Wynajem mieszkań, jak każda usługa, rządzi się prawami ekonomii. Większe zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia sprawia, że rosną ceny najmu. W sytuacji, gdy podpisujemy umowę z nowym najemcą, ustalamy nową cenę i nie ma tu problemu. Co jednak zrobić, gdy wokół ceny szybują, a nasz najemca wciąż płaci umówioną cenę sprzed roku lub kilku lat? Kiedy możemy podnieść czynsz najemcy i w jaki sposób go o tym poinformować?
Różne zasady dla różnych umów najmu
Podobnie jak przy innych kwestiach związanych z najmem, tak i odnośnie podwyżki czynszu wiele zależy od tego, jaką umowę podpisaliśmy z najemcą. Rodzaje umów najmu opisane zostały we wcześniejszym artykule pt. Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu? Dla przypomnienia, możemy mieć do czynienia z:
- Najmem tradycyjnym, przy którym obowiązują nas przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów […] oraz Ustawy Kodeks Cywilny,
- Najmem okazjonalnym lub instytucjonalnym, gdzie zastosowanie mają tylko przepisy Kodeksu Cywilnego.
O różnicy decyduje okres zawarcia umowy, który w przypadku najmu tradycyjnego może przekroczyć 10 lat, a umowę można nawet zawrzeć na czas nieokreślony. Dodatkowo, dla mieszkań wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego może być zawarta wyłącznie umowa tradycyjna. Umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego daje wynajmującemu nieco większą swobodę działania.
Jak przepisy ustawy o ochronie lokatorów regulują kwestie podwyżek czynszu?
Wysokość czynszu w mieszkaniach wchodzących w skład zasobu publicznego ustalana jest na podstawie ustawy i nie może być dowolnie regulowana. Jest to szczegółowo opisane w art. 7. Nas bardziej interesuje sytuacja dotycząca wynajmu mieszkań na wolnym rynku. Możemy tu mieć do czynienia z waloryzacją oraz z właściwą podwyżką.
Czym jest waloryzacja wysokości czynszu za najem?
Waloryzacja to nic innego, jak wyrównanie wartości pieniężnej świadczenia do rzeczywistej wartości wykonywanej pracy, usługi, czy rzeczy. Dokonywana jest w związku z inflacją, na podstawie wyliczonego w oparciu o inflację średniorocznego wskaźnika waloryzacji. Jest on ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w drugiej połowie stycznia. Dotyczy najmu tak samo, jak innych usług, co więcej, waloryzacji czynszu można dokonywać niezależnie od rodzaju umowy oraz jej treści, choć wprowadzenie zapisu jest dobrze widziane i eliminuje wątpliwości.
Aby obliczyć kwotę po waloryzacji, kwotę czynszu za najem z poprzedniego roku należy pomnożyć przez ten wskaźnik, który dla przykładu, na dzień 14.01.2022 r. wyniósł 105,1%. Jeśli uzyskamy kwotę z groszami, można ją arytmetycznie zaokrąglić do pełnego złotego. O waloryzacji nie musimy informować najemcy z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Po ogłoszeniu wskaźnika w styczniu, zwiększony czynsz może obowiązywać już od lutego – choć oczywiście najemca powinien zostać poinformowany o nowej kwocie odpowiednio wcześniej, w zależności od tego, jakie terminy płatności zostały określone w umowie. Dobrze tę informację przekazać na piśmie, to pomoże zapobiec nieporozumieniom.
Przeczytaj: Jak ustalić wysokość czynszu najmu?
Podwyżka czynszu w trakcie obowiązywania umowy
Odnośnie podwyżki innej niż waloryzacja, sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku umów tradycyjnych, a inaczej w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Art. 8 ustawy o ochronie lokatorów „Tryb podwyższania czynszu przez właściciela lokalu” szczegółowo reguluje prawa właściciela w tej kwestii.
- Przede wszystkim obowiązuje tutaj termin wypowiedzenia wysokości czynszu, który wynosi trzy pełne miesiące kalendarzowe – czyli licząc od końca miesiąca, w którym wypowiedzenie zostało złożone. W umowie może być ustalony dłuższy termin.
- Wypowiedzenie musi zostać dokonane na piśmie. Dobrze jest uzyskać od najemcy podpis zaświadczający, że wypowiedzenie otrzymał, z datą, kiedy zostało ono doręczone.
- Najemca ma prawo zażądać uzasadnienia podwyżki, a właściciel w ciągu 14 dni od otrzymania żądania, musi to uzasadnienie przedstawić. Warto tu dokładnie przeczytać zapisy ustępów 4a do 4d ww. artykułu Ustawy, bo to w nich opisane są dopuszczalne uzasadnienia.Właściciel może być zwolniony z obowiązku złożenia uzasadnienia, jeśli wartość czynszu po podwyżce w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku najmu komercyjnego, na wolnym rynku, wartość czynszu prawie zawsze przekracza tę wartość, więc uzasadnienie warto przygotować. Jeśli nie zostanie ono przedstawione najemcy w ciągu 14 dni – znów trzeba pamiętać o pisemnym potwierdzeniu przez najemcę, że i kiedy otrzymał uzasadnienie – podwyżka zostaje z mocy ustawy unieważniona.
- Najemca ma prawo, w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu, odmówić pisemnie przyjęcia podwyżki, lub zakwestionować jej wysokość wnosząc pozew do sądu.
W tym pierwszym przypadku oznacza to rozwiązanie umowy w terminie, w którym wyższy czynsz zacząłby obowiązywać, przy czym najemca zobowiązany jest do końca płacić czynsz w dotychczasowej wysokości.W drugim przypadku natomiast najemca ma obowiązek płacić czynsz w dotychczasowej wysokości do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu w tej sprawie, a jeśli sąd uzna, że podwyżka była zasadna lub określi jej wysokość na inną kwotę, lecz przekraczającą dotychczasowy czynsz – zwrócić właścicielowi powstałą różnicę.
Oczywiście najemca może też od razu uznać podwyżkę za uzasadnioną i płacić podwyższony czynsz zgodnie z doręczonym mu wypowiedzeniem. Należy zwrócić uwagę, że art. 9 ww. Ustawy stwierdza też, że podwyżka czynszu nie może nastąpić wcześniej niż pełne sześć miesięcy od dnia, kiedy zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.
Przeczytaj: Jak rozliczać media w wynajmowanym mieszkaniu?
Podwyżki czynszu w przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego
Jak wspomnieliśmy wcześniej, przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego, oraz zapisy zawarte w umowie najmu. Waloryzacji czynszu możemy dokonywać na takich samych zasadach, jakie obowiązują przy waloryzacji wszelkich świadczeń.
Natomiast zasady podnoszenia wartości czynszu są w tym przypadku mniej rygorystyczne. Okres wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu wynosi pełny miesiąc kalendarzowy i nie ma konieczności uzasadniania tej zmiany. Warto zachować pisemną formę wypowiedzenia, oraz uzyskać potwierdzenie otrzymania dokumentu przez najemcę, choć Kodeks Cywilny tego nie narzuca. Oczywiście, najemca może podwyżki nie przyjąć, ale wtedy oznacza to, że umowa najmu ulega rozwiązaniu. Nie ma też narzuconego minimalnego okresu czasu pomiędzy kolejnymi podwyżkami.
Wzrost wysokości opłat za media a podwyżka czynszu za najem
Wynajmujący różnie podchodzą do opłat za media w mieszkaniu. Niektórzy przenoszą rachunki na najemcę – wtedy podwyżka cen mediów i podwyżka czynszu to całkowicie odrębne sprawy. Zdarza się też, że wynajmujący nadal otrzymuje rachunki na swoje nazwisko, ale wymaga od najemcy opłacania tych rachunków oddzielnie od kwoty czynszu za wynajem. Jeśli jest to wyraźnie opisane w umowie, również nie powinno być problemu w sytuacji, gdy to dostawca mediów podnosi swoje stawki.
Nieco bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy wynajmujący pobiera od najemcy określoną kwotę i z tej kwoty sam pokrywa rachunki za media. Przy wzroście stawek, będzie on oczekiwał, że nie straci, zatem może chcieć podwyższyć kwotę czynszu. Jeśli zawarł z najemcą umowę tradycyjną, musi przedstawić odpowiednie wyliczenia, które uzasadniają tę podwyżkę czynszu.
Warto wiedzieć – jeśli lokal mieszkalny obciążony jest kredytem hipotecznym, koszt rat kredytu nie może być uzasadnieniem podwyżki czynszu. Kredyt obciąża właściciela, a nie samą nieruchomość, która jest jedynie przedmiotem zabezpieczenia.
Jeśli mieszkanie wynajmowane jest na podstawie umowy okazjonalnej lub instytucjonalnej, podniesienie wysokości czynszu związane wyłącznie ze wzrostem opłat za media, wtedy gdy to właściciel, nie najemca te opłaty ponosi, jest nieco łatwiejsze. Wymaga przede wszystkim porozumienia pomiędzy stronami.
Przeczytaj również: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
