Zakup mieszkania bądź domu jednorodzinnego to często inwestycja na całe życie. Decyzja w sprawie nabycia mieszkania nowego – czyli od dewelopera bądź mieszkania z tzw. rynku wtórnego nie jest łatwa, zwłaszcza że proces zakupu jest niezależnie od rynku dość skomplikowany.
W poniższym artykule postaramy się przybliżyć Państwu procedurę nabywania mieszkania bądź domu jednorodzinnego na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym.
Rynek pierwotny vs. rynek wtórny
Rynek pierwotny to pojęcie, pod którym należy rozumieć zbywanie i nabywanie nieruchomości (mieszkań, domów jednorodzinnych) nowych, bezpośrednio od dewelopera bądź spółdzielni mieszkaniowej.
Natomiast przez pojęcie rynek wtórny, należy rozumieć obrót nieruchomościami (mieszkaniami, domami jednorodzinnymi) wcześniej użytkowanymi. Nieruchomości na rynku wtórnym nabywane są za pośrednictwem biur nieruchomości lub bezpośrednio od ich właścicieli.
Przeczytaj: Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym
W przypadku nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym mamy do czynienia z takimi czynnościami, jak umowa deweloperska oraz umowa ostateczna.
Definicję umowy deweloperskiej określa Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.
Umowa deweloperska sporządzana jest pomiędzy budującym mieszkania zwanym deweloperem, a nabywcą jeszcze przed budową mieszkań lub w trakcie ich budowy.
Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia prawa odrębnej własności na nabywcę poprzez sporządzenie aktu notarialnego po zakończeniu budowy, a nabywcę do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Umowa deweloperska sporządzana jest w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Koszty sporządzenia umowy deweloperskiej ponoszą strony zawieranej umowy w równych częściach (po połowie).
Nieodzownym załącznikiem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny.
Prospekt informacyjny to na tyle istotny dokument, że pozwala on nabywcy na dogłębne sprawdzenie dewelopera pod względem finansowym oraz zapoznanie się nabywcy z projektowaną inwestycją.
Prospekt informacyjny zawiera w szczególności takie informacje, jak:
- cenę 1 mkw. powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego,
- liczbę kondygnacji w budynku,
- standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego,
- liczbę lokali w budynku,
- liczbę miejsc garażowych,
- informację o dostępnych w budynku mediów,
- usytuowania mieszkania w np. bloku mieszkalnym.
W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie, deweloper ma obowiązek powiadomienia o tym fakcie nabywcę mieszkania.
Szczegółowe informacje na temat prospektu informacyjnego zostały zawarte w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.
Zawierając umowę deweloperską należy pamiętać, że deweloper to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, którego kondycja finansowa może być różna. Dobrze jest, zatem przed podpisaniem umowy deweloperskiej poznać stan finansowy dewelopera, do czego zresztą przyszły nabywca mieszkania posiada prawo.
Nabycie mieszkania na rynku pierwotnym – czyli bezpośrednio od dewelopera, jak i na rynku wtórnym, zawsze jest obarczone pewnym ryzykiem. W przypadku rynku pierwotnego ryzyko to wiąże się z ewentualną upadłością dewelopera.
Przeczytaj: Wycena nieruchomości online – jak samemu oszacować wartość mieszkania?
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym
W przypadku zakupu mieszkania bądź domu jednorodzinnego na rynku wtórnym mamy do czynienia z zakupem nieruchomości już użytkowanej.
Jedną z pierwszych czynności, jaką powinniśmy wykonać przed nabyciem nieruchomości na rynku wtórnym, powinno być zbadanie jej stanu prawnego. Do zbadania stanu prawnego nieruchomości możemy zatrudnić prawnika, bądź podjąć się tej czynności samemu.
Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta prowadzona dla tej nieruchomości.
Dokładna analiza zapisów poszczególnych działów księgi wieczystej pomoże potencjalnemu nabywcy w upewnieniu się, że:
- osoba zbywająca mieszkanie, dom jednorodzinny jest faktycznie właścicielem tej nieruchomości,
- mieszkanie, dom jednorodzinny nie jest obciążone hipoteką,
- mieszkanie, dom jednorodzinny nie jest obciążony służebnością itp.
Dodatkowo nabywając nieruchomość na rynku wtórnym należy poprosić właściciela mieszkania czy domu jednorodzinnego o złożenie oświadczenia, że nie wynajmuje on nieruchomości osobom trzecim.
Natomiast od dostawców mediów, wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni powinniśmy poprosić o zaświadczenie, że obecny właściciel nie zalega z opłatami tych mediów.
Następnie, korzystając z dostępnych źródeł, należy dążyć do poznania możliwie jak najwięcej szczegółów z historii nabywanego mieszkania, a w szczególności dowiedzieć się, dlaczego mieszkanie zostało wystawione na sprzedaż, czy nie zostało zalane lub czy nie było w nim pożaru.
W czasie oglądania mieszkania dobrze jest dokładnie przyjrzeć się jego ścianom, czy nie ma na nich śladów zacieków bądź prowizorycznych napraw, maskujących te ślady, zwrócić uwagę na stan stolarki okiennej, drzwiowej, stan podłogi oraz urządzeń sanitarnych. W sytuacji, gdy nie jesteśmy pewni swojej oceny, o pomoc w tym zakresie możemy poprosić zaufanego fachowca od remontów mieszkań i budynków.
Wiedza w zakresie wad i usterek w mieszkaniu czy domu jednorodzinnym pomoże nam w zbilansowaniu kwoty, jaką należy przeznaczyć na remont takiego mieszkania, a ostatecznie na podjęcie decyzji o nabyciu bądź rezygnacji z zakupu oferowanej nieruchomości.
Przeczytaj: Co wpływa na wartość rynkową nieruchomości?
O czym pamiętać po zakupie nieruchomości
Zarówno nabycie mieszkania na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym, wiąże się z poniesieniem kosztów obejmujących nie tylko koszt mieszkania czy domu jednorodzinnego, ale również z uiszczeniem taksy notarialnej, podatków oraz opłaty sądowej.
W obu przypadkach, czy to przy nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym czy też na rynku wtórnym, należy pamiętać o dopełnieniu wszystkich czynności administracyjnych, do których w szczególności należą:
- ubezpieczenie nabytej nieruchomości od zdarzeń losowych,
- zgłoszenie nabycia nieruchomości do urzędu podatkowego (gminy) w celu naliczenia podatku od nieruchomości, podatku od użytkowania wieczystego (jeżeli dotyczy).
Czas na zgłoszenie nieruchomości do urzędu jw. to 14 dni od daty zakupu nieruchomości.
Spełnienie wszystkich niezbędnych czynności związanych z nabyciem mieszkania czy domu jednorodzinnego sprawi, że będziemy mogli cieszyć się z udanego i bezpiecznego zakupu.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Foto: Pixabay.com
