Zakończenie wynajmu nieruchomości to moment, na który warto się przygotować. W naszym artykule piszemy jak odebrać mieszkanie od najemcy oraz jakie dokumenty przygotować i podpisać, aby uniknąć przykrych niespodzianek.
Sposoby zakończenia wynajmu nieruchomości
Umowa o wynajęcie mieszkania lub domu może zostać zakończona w następujących sytuacjach:
- wygaśnięcie umowy z datą określoną w umowie;
- rozwiązanie umowy za porozumieniem stron;
- rozwiązanie przez wynajmującego z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego w umowie lub w przepisach prawa;
- rozwiązanie przez najemcę z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego w umowie lub w przepisach prawa;
- rozwiązanie za skutkiem natychmiastowym przez najemcę.
Wynajmującemu nie przysługuje prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Najemca ma do tego prawo, jeśli nieruchomość posiada wady (niezależnie czy istniejące przed podpisaniem umowy, czy też powstałe w trakcie jej obowiązywania) uniemożliwiające jej użytkowanie lub powodujące zagrożenie dla życia albo dla zdrowia najemcy. Powinien jednak przed wypowiedzeniem umowy powiadomić wynajmującego i, o ile to możliwe, wyznaczyć termin usunięcia wad. Dopiero jeśli wynajmujący nie dopełni tego obowiązku, albo nie może go dopełnić, najemcy nie obowiązują terminy ustawowe, ani zapisy umowy.
Taka sytuacja jest dość nietypowa i, mamy nadzieję, zdarza się rzadko. Wymaga też indywidualnego podejścia w zależności od rodzaju powstałych wad w konkretnym przypadku. W naszym artykule skupiamy się zatem na pozostałych sposobach rozwiązania umowy najmu, kiedy to termin opuszczenia lokalu przez najemcę może zostać wcześniej umówiony.
Przeczytaj: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?
Kiedy spotkać się z najemcą?
Najczęściej właściciel mieszkania umawia się na spotkanie z najemcą w ostatnim dniu obowiązywania umowy. Podczas tego spotkania odbiera klucze, oddaje kaucję i być może spisuje protokół zdawczo-odbiorczy. Czy to jednak wystarczy? Nawet jeśli najemca był osobą rzetelną i uczciwą, podczas użytkowania nieruchomości mogły się zdarzyć różne drobne sytuacje, które spowodowały uszkodzenia. Najemca może o nich nie wspomnieć nie ze złej woli, ale po prostu dlatego, że nie zwrócił na nie uwagi. A koszt napraw spadnie na właściciela.
Warto umówić się z najemcą na spotkanie na miesiąc, lub kilka tygodni przed zakończeniem umowy. Podczas tego spotkania sprawdź stan techniczny urządzeń takich jak pralka, lodówka, zmywarka, oraz instalacji, kranów, odpływów, i tym podobnych. Sprawdź stan drzwi do pokojów oraz mebli, które należą do ciebie. Zorientuj się też, czy najemca kupił jakieś dodatkowe meble. Jeśli chciałbyś, by pozostały w mieszkaniu, ustal z najemcą, czy będzie skłonny je zostawić i na jakich warunkach. Zwróć uwagę na czystość ścian i sprzętów, stan podłogi i okien.
Spisz wszelkie zauważone ślady użytkowania wykraczające poza normalne zużycie, w formie protokołu przedzdawczego. Może to być zapis odręczny na zwykłej kartce papieru – chodzi tylko o to, by obie strony były świadome tych uwag i, by nie zapomnieć szczegółów. Dla najemcy jest to też cenna informacja o tym, w jakim stanie chcesz odebrać mieszkanie, a zatem jakie drobne naprawy powinien wykonać. Warto, by podpisał pod raportem, że się z nim zapoznał.
Protokół zdawczo-odbiorczy
W dniu, gdy najemca opuszcza lokal trzeba sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Ten dokument powinien być sporządzony w bardziej złożonej formie, niż spisanie podstawowych informacji na przysłowiowym „kolanie”. Więcej o tym jak powinien wyglądać protokół zdawczo-odbiorczy oraz jakie jest jego znaczenie i funkcja pisaliśmy w jednym z naszych wcześniejszych artykułów. Dla przypomnienia – sporządzenie tego dokumentu jest obowiązkowe przed wydaniem lokalu najemcy, ale już nie przy jego odbiorze. Może on stać się podstawą do rozliczenia najemcy, jeśli wystąpiły szkody w mieszkaniu. Z drugiej strony zabezpiecza też najemcę przed nieuzasadnionymi żądaniami wynajmującego.
Odbierając nieruchomość warto też mieć przy sobie protokół spisany wcześniej przy oddawaniu mieszkania lub domu w najem. W ten sposób możemy porównać stan lokalu sprzed wynajmu, z zastanym po jego zakończeniu. Podczas oględzin nieruchomości spisujemy jej wyposażenie, to jest urządzenia i meble wraz z opisaniem ich stanu technicznego, stan instalacji oraz liczników, zapisujemy także rodzaj i ilość przekazywanych przez najemcę kluczy i innych urządzeń służących do otwierania. Protokół musi zostać podpisany przez osoby, które były obecne przy oględzinach lokalu.
W jakim stanie powinien być lokal po zakończeniu najmu?
Mieszkanie lub dom winien być zdany przez najemcę czysty i w stanie niepogorszonym. Tak stanowi Kodeks cywilny. Lokator nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie wynikające z prawidłowego, codziennego korzystania z nieruchomości. Chodzi tu o wyblaknięcie lub poszarzenie kolorowych tapicerek, czy tapet, pożółknięcie białych ram okiennych i drzwiowych, zmatowienie elementów, ich wytarcie, czy pęknięcia sufitu i ścian wynikające z pracy budynku.
Jednocześnie najemca jest zobowiązany do utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym, co obejmuje bieżącą naprawę i konserwację podłóg, posadzek, ścian, okien i wyposażenia stałego. Szczegółowe obowiązki opisane są w Kodeksie Cywilnym, podobnie, jak czynności wykraczające poza bieżące naprawy, których dopełnienie leży po stronie właściciela nieruchomości. Przy sporządzaniu protokołu zdawczo-odbiorczego warto wziąć pod uwagę te zapisy. Trzeba też wziąć poprawkę na to, jak długo dany lokal był wynajmowany i pamiętać, że dłuższy okres oznacza większe ślady użytkowania.
Kiedy należy zwrócić kaucję?
Wielu wynajmujących zwraca wynajmującemu kaucję w pełnej wysokości, już w dniu odbioru mieszkania, albo rozlicza ją jako pokrycie ostatniej należności czynszowej. To błąd. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowią, że „kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.”
Jest to jednoznaczna informacja o tym, że wynajmujący ma miesiąc na to, by uważnie określić, pokrycia jakich kosztów i w jakiej wysokości, oczekuje jeszcze od najemcy. W grę wchodzić mogą:
- koszty napraw elementów wyposażenia lokalu, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu z winy najemcy;
- koszty sprzątania, czy profesjonalnego czyszczenia powierzchni, jeśli zachodzi taka potrzeba;
- opłaty za media i inne stałe opłaty, które leżały po stronie najemcy, ale nie zostały uiszczone przed zdaniem lokalu, w tym opłaty naliczone według stanu liczników na dzień opuszczenia nieruchomości.
Mogą się też pojawić inne koszty, opłaty, czy odsetki, które winien uiścić najemca, ale tego nie uczynił. Kaucja pobierana jest właśnie po to, by nie narażać wynajmującego na ponoszenie tych kosztów. W artykule „Kaucja przy wynajmie mieszkania” pisaliśmy więcej o tym co można, a czego nie można pokryć z kaucji, a także w jaki sposób opisać zasady jej wykorzystania w umowie najmu.
Kaucję lub jej część dobrze jest zwrócić na rachunek bankowy, nadając przelewowi odpowiedni tytuł. Jeśli przekazujemy ją w formie gotówkowej, najemca powinien pokwitować jej odbiór z podaniem daty, oraz dokładnej kwoty. Na wszelkie potrącenia z kaucji wynajmujący powinien mieć potwierdzenie w protokole zdawczo-odbiorczym, oraz w postaci paragonów, rachunków lub faktur za naprawy, usługi, czy zakup wymienianych elementów wyposażenia lokalu.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
