Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – jak to zrobić skutecznie?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe zarówno ze strony wynajmującego, jak i najemcy. Powody takiej decyzji mogą być różne: zmiana miejsca pracy, powiększenie rodziny, potrzeba sprzedaży nieruchomości itp. Aby wszystko przebiegło sprawnie i zgodnie z przepisami, warto wiedzieć, jakie są różnice między umową na czas określony i nieokreślony, jak skutecznie dostarczyć wypowiedzenie oraz co należy w nim zawrzeć. Wszystkie te informacje omówimy w naszym artykule.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – różnice

Umowy najmu mieszkań mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. Choć z pozoru różnica między nimi wydaje się prosta, w rzeczywistości wpływa ona znacząco na prawa i obowiązki obu stron – wynajmującego i najemcy. Zrozumienie tego aspektu jest kluczowe dla skutecznego zarządzania umową najmu, zwłaszcza w kontekście jej wypowiedzenia.

Umowa na czas określony:

• Zawiera jasno sprecyzowany okres obowiązywania. Może to być na przykład rok, dwa lata, czy jakikolwiek inny ustalony termin.
• Zapewnia stabilność – najemca ma pewność, że przez określony czas będzie miał gdzie mieszkać, a wynajmujący nie musi martwić się poszukiwaniem nowego najemcy.
• Pozwala właścicielowi lepiej zaplanować swoje finanse i strategie zarządzania nieruchomością.
• Zasadniczo, nie można jej wypowiedzieć przed upływem terminu, chyba że w umowie zawarto klauzule umożliwiające wcześniejsze zakończenie najmu (mogą one obejmować przypadki naruszenia warunków umowy przez najemcę lub właściciela, znaczne pogorszenie stanu technicznego mieszkania czy inne uzasadnione przyczyny). Jeśli takiej klauzuli nie ma, rozwiązaniem jest podpisanie porozumienia między najemcą a wynajmującym. Przykładowo, ten pierwszy zobowiązuje się do znalezienia nowego lokatora na swoje miejsce, a wynajmujący może zatrzymać wpłaconą kaucję z uwagi na nieprzestrzeganie warunków umowy.

Umowa najmu na czas nieokreślony:

• Nie zawiera końcowej daty obowiązywania, co oznacza, że trwa do momentu jej wypowiedzenia przez jedną ze stron.
• Zdaniem niektórych jej zaletą jest elastyczność, ale jednocześnie wiąże się ona z brakiem stabilności, zarówno po stronie wynajmującego lokal, jak i najemcy.

Umowy najmu na czas nieokreślony a terminy jej wypowiedzenia

W umowie najmu na czas nieoznaczony można ustalić dowolny okres wypowiedzenia, ale jeśli żaden nie został bezpośrednio wskazany, to wiążące są ustawowe terminy z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeśli więc czynsz jest płacony co kwartał, wypowiedzenie musi być dostarczone na 3 miesiące przed końcem tego okresu rozliczeniowego. W przypadku płatności comiesięcznych – na miesiąc przed końcem miesiąca, a przy jeszcze częstszych płatnościach – na 3 dni przed. Jeśli czynsz jest regulowany codziennie – choć to raczej rzadko się zdarza – wypowiedzenie należy złożyć dzień przed.

Przeczytaj: Odbiór mieszkania po zakończeniu umowy najmu

Scenariusz nr 1, czyli kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu z różnych przyczyn, a podstawę prawną stanowi tu ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

1. Zaległości w opłatach: najemca zalega z opłatami za czynsz lub media przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. W takim przypadku właściciel najpierw powinien wysłać najemcy wezwanie do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości oraz uprzedzić, że w wyniku zaniedbywania obowiązków zamierza mu wypowiedzieć stosunek prawny (zob. Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?).
2. Niezgodna działalność: najemca prowadzi w wynajmowanym lokalu działalność niezgodną z umową lub przepisami prawa, np. przekształcił mieszkanie w miejsce prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody właściciela.
3. Niszczenie lokalu: najemca nie dba o lokal, dopuszczając do jego znacznego zniszczenia lub znacząco narusza reguły porządku domowego i w efekcie utrudnia codzienne życie sąsiadów.
4. Rozbiórka lub remont: lokator zajmuje mieszkanie, które musi zostać opróżnione z powodu rozbiórki lub remontu budynku.
5. Konieczność zamieszkania: właściciel lub jego bliscy członkowie rodziny potrzebują mieszkania na własny użytek. W takim przypadku obowiązują następujące terminy dostarczenia wypowiedzenia umowy:
   • nie później niż na 6 miesięcy przed wyprowadzką, pod warunkiem, że lokator ma inne mieszkanie lub właściciel zapewni mu lokal zamienny (wysokość czynszu w nowym miejscu powinna być proporcjonalna do jego powierzchni i wyposażenia w porównaniu do poprzedniego lokalu);
   • przynajmniej na 3 lata przed opuszczeniem lokalu, jeśli właściciel nie zapewnia mieszkania zastępczego, a najemca nie ma praw do innej nieruchomości*.

*Warto wspomnieć, że jeżeli lokatorem jest osoba, która w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczyła już 75 lat, a która po upływie terminu 3 lat nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu ani nie ma bliskich zobowiązanych wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, to wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci tej osoby.

Scenariusz nr 2, czyli kiedy najemca może wypowiedzieć umowę?

W przeciwieństwie do wynajmującego najemca ma obowiązek podać przyczynę wypowiedzenia tylko w przypadku umów na czas określony. Do najczęstszych powodów tej decyzji należą:

• złe warunki mieszkania: lokal nie spełnia warunków określonych w umowie, np. pojawiają się poważne problemy techniczne, takie jak awarie instalacji czy niesprawność urządzeń, a właściciel – mimo licznych zgłoszeń – ich nie naprawia (zob. Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?);
• zmiana okoliczności życiowych: nowe miejsce pracy, powiększenie rodziny, problemy zdrowotne lub inne wydarzenia życiowe;
• naruszenie praw najemcy przez właściciela: właściciel wchodził do mieszkania najemcy bez uprzedzenia, nie respektując tym samym prywatności lokatora lub ignorując inne ustalenia zawarte w umowie najmu.

Przeczytaj: Czy właściciel wynajmowanego mieszkania może wejść do lokalu?

Wypowiedzenie umowy najmu – co powinno się w nim znaleźć i jak je skutecznie dostarczyć?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie. Dokument powinien zawierać: datę i miejsce wypowiedzenia, dane obu stron umowy, adres wynajmowanego lokalu, podstawę prawną, np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis z umowy, termin zakończenia obowiązywania stosunku prawnego i podpis składającego wypowiedzenie.

Najpewniejszym sposobem dostarczenia wypowiedzenia jest wręczenie go osobiście. Drugą opcją – wysłanie listu poleconego z potwierdzeniem odbioru (w sytuacji, gdy wynajmujący/najemca unika kontaktu, to za datę doręczenia pisma uznaje się ostatni dzień, w którym można było odebrać list z placówki pocztowej). Alternatywę stanowi wysyłka elektroniczna, ale wówczas zarówno najemca, jak i właściciel muszą dysponować podpisem kwalifikowanym.

Przeczytaj: Czy można sprzedać mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com