. To dlatego kupując lokal wprost od dewelopera, trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia VAT w wysokości 8% (mieszkanie) bądź 23% (lokal użytkowy). W przypadku transakcji z rynku wtórnego nie ma zaś takiego obowiązku – trzeba jednak odprowadzić z kolei wynoszący 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany skrótowo PCC.
Teoretycznie mogłoby się zdarzyć, że upadłość konsumencką ogłosi pierwszy nabywca mieszkania i mieszkanie to zostanie wystawione na sprzedaż przez syndyka w ciągu 2 lat od podpisania umowy z deweloperem. Trzeba jednak pamiętać, że samo postępowanie upadłościowe potrafi trwać 2 lata (albo i więcej), więc opodatkowanie takiej sprzedaży raczej w praktyce nigdy nie zachodzi.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Unsplash.com
