Wynajem mieszkania obcokrajowcom – co warto wiedzieć

Wynajem mieszkania cudzoziemcom to nic strasznego. Warto go zaś rozważyć, bo stanowią oni coraz większą grupę najemców. Trzeba tylko pamiętać o kilku kwestiach.

W ciągu ostatniej dekady do Polski z zamiarem pozostania tutaj na dłużej przybyły dziesiątki tysięcy obcokrajowców. Jest to zjawisko typowe dla najbardziej rozwiniętych krajów świata i zasadniczo korzystne. Cudzoziemcy wspierają gospodarkę, pracując w tych jej sektorach, w których istnieje zwiększone zapotrzebowanie na siłę roboczą. Obecność imigrantów ma też niemałe znaczenie dla lokalnego rynku nieruchomości – to właśnie dzięki nim przemiany demograficzne nie dają się jeszcze tak we znaki właścicielom mieszkań przeznaczonych pod wynajem. Jeśli i ty rozważasz podpisanie umowy z przybyszem z zagranicy, koniecznie przeczytaj nasz tekst i poznaj kluczowe informacje na ten temat.

Na wstępie warto rozprawić się z obawami, które podziela dość spora liczba osób. To prawda, że jeśli trafisz na nieuczciwego lokatora, to po jego ewentualnej ucieczce do ojczyzny wyegzekwowanie należności za naprawę poczynionych szkód lub niezapłacony czynsz może okazać się mocno utrudnione. Ale prawdą jest też, że – jak pokazuje wieloletnie już doświadczenie – nieuczciwi lokatorzy wcale nie zdarzają się wśród obcokrajowców częściej niż wśród Polaków (a dochodzenie roszczeń od tych ostatnich również potrafi niestety być kosztowne, czasochłonne, uciążliwe i nie zawsze zakończone sukcesem). Grunt więc to uważna selekcja najemców oraz odpowiednie zabezpieczenie twoich interesów jako właściciela mieszkania. O czym zatem należy pamiętać?

Weryfikacja potencjalnego lokatora

Po pierwsze, już na etapie rozmów z cudzoziemcem chcącym wynająć od ciebie lokal nie wahaj się pytać o sprawy takie jak:

• poprzednie mieszkanie i powód przeprowadzki;
• plany na przyszłość – jeśli dana osoba zamierza osiedlić się w Polsce na stałe, to dobry znak, bo będzie raczej unikać sytuacji mogących jej zaszkodzić np. w formalnym przedłużeniu pobytu;
• uczelnia/pracodawca na terenie Polski – gdyby najemca z jakiegoś powodu nagle się ulotnił, być może znajdziesz go tą drogą; masz też po prostu prawo zażądać zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach lub przedstawienia innego dokumentu, który pozwoli ci zyskać pewność, że potencjalnego lokatora stać na wynajem;
• liczba osób, które mają się wprowadzić do twojego lokalu – podobnie jak nieraz Polacy wyjeżdżający za chlebem na Zachód, tak i przybywający do Polski w celach zarobkowych cudzoziemcy potrafią ciąć koszty pobytu, wynajmując mieszkania ponadprzeciętnie dużymi grupami; możesz się na to zgodzić (np. za wyższą opłatą), ale może ci to równie dobrze nie odpowiadać (podobnie jak sąsiadom lub wspólnocie mieszkaniowej) i wtedy warto nie tylko określić liczbę lokatorów w umowie, ale też regularnie potem ją kontrolować (przy okazji monitorując stan mieszkania).

Jeśli prezencja twojego rozmówcy, jego kultura osobista czy cokolwiek innego – np. naciski na szybkie wydanie mieszkania, jeszcze nawet przed podpisaniem umowy – wzbudzi w tobie nieufność, po prostu poczekaj na kolejnych chętnych. A gdy już znajdziesz właściwą osobę, koniecznie dokonaj identyfikacji przyszłego lokatora na podstawie dokumentu ze zdjęciem* i spisz jego dane. Mogą okazać się przydatne, jeśli dojdzie do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Jeszcze raz jednak podkreślmy: tego typu sytuacje nie zdarzają się często.

Przeczytaj: Weryfikacja najemcy mieszkania – o co pytać, jakie dokumenty sprawdzić?

Umowa najmu zawarta z cudzoziemcem

Jeśli chodzi o samą umowę najmu, to z prawnego punktu widzenia wszystkie formalności wyglądają tak samo, jak gdyby miała ona być podpisana z obywatelem polskim. Czasem natomiast sporządza się ją w dwóch wersjach językowych*, dla pewności, że obcokrajowiec zrozumiał wszystkie jej postanowienia (to samo dotyczy wszelkich aneksów, takich jak choćby protokół zdawczo-odbiorczy). W takiej sytuacji dobrym pomysłem jest umieszczenie w dokumencie zapisu, że w razie ewentualnych rozbieżności interpretacyjnych wiążąca będzie wersja polska. W praktyce – zwłaszcza gdy mieszkanie ma zostać wynajęte przez przybysza z Ukrainy czy Białorusi – umowę często przygotowuje się wyłącznie po polsku, a w języku obcym powstaje tylko jeden jej punkt, w którym cudzoziemiec poświadcza, iż przeczytał umowę ze zrozumieniem i akceptuje jej zapisy.

*Ważne: druga wersja wcale nie musi być sporządzona w języku ojczystym lokatora – zwykle wystarczy przetłumaczyć umowę na angielski (o ile oczywiście pozwoli to mu ją zrozumieć).

Zazwyczaj nie ma też potrzeby zatrudniać tłumacza przysięgłego. Może się to okazać konieczne np. przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego, gdy w grę wchodzi także wizyta u notariusza. Tego typu umowa ułatwia ewentualne pozbycie się lokatora, który przez dłuższy czas zalega z płatnościami, bo musi on wraz z nią podpisać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się wówczas eksmisji oraz określić adres, pod który się wyprowadzi.

Gorzej, że obcokrajowcy osiedlający się w Polsce zwykle nie są w stanie podać owego adresu. Wskazanie nieruchomości zagranicznej nie ma zaś większego sensu o tyle, że polskiemu komornikowi nie wolno podejmować czynności służbowych na terenie innego państwa. Z tego też względu nawet jeśli skierujesz dotyczącą lokatora sprawę do polskiego sądu i ją wygrasz, ściągnięcie zaległych zobowiązań z majątku dłużnika może okazać się nie tylko trudne, ale wręcz praktycznie niemożliwe.

Nawet mimo to warto jednak zawrzeć w umowie najmu (i to nie tylko okazjonalnego) klauzulę stanowiącą, że dokument podlega prawu polskiemu i jurysdykcji sądów polskich, więc wszelkie związane z nią spory rozpatrywane będą właśnie przed sądami w Polsce. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której lokator np. wróci do ojczyzny, pozostawiając za sobą nieuregulowane płatności, i nie będzie wiadomo, który sąd i wedle jakiego prawa powinien taki transgraniczny spór wówczas rozsądzić. Jeśli zaś intencją cudzoziemca jest osiedlenie się w Polsce na stałe, to widmo ciągnącego się za nim tutaj procesu i problemów z tym związanych może stanowić silniejszą motywację do przestrzegania zapisów umowy.

Kaucja

Innym skutecznym „motywatorem”, i to niezależnie od planów obcokrajowca, jest chęć odzyskania kaucji, stanowiącej bodaj najlepsze zabezpieczenie dla właściciela mieszkania. Zgodnie z przepisami może ona być sześciokrotnie wyższa niż kwota czynszu najmu instytucjonalnego i aż 12-krotnie wyższa w przypadku najmu zwykłego. Z wysokością kaucji nie należy jednak oczywiście przesadzać, bo może to istotnie obniżyć zainteresowanie danym lokalem na rynku. Jednak jeśli od rodaka zwykle bierzesz np. równowartość miesięcznego czynszu najmu, to nawet podwojenie tej stawki przy umowie z cudzoziemcem powinno być zrozumiałe.

Z kaucji pokryć możesz koszty naprawy ewentualnych zniszczeń, odświeżenia mieszkania czy wymiany uszkodzonego sprzętu znajdującego się na wyposażeniu. Stracisz jednak tę możliwość, jeżeli kaucja przeznaczona zostanie np. na uregulowanie ostatniego czynszu lub innych opłat i dopiero po wyprowadzce najemcy okaże się, że lokal wymaga remontu. Warto więc zawrzeć w umowie klauzulę o zakazie potrącania z kaucji tego rodzaju należności.

Również inne dotyczące jej zapisy mogą cię lepiej ochronić. Chodzi tutaj np. o:

• uzależnienie od wpłaty kaucji rozpoczęcia stosunku najmu – tzn. lokator nie dostanie kluczy do mieszkania, dopóki kaucja nie znajdzie się na twoim koncie (albo w portfelu);
• zwrot kaucji w określonym terminie od opróżnienia lokalu przez najemcę – a nie od daty wygaśnięcia umowy (co mogłoby skutkować sytuacją, w której lokator nie chce się wyprowadzić, ale ma prawo domagać się zwrotu kaucji);
• uzależnienie zwrotu kaucji od wymeldowania się z lokalu.

Przeczytaj: Kaucja przy wynajmie mieszkania

Kwestia meldunku

W tym miejscu warto poruszyć kwestię meldunku, który Polakom niekoniecznie jest potrzebny do życia, za to w przypadku cudzoziemców często bywa niezbędny do starania się o nadanie numeru PESEL, prawo stałego pobytu lub jego przedłużenie. Zagadnienie to rodzi wśród właścicieli mieszkań pewne obawy, nie całkiem uzasadnione. Meldunek nie daje bowiem absolutnie żadnych praw do danej nieruchomości, jest sprawą raczej statystyczną. Ewentualny problem może pojawić się w momencie, w którym zechcesz sprzedać lokal, bo fakt zameldowania w nim jakichś osób czasem zniechęca do zakupu potencjalnych nabywców, którzy woleliby wejść w posiadanie mieszkania „z czystym kontem”.

Tak samo jednak jak lokator nie potrzebuje twojej zgody na zameldowanie się w należącym do ciebie mieszkaniu, tak i ty możesz zawnioskować o wymeldowanie lokatora bez jego udziału. Potrzebne do tego będą jednak jego dane – i tutaj uwaga! Zdarzało się już, że w lokalu zgodnie z umową zamieszkiwało np. dwóch cudzoziemców, ale zameldowanych było jeszcze trzech ich kolegów (na podstawie fikcyjnych umów podnajmu, których legalności urząd niestety nie weryfikował w oparciu o oryginalną umowę mogącą zawierać zakaz podnajmowania). I dane tych trzech nadprogramowych osób pozostawały niestety dla właściciela nieruchomości nieznane. Uzależnienie zwrotu kaucji od wymeldowania się wszystkich lokatorów z mieszkania powinno istotnie zredukować natomiast ryzyko wystąpienia podobnych komplikacji.

Przeczytaj również: Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Czas trwania umowy i rozliczenia mediów

Tak naprawdę zresztą najczęściej spotykana „uciążliwość” wyróżniająca umowy najmu zawierane z cudzoziemcami to krótszy niż przeciętnie czas ich obowiązywania. Jest to związane m.in. z ograniczonym czasem dozwolonego pobytu w Polsce, kalendarzem akademickim lub długością kontraktu u polskiego pracodawcy, dla właściciela lokalu oznacza zaś konieczność szukania nowych najemców ze zwiększoną częstotliwością. Utrudnia też samodzielne zawarcie przez lokatora umów z dostawcami mediów, co da się rozwiązać na kilka sposobów, choć żaden z nich nie jest idealny.

Po pierwsze, właściciel może opłacać rachunki we własnym zakresie i domagać się zwrotu kosztów w oparciu o stosowne faktury. Gdyby jednak najemca okazał się nieuczciwy lub niewypłacalny, należności z tego tytułu będzie równie niełatwo ściągnąć jak zaległy czynsz. Po drugie, można umówić się z lokatorem na zryczałtowaną stawkę regulowaną z góry za dany okres, ale to z kolei grozi nieprzejmowaniem się przez niego oszczędnościami i naraża cię na ekstra wydatki. Jeszcze innym rozwiązaniem byłby montaż licznika energii typu pre-paid. Jest to niestety urządzenie dość drogie, no i nie rozwiązuje kwestii zużycia gazu czy wody.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Podstawą rozliczenia może natomiast być też oczywiście stan liczników, spisywany w protokole zdawczo-odbiorczym. Powinien się w nim znaleźć także dokładny opis stanu lokalu i znajdującego się tam wyposażenia, co stanowić będzie z kolei podstawę do wyliczenia wysokości ewentualnych potrąceń z kaucji. Dobrym pomysłem jest ponadto dołączenie do protokołu dokumentacji fotograficznej.

Powyższe wskazówki znajdują zastosowanie nie tylko w odniesieniu do cudzoziemców, którzy – podkreślmy raz jeszcze – wcale nie są bardziej problematycznymi lokatorami niż Polacy. Jeżeli mimo to nieco bardziej obawiasz się powierzyć im swoje mieszkanie, pamiętaj, że możesz przeprowadzać regularne kontrole (acz zgodnie z prawem wyłącznie w terminach uzgodnionych z lokatorami oraz w ich obecności) i na bieżąco reagować na wszelkie nieprawidłowości, a w razie potrzeby po prostu wypowiedzieć umowę.

Wynajem mieszkania cudzoziemcom przez pośrednika

Wygodnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług agencji pośrednictwa wyspecjalizowanej w wynajmowaniu mieszkań cudzoziemcom. Profesjonaliści zajmą się stworzeniem ogłoszenia, umowy i aneksów do niej w potrzebnych wersjach językowych, a także kontaktem z lokatorami oraz ich weryfikacją wstępną. Niekiedy możliwe jest też podpisanie umowy nie z cudzoziemcem, ale właśnie z reprezentującą go agencją czy jedną z fundacji, które pomagają obcokrajowcom odnaleźć się w Polsce. Często zwiększa to poczucie bezpieczeństwa właściciela mieszkania, zwłaszcza jeśli obawia się on nieporozumień czy niezręczności związanych z występowaniem różnic kulturowych, z którymi przedstawiciele wspomnianych instytucji mają styczność na co dzień.

Ewentualne uprzedzenia i stereotypy dotyczące najemców z zagranicy warto przełamywać nie tylko z uwagi na dobrze rozumianą poprawność polityczną, ale przede wszystkim ze względów ekonomicznych. Szacuje się, że już niedługo w co piątym wynajmowanym w Polsce lokalu będą mieszkać właśnie obcokrajowcy. Już teraz zaś często szukają oni mieszkań, na które wśród rodaków nie ma dużego popytu, czy to ze względu na podwyższony standard wykończenia (za mieszkanie obcokrajowca na kontrakcie często płaci jego firma), czy metraż (cudzoziemcy przybywający całymi rodzinami chętnie wybierają większe nieruchomości).

Zdalne poszukiwania lokatora

Z tego względu część właścicieli mieszkań nastawia się wręcz przede wszystkim na lokatorów z zagranicy. Jeśli i ty planujesz się na nich otworzyć, pamiętaj o sporządzeniu ogłoszenia w języku obcym. Przygotuj się też na to, że twoi odbiorcy mogą poszukiwać lokum jeszcze przed przyjazdem do Polski. Ułatwisz im podjęcie ostatecznej decyzji, wysyłając kręcone telefonem filmiki przedstawiające mieszkanie, którego nie mogą wszak obejrzeć osobiście. Warto również zorganizować krótką wideokonferencję, aby poznać przyszłych najemców nieco lepiej niż tylko korespondencyjnie i na tej podstawie ocenić, czy zechcesz wynająć im swój lokal.

Rozwiązanie to sprawdza się zwłaszcza w przypadku obcokrajowców delegowanych do Polski przez swego pracodawcę oraz tych, którzy mają zamiar rozpocząć tu studia. To, że trzeba będzie na nich „poczekać” kilka tygodni czy nawet miesięcy to wbrew pozorom bardzo dobra wiadomość – o ile zaczniesz poszukiwania nowych najemców z odpowiednim wyprzedzeniem, zanim wygaśnie umowa z dotychczasowym lokatorem. Unikniesz wówczas w ten sposób okresu bezczynszowego. Nie zapomnij tylko o spisaniu umowy przedwstępnej i pobraniu opłaty rezerwacyjnej od przyszłego najemcy. Kiedy już zjawi się on w Polsce, wystarczy dopełnić formalności, podpisując umowę najmu i przekazując klucze.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com