Inwestowanie w mikrokawalerki

Mieszkania o powierzchni do 20 m kw., czyli tzw. mikrokawalerki, znajdują sporo zarówno najemców, jak i kupców. Czy jednak zawsze warto w nie inwestować?

Tzw. mikrokawalerki, czyli mieszkania o powierzchni wynoszącej zazwyczaj kilkanaście metrów kwadratowych, obecne są na rynku nieruchomości nie od dziś. W ostatnim czasie daje się jednak zauważyć wyraźny przyrost ich liczby, który wynika m.in. ze zwiększenia popytu na ten właśnie rodzaj lokali. Siłą rzeczy nasuwa się pytanie, czy warto inwestować w mikrokawalerki. Przyjrzyjmy się więc argumentom „za” i „przeciw”.

Rosnąca popularność mikrolokali ma co najmniej dwie przyczyny. Po pierwsze, z racji niewielkiego metrażu ich cena jest na tyle przystępna, że stać na nie nawet osoby o niewielkiej zdolności kredytowej, czyli np. świeżo upieczonych absolwentów. Cena ta, co zrozumiałe, kusi również początkujących inwestorów, którzy myślą o kupnie mikrokawalerki pod wynajem.

Najprawdopodobniej zresztą nawet ktoś, kto nabył ją na własny użytek, po roku czy dwóch zechce przeprowadzić się do większego mieszkania, a to w wersji mini – wynająć. I raczej znajdzie chętnych, co wynika z kolei z zachodzących w naszym kraju przemian społecznych. To właśnie one stanowią drugi główny powód rosnącego zainteresowania najmniejszymi na rynku mieszkaniami.

Sprawdź szkolenie ONLINE z ekspertem od inwestowania w mikrokawalerki => DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Kto może chcieć wynająć mikrokawalerkę

Coraz większą grupę Polaków stanowią bowiem single, którzy sporo pracują, a do tego jedzą i widują się ze znajomymi poza domem. Mieszkanie to dla nich tylko sypialnia, nie chcą więc wydawać na nie zbyt dużej części zarobków. Nie chcą też jednak dzielić go ze współlokatorami, bo cenią sobie niezależność. Mikrokawalerki idealnie wpisują się w ich potrzeby – o ile tylko spełniają kilka warunków, o których za chwilę.

Single mogą chcieć zarówno posiadać minilokal na własność, jak i tymczasowo go wynajmować, co z inwestycyjnego punktu widzenia jest oczywiście bardziej interesujące. Najemców można też jednak szukać z powodzeniem wśród studentów, biznesmenów przyjeżdżających do danej miejscowości w delegację lub do pracy przy konkretnym projekcie, a także turystów poszukujących alternatywy dla hotelu (wynajem krótkoterminowy).

Czym charakteryzuje się atrakcyjna mikrokawalerka

Jak szacują eksperci, mikrokawalerki stanowią stosunkowo niewielki procent rynku nieruchomości i tak też raczej zostanie. Popyt nie będzie bowiem bardzo duży, ale też osoby zainteresowane wynajmem zawsze się znajdą – choć niekoniecznie w przypadku każdego takiego lokalu. Aby na pewno był atrakcyjny dla potencjalnych najemców, musi spełnić co najmniej dwa warunki: znajdować się w dobrej lokalizacji i być funkcjonalnie urządzony.

Lokalizacja

Mikrokawalerka na przedmieściach lub w mniejszej miejscowości prawdopodobnie okaże się chybionym pomysłem, bo wymienione grupy odbiorców zainteresowane są raczej centrami dużych miast. Maleńkie mieszkanie musi więc albo się w takim centrum znajdować, albo być z nim bardzo dobrze skomunikowane. Potencjał będą mieć ponadto lokale usytuowane w pobliżu uczelni wyższych, atrakcji turystycznych czy skupisk biurowców (jak np. położony bynajmniej nie w centrum warszawski „Mordor”).

Funkcjonalność

Należy zdawać sobie sprawę, że mianem mikrokawalerki określić można bardzo różne rodzaje mieszkań, których wspólnym mianownikiem jest w zasadzie tylko metraż (od zaledwie 12 do maksymalnie 23 m kw.). Istnieją bowiem chociażby takie wydzielone np. z większych mieszkań w sposób niezbyt przemyślany, wyposażone w nieustawne meble i sprzęty. Na ich widok do głowy przychodzi raczej słowo „klitka” niż „mikrokawalerka”, będąca tutaj raczej wyrazem dodającym prestiżu.

Na drugim krańcu spektrum znajdują się lokale nazywane z kolei czasem „mikroapartamentami”. Już na etapie projektu zadbano o to, by ich niewielką przestrzeń urządzić i wykorzystać maksymalnie efektywnie. Zastosowane rozwiązania potrafią nieraz zaskoczyć oryginalnością, a meble zwykle są robione na wymiar i łączą w sobie po kilka funkcji. Za wynajem takiego lokum możemy oczywiście pobierać znacznie wyższe opłaty, zwłaszcza że wyjątkowa aranżacja dodatkowo czyni mieszkanie „fajnym” i pożądanym.

Odbierz zniżkę 500 zł na szkolenie z mikrokawalerek online => DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Zakup mikrokawalerki – na co trzeba uważać

Droższa może być też jednak późniejsza wymiana zużytych sprzętów na nowe, bo te standardowe (a więc tańsze), ze sklepu, mogą nie wchodzić w grę. Inwestując w mikrokawalerkę, trzeba zdawać sobie z tego sprawę. Podobnie jak z tego, że w świetle prawa lokal o powierzchni mniejszej niż 25 m kw. nie może mieć statusu mieszkania. Alternatywą pozostaje zakup mikromieszkania z drugiej ręki lub takiego, któremu nadano oficjalnie status lokalu użytkowego, bo podobne ograniczenia go wówczas nie dotyczą. Tutaj jednak rodzą się co najmniej dwie komplikacje.

Po pierwsze, w razie urzędniczej kontroli zakwestionowane może zostać wykorzystanie takiego lokalu zgodnie z przeznaczeniem, a to jako złamanie przepisów może nas słono kosztować. Po drugie zaś, jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, musimy pamiętać, że o ile stawka VAT dla mieszkań wynosi zaledwie 8%, o tyle w przypadku lokali użytkowych rośnie ona aż do 23%. Co oznacza, że kupując mieszkanie za 130 tys. zł, musimy mieć na VAT jeszcze prawie 30 tys. zł zamiast niecałych 10,5 tys zł.

Wyższy będzie też podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste. Ten pierwszy w największych miastach wynosi niecałe 1 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu mieszkalnego i prawie 29 zł za metr kwadratowy lokalu użytkowego. Opłata za użytkowanie wieczyste liczona jest zaś od 3% jego wartości, a nie od 1% jak w przypadku lokali mieszkalnych. Trzeba więc liczyć się z koniecznością podniesienia ceny najmu – co może odstraszyć część potencjalnych lokatorów – albo zrezygnować z części zarobku, przeznaczając ją na daniny.

Przeczytaj: Remont mieszkania na wynajem lub na flipa – praktyczne wskazówki

Ile kosztują mikrokawalerki

Kolejna kwestia to ceny mikrokawalerek. Z uwagi na nieduży metraż potrafią one być zachęcająco niskie: we Wrocławiu zaczynają się od 200 tys. zł, w Warszawie – od 250 tys. zł. Nic dziwnego, że dla niezbyt zamożnych osób o ograniczonej zdolności kredytowej to często jedyna opcja na zakup własnego lokum. Większe i droższe mieszkania pozostają po prostu poza ich zasięgiem.

Sprawa ma się jednak nieco inaczej, gdy przyjrzymy się cenom za metr kwadratowy. Średnio 20 tys. zł w stolicy, 15 tys. zł we Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu – wartości te znacznie przekraczają średni koszt zakupu metra kwadratowego „normalnych” mieszkań w tych miastach. Warto to wziąć pod uwagę, bo być może dokładając kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy, będziemy w stanie kupić pełnowymiarowy lokal mieszkalny, co w naszej akurat sytuacji być może też się bardziej opłaci.

Jak ominąć problemy

Zwłaszcza jeżeli da się go później podzielić funkcjonalnie na dwie mikrokawalerki, połączone strefą wejściową i ewentualnie korytarzem. Takie rozwiązanie jest potocznie określane mianem dwupaku, mieszkanie podzielone na trzy mniejsze to z kolei trzypak itd. Na rynku nieruchomości coraz częściej spotkać się można z podobnymi inwestycjami.

Oprócz niższej ceny za metr kwadratowy i tego, że na niewielki lokal często łatwiej znaleźć najemcę, wśród przyczyn popularności tego zjawiska wymienić trzeba też brak konieczności odprowadzania podatków i opłat jak za lokal użytkowy (bo całe mieszkanie ma więcej niż 25 m kw.). Co prawda na rynku wtórnym „zamiast” VAT obowiązuje niestety 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych – ale gdy nabywamy należący do gminy, miasta czy skarbu państwa lokal w drodze przetargu, wówczas nie musimy płacić ani VAT, ani PCC.

Do tego można dodać brak problemów w razie ewentualnej kontroli (czy lokal „użytkowy” wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem), jak również w razie ewentualnej sprzedaży: mieszkanie jest podzielone funkcjonalnie, a nie administracyjnie, sprzedaje się je więc w całości, co ostatecznie eliminuje kwestię przepisów dotyczących minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego.

Jego umiejętny podział i wykończenie wymagają natomiast oczywiście pewnych nakładów finansowych. Dlatego w każdym przypadku należy starannie oszacować rentowność inwestycji, niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie „na flipa”, czy też z zamiarem późniejszego wynajęcia stworzonych zeń mikrokawalerek.

Przeczytaj: Gotowiec inwestycyjny – czym jest i czy warto się nim zainteresować?

Ile można zarobić na wynajmie mikrokawalerki

Podczas szacowania rentowności z drugiej strony nie wolno zapomnieć o przychodach, jakich można się spodziewać z tytułu najmu. A te w przypadku mikrokawalerek potrafią być ponadprzeciętne, tak samo jak wspomniane ceny za metr kwadratowy. Cena najmu zależy od lokalizacji, funkcjonalności, standardu i stanu minilokalu, ale raczej nie schodzi poniżej 1,5 tys. zł miesięcznie. W Warszawie na przykład jest to zwykle 1900-2800 zł. Średnia stawka najmu metra kwadratowego w tym mieście wynosi obecnie ok. 80 zł. W przypadku mikrokawalerek potrafi osiągnąć jednak aż 120-150 zł.

Czy opłaca się inwestować w mikrokawalerki

Jak każda inwestycja, tak również inwestycja w mikrokawalerkę powinna zostać poprzedzona wykonaniem skrupulatnego bilansu kosztów i zysków. Tylko w ten sposób poznamy odpowiedź na pytanie, czy się ona nam opłaci. Na pewno jest to opcja do rozważenia w sytuacji, gdy możemy pozwolić sobie na zakup większej liczby takich lokali i chcemy czerpać zyski z ich krótkoterminowego najmu. Nawet gdy jedna mikrokawalerka stoi pusta lub jest remontowana, pozostałe mogą na siebie zarabiać. Jeśli wynajem krótkoterminowy stanowi podstawę naszej działalności gospodarczej, możliwe (choć wcale nie tak proste) jest też odliczenie wspomnianego VAT-u.

Do takich właśnie osób skierowana jest przede wszystkim oferta deweloperów stawiających całe budynki pełne mikromieszkań (tzw. mikroapartamentowce budowane jako hostele, aparthotele czy akademiki). Utrzymane w wysokim standardzie i atrakcyjnie położone, lokale te potrafią przynieść rentowność na poziomie 7-8 proc. rocznie, czyli niemal dwukrotnie więcej niż „zwykłe” mieszkania. Te ostatnie wciąż jednak mogą okazać się pewniejszą inwestycją dla osób prywatnych, skupiających się na tradycyjnym wynajmie.

Przeczytaj: Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: https://gosiagora.com/