7 powodów, dla których warto kupić mieszkanie od syndyka

Lokal w atrakcyjnej cenie można nabyć nie tylko w drodze przetargu czy licytacji, ale też od syndyka. Dlaczego warto rozważyć tę możliwość?

Dom lub mieszkanie w okazyjnej cenie można kupić nie tylko w drodze przetargu bądź licytacji komorniczej, ale też od syndyka. Stosunkowo niewiele osób zdaje sobie sprawę z tej możliwości, tymczasem zdecydowanie warto ją rozważyć, bo zakup taki niesie ze sobą co najmniej kilka istotnych korzyści. Jakich? O tym właśnie piszemy w poniższym artykule.

Na wstępie przypomnijmy tylko – lub wyjaśnijmy tym, którzy mają wątpliwości – kim właściwie jest syndyk. Otóż zarządza on majątkiem firmy lub osoby prywatnej ogłaszającej upadłość wskutek zadłużenia. Majątek takiej osoby lub firmy nazywany jest wówczas masą upadłości, stąd też pełna nazwa jego zarządcy brzmi: syndyk masy upadłości.

Zadaniem syndyka jest spieniężenie powierzonego mu majątku – w tym nieruchomości – tak by po pierwsze zniwelować zadłużenie podmiotu, który ogłosił upadłość (tzw. upadłego), a po drugie zaspokoić jego wierzycieli. Inaczej niż w przypadku komornika, dla którego największe znaczenie ma ostatnia z tych rzeczy. Warto zaznaczyć też taką różnicę, że o ile ściąganie należności przez komornika następuje na wniosek wierzyciela i raczej wbrew woli dłużnika, o tyle ogłoszenie upadłości ma charakter dobrowolny. M.in. właśnie stąd wynikają niektóre zalety zakupu nieruchomości od syndyka.

Przeczytaj: Upadłość konsumencka a sprzedaż nieruchomości przez syndyka

1. Mieszkanie bez niechcianych lokatorów

Dotychczasowi lokatorzy danego mieszkania czy domu z reguły nie stwarzają na przykład większych problemów z wyprowadzką, co często potrafi mieć miejsce przy nabyciu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Teoretycznie może się okazać konieczne przeprowadzenie eksmisji, w praktyce jednak zdarza się to bardzo rzadko. Również dlatego, że na wniosek upadłego część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży należącej do niego nieruchomości przeznacza się na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych (a także potrzeb osób pozostających na jego utrzymaniu).

Oprócz kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres 12-24 miesięcy upadły otrzymuje również fundusze na pokrycie kosztów przeprowadzki, nadzorowanej przez syndyka. Tak więc w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość zazwyczaj jest już pusta i gotowa do wydania nabywcy.

Przeczytaj: Jakie mieszkania sprzedawane są przez syndyków?

2. Możliwość obejrzenia lokalu przed zakupem

Osobie ogłaszającej upadłość (w przypadku osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej, taka upadłość nazywana jest konsumencką) zależy na rychłym oddłużeniu, „chętniej współpracuje” więc ona nie tylko z syndykiem, ale też z potencjalnym nabywcą nieruchomości. Łatwiej więc naocznie zapoznać się ze stanem tej ostatniej, a nawet porozmawiać z dotychczasowymi lokatorami o tym, jak się mieszka w danym mieszkaniu czy domu i jego okolicy. Taka wizja lokalna z pewnością ułatwi podjęcie decyzji, czy warto w tę nieruchomość zainwestować. Z reguły znacznie trudniej przeprowadzić ją zaś w przypadku licytacji komorniczej, kiedy to często trzeba opierać się tylko na sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym i zdjęciach ewentualnie w nim zawartych.

3. Łatwość uzyskania kredytu hipotecznego

Operat szacunkowy zostaje sporządzony także wtedy, gdy syndyk sprzedaje daną nieruchomość w ramach organizowanego przez siebie przetargu lub aukcji. Istnienie gotowej dokumentacji z pewnością ułatwia zaś procedurę uzyskania kredytu hipotecznego. Banki zresztą stosunkowo chętnie udzielają pożyczek na tego typu inwestycje również dlatego, że stan prawny domów czy mieszkań sprzedawanych w ramach postępowania upadłościowego z reguły jest bardzo przejrzysty.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że niektóre instytucje są w stanie wydać wstępną decyzję kredytową jeszcze przed wspomnianym przetargiem lub aukcją. Bank udziela wówczas tzw. promesy, czyli pisemnie zobowiązuje się do przyznania kredytu w konkretnej wysokości po spełnieniu określonych warunków i dostarczeniu stosownych dokumentów.

4. Nieruchomość bez obciążeń

Bardzo ważny nie tylko dla kredytodawców, ale też dla potencjalnych nabywców jest fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego z mocy prawa wygasają wszelkie obciążenia hipoteczne oraz prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej tej nieruchomości (lub nieujawnione, lecz zgłoszone nadzorującemu sprzedaż sędziemu-komisarzowi w określonym terminie). Oznacza to, że nabywca nie przejmuje długów i zobowiązań upadłego, w tym jego zobowiązań podatkowych. Trzeba tylko pamiętać, że niektóre wpisy w księdze wieczystej dotyczące użytkowania, dożywocia i służebności wciąż mogą pozostać w mocy. Warto więc przed zakupem zapoznać się z działem III KW, aby sprawdzić, czy nie znajdują się tam tego rodzaju adnotacje.

5. Stosunkowo niewiele formalności

Przy zakupie nieruchomości od syndyka nabywcy nie dotyczą natomiast również zaległości w opłatach czynszowych i dla dostawców mediów. Kluczowe jest tutaj sporządzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego z uwzględnionym stanem liczników w momencie przekazania kluczy do lokalu. O zmianie jego właściciela wspomniani dostawcy mediów informowani są już jednak przez syndyka, który podejmuje także inne działania ułatwiające przekazanie nieruchomości nowemu nabywcy.

Wiele czynności związanych ze sprzedażą lokalu w ramach postępowania upadłościowego spoczywa też na notariuszu. Oprócz sporządzenia umowy kupna-sprzedaży jest on zobowiązany m.in. do zawiadomienia o tym właściwego wydziału ksiąg wieczystych czy urzędu miasta. Na marginesie dodajmy, że sama umowa musi zaś zostać zawarta w ciągu maksymalnie czterech miesięcy od zatwierdzenia wyboru oferenta, który ma się stać nowym właścicielem nieruchomości.

Z punktu widzenia tego ostatniego także sam proces zakupu mieszkania od syndyka nie jest przesadnie skomplikowany. Najważniejsze to spełnić podane w ogłoszeniu o sprzedaży warunki. Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku”. W tym miejscu warto tylko wspomnieć, że z kręgu osób mogących kupić nieruchomość od syndyka wyłączony jest tylko sam syndyk oraz jego bliscy. Nie obowiązują już jednak ograniczenia znajdujące zastosowanie przy licytacji komorniczej, a zabraniające udziału w tej licytacji dłużnikowi i jego bliskim oraz osobom obecnym na niej w charakterze urzędowym.

6. Atrakcyjna cena

Inaczej niż w przypadku postępowania egzekucyjnego, w postępowaniu upadłościowym nie ma też ograniczeń dotyczących pierwszej ceny minimalnej (wyjątkiem są tylko sytuacje, gdy ograniczenia takie nakłada sędzia-komisarz). Cena wywoławcza może być w związku z tym niższa, niż byłaby na licytacji komorniczej. Trzeba również pamiętać, że jeśli transakcja nie zostanie sfinalizowana w pierwszym organizowanym przez syndyka przetargu, później może on próbować sprzedać nieruchomość z tzw. wolnej ręki za jeszcze mniejszą kwotę. Czasem więc można trafić na prawdziwą okazję i nabyć dom lub mieszkanie znacznie poniżej cen rynkowych.

Przeczytaj: Sprzedaż z wolnej ręki

7. Atrakcyjna nieruchomość

Co ważne, nie musi to wcale oznaczać konieczności wykonania w nim generalnego remontu, jak to potrafi mieć miejsce chociażby przy przetargach. Różne są bowiem przyczyny popadnięcia w stan niewypłacalności (np. kredyty, choroby), podobnie jak różny jest status majątkowy i pozycja społeczna osób ogłaszających upadłość. W zarząd syndyka trafiają więc też nieruchomości o różnym standardzie i metrażu, położone w różnych, niekiedy bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Co ciekawe, niektóre nieruchomości można nabyć w toku postępowania upadłościowego wraz z ich wyposażeniem, czyli choćby meblami, sprzętami AGD itp.

Warto przy tym mieć na uwadze, że składany przez dłużnika wniosek o upadłość może zostać przez sąd oddalony, jeśli dłużnik stał się niewypłacalny wskutek tzw. winy umyślnej (czyli np. zaciągając kolejne zobowiązania ze świadomością, że nie będzie w stanie ich spłacić) lub rażącego niedbalstwa. Jeśli już więc upadłość zostaje ogłoszona, to można mieć nadzieję, że „rażące niedbalstwo” nie miało miejsca również w odniesieniu do nieruchomości wchodzącej w skład majątku dłużnika, a więc że nieruchomość ta jest w całkiem niezłym stanie.

Słowo na koniec

Jak więc widać, zakup mieszkania czy domu od syndyka może okazać się bardzo korzystną, a przede wszystkim bardzo bezpieczną inwestycją. Aby zwiększyć swoje szanse na znalezienie prawdziwej „perełki”, warto na bieżąco monitorować rynek nieruchomości w poszukiwaniu ofert od syndyków. Jak pokazują statystyki, z wnioskiem o upadłość występuje w ostatnich latach coraz więcej podmiotów, coraz więcej jest zatem również takich ofert. Ich śledzenie potrafi być zaś znacznie łatwiejsze dzięki dostępowi do bazy ogłoszeń znajdującej się na naszej stronie ListaPrzetargow.pl.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com.