Scalanie i podział gruntów to procedura podejmowana zwykle przez organy administracji publicznej, w celu dostosowania podziałów własnościowych do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto wiedzieć, jakie są prawa i obowiązki uczestników takiego postępowania.
Różne grunty – różne przepisy
Na początku naszego artykułu chcemy jeszcze raz wyjaśnić różnice między kilkoma postępowaniami, które wydają się bardzo podobne, dotyczą jednak różnych gruntów i co innego mają na celu. O połączeniu i ponownym podziale gruntów pisaliśmy przed kilkoma miesiącami. Jest to procedura, która dotyczy dwóch lub kilku sąsiadujących działek o nieregularnych kształtach, których właściciele chcą poprawić możliwość ich wykorzystania, na przykład na cele inwestycyjne. Przeprowadza się ją w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).
W dzisiejszym artykule omawiać będziemy szczegółowo procedurę scalania i podziału gruntów, która również odbywa się w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Obydwie wymienione procedury dotyczą nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. O podobnej procedurze dotyczącej wyłącznie gruntów rolnych i leśnych mówią przepisy Ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 908 ze zm.), której założeniem jest poprawa warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw.
Cel procedury scalania i podziału nieruchomości
Nawiązanie do Ustawy o scalaniu i wymianie gruntów jest o tyle istotne, że procedura scalania i podziału regulowana Ustawą o gospodarce nieruchomościami wykazuje pewne podobieństwa do tej pierwszej ustawy. Mimo, że cel scalania i podziału nieruchomości dokonywany na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest w tej ustawie określony, to jednak wynika z niej w sposób dość oczywisty, że procedura ta ma służyć uzyskaniu korzystniejszej struktury podziałów nieruchomości, która w konsekwencji pozwoli na właściwe ich zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem określonym w planach miejscowych.
Zatem zarówno w jednej, jak i w drugiej ustawie, chodzi o uzyskanie działek o kształtach i powierzchniach, które umożliwią ich racjonalne zagospodarowanie. Dodatkowo, poprzez powiązanie procedury scaleniowo-podziałowej z planami miejscowymi, służy ona osiągnięciu określonych celów planistycznych. Należy również zwrócić uwagę na uwzględnienie interesu prawnego i faktycznego właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości objętych postępowaniem.
Dlaczego scalenie i podział gruntów jest korzystne dla właścicieli nieruchomości?
Obawy może budzić fakt, że scalenie i podział gruntów stanowi dość dużą ingerencję w prawo własności. Co istotne jednak, jest ono dopuszczalne wyłącznie w granicach określonych Ustawą.
Omawiane tutaj przepisy prawa nie stanowią podstawy do pozbawienia prawa własności nieruchomości bez nadania nowej nieruchomości.
W istocie scalenie polega na połączeniu działek rozdrobnionych, czy też o niekorzystnej konfiguracji, w celu dokonania ich ponownego podziału, z zachowaniem proporcji w zakresie powierzchni, ale ze zmianą w zakresie ich usytuowania. W efekcie każdy podmiot, który dotychczas dysponował prawem do określonej powierzchni gruntu, otrzymuje prawo do takiej samej powierzchni gruntu, lecz w innej lokalizacji.
Istnieje ścisła zależność między procedurą scalania i podziału gruntów, a obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Procedura scaleniowa pozwala na dostosowanie struktury przestrzennej nieruchomości do założeń planu miejscowego, w szczególności w odniesieniu do potencjału inwestycyjnego objętych planem obszarów. Umożliwia także stworzenie sieci dróg publicznych oraz sieci uzbrojenia terenu i urządzeń infrastruktury technicznej, które znacząco podnoszą wartość terenów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego winien określać w swojej treści, w jednoznaczny sposób, zasady scalania i podziału nieruchomości nim objętym. Jako akt prawa miejscowego mpzp, wraz z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, stanowi podstawę prawną dla rady gminy przy podejmowaniu uchwał w tych sprawach.
Jak wygląda procedura scalenia i podziału gruntów?
W myśl Ustawy o gospodarce nieruchomościami, scalenie i podział gruntów dokonywane jest na mocy uchwały rady gminy. Jest to jedna z różnic pomiędzy tą procedurą, a omawianą we wcześniejszym wpisie procedurą połączenia i ponownego podziału nieruchomości, która odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej. Jednocześnie, takie procedowanie scalania i podziałów sprawia, że z założenia postępowaniem objęta jest większa ilość podmiotów, a także, że – jak wspomnieliśmy na wstępie – inicjatorem zwykle jest gmina, nie zaś indywidualni właściciele nieruchomości.
Ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia o scalenie i podział także właścicieli i użytkowników wieczystych, pod warunkiem posiadania przez nich ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem, oraz z zastrzeżeniem, że jeśli nieruchomości są zabudowane, mogą zostać objęte uchwałą wyłącznie za czynną zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.
Niezależnie od tego, kto jest inicjatorem procedury, wszyscy właściciele i użytkownicy wieczyści, a także samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, stają się uczestnikami postępowania i muszą zostać powiadomieni o jego wszczęciu. Wyjątkiem jest sytuacja gdy nie da się ustalić adresów tych osób. W takiej sytuacji dopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ale pod warunkiem, że organ dołożył wszelkich starań, aby te adresy ustalić.
W interesie każdego właściciela nieruchomości jest dopilnowanie, aby jej stan był uregulowany. Niestety często zdarzają się sytuacje gdy na przykład spadkobiercy nie dążą do dokonania podziału własności, co w rezultacie utrudnia prowadzenie wszelkiego rodzaju postępowań administracyjnych nie tylko na ich działce, ale i na działkach sąsiednich.
Zobacz również: Podział działki budowlanej – postępowanie krok po kroku
Rola podmiotów dysponujących prawem do nieruchomości w postępowaniu scaleniowym
Jeśli właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości są zainteresowani podniesieniem ich potencjału inwestycyjnego, powinni aktywnie uczestniczyć w postępowaniu scaleniowym. Ponieważ zwykle takim postępowaniem objęte jest wiele nieruchomości, mogą oni wybrać ze swego grona radę uczestników scalenia w liczbie do dziesięciu osób. Taka rada posiada uprawnienia opiniodawcze. Oznacza to, że po sporządzeniu projektu uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości, jest on nie tylko wyłożony do wglądu wszystkim uczestnikom postępowania, ale podlega także zaopiniowaniu przez tę radę.
Okres wyłożenia, to zgodnie z Ustawą 21 dni. W tym czasie, w siedzibie urzędu gminy można zapoznać się z projektem, a także złożyć na piśmie uwagi i zastrzeżenia. Można także wnioskować o przyznanie konkretnych działek w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości. Te wnioski, uwagi i zastrzeżenia także podlegają zaopiniowaniu przez wybraną wcześniej radę uczestników scalenia.
Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości
Uchwała, podobnie jak wcześniej jej projekt, powinna zawierać geodezyjne granice gruntów objętych postępowaniem, wypis i wyrys z planu miejscowego, który stanowi podstawę podjęcia uchwały oraz geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości. Istotnym elementem uchwały jest rejestr wszystkich nieruchomości objętych postępowaniem wraz z wykazem ich stanu przed i po scaleniu i podziale. Winien on określać które nieruchomości zostają przyznane uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości, do których dotychczas posiadali prawo.
Uchwała winna rozstrzygnąć o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych w trakcie postępowania. Określa także, jakie urządzenia infrastruktury technicznej planowane są do wybudowania przez gminę, wraz z terminami ich realizacji i sposobem finansowania. Jeśli w wyniku scalenia i podziału nieruchomości wzrośnie ich wartość, w uchwale ustalana jest także opłata adiacencka, jej wysokość, termin i sposób zapłaty.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Unsplash.com
