Podnajem mieszkania – na czym polega i jak się za to zabrać

Aby zarabiać na nieruchomościach, nie trzeba mieć własnego mieszkania. Dochodowym rozwiązaniem dla inwestorów o ograniczonych zasobach może się okazać podnajem.

W największym skrócie podnajem mieszkania polega na wynajęciu mieszkania od właściciela, a następnie wynajęciu poszczególnych pokoi bądź całego lokalu komuś innemu. Można w ten sposób nie tylko zdobyć wpływ na dobór współlokatorów, ale też zarobić całkiem spore pieniądze. W ostatnim czasie coraz więcej osób decyduje się uczynić z podnajmu dodatkowe (a nawet główne) źródło dochodu. Dowiedz się, jak do nich dołączyć.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie np. dwupokojowe, choć do życia spokojnie wystarczyłby ci jeden pokój oraz dostęp do łazienki i kuchni, drugie pomieszczenie możesz komuś podnająć. Dzięki temu to ty (a nie właściciel lokalu) decydujesz, kto z tobą zamieszka, w dodatku zaś możesz umówić się ze współlokatorem na stawkę wyższą niż połowa płaconego właścicielowi czynszu. W efekcie oszczędzasz, ale trudno tu mówić o rzeczywistym zarobku.

Inaczej więc niż w przypadku podnajmu całego mieszkania, nie musisz rejestrować działalności gospodarczej – zawsze jednak konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody na podnajem od właściciela. Może ona przyjąć formę osobnego oświadczenia albo stanowić jeden z punktów umowy najmu. W przypadku braku zgody na podnajem, jeśli do niego dojdzie, właściciel ma prawo zerwać tę umowę, a najemca musi wówczas wyprowadzić się najpóźniej z ostatnim dniem kolejnego miesiąca kalendarzowego (czyli jeśli wypowiedzenie umowy następuje np. 12 maja, to mieszkanie ma zostać zwolnione najpóźniej 30 czerwca). Regulują to art. 11 ust. 2 pkt 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 688(2) Kodeksu postępowania cywilnego.

Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie

Zarabianie na podnajmie

Przepisy te znajdują zastosowanie również wtedy, gdy podnajem chcesz prowadzić na większą skalę i na nim zarabiać. W przeciwieństwie do tradycyjnego wynajmu jest to rozwiązanie nawet dla osób, które:

• nie dysponują własnym mieszkaniem na wynajem,
• nie posiadają wystarczająco dużej ilości gotówki, by takie mieszkanie kupić,
• nie chcą lub nie mogą wziąć kredytu hipotecznego,
• mają mieszkanie, ale nie chcą go wynajmować (np. obawiając się związanego z tym ryzyka).

Podnajem pozwala bowiem – jak wykażemy w dalszej części tekstu – uzyskać konkretny dochód bez konieczności posiadania lokalu czy inwestowania bardzo wysokich kwot w całe przedsięwzięcie. Ale jak się do niego zabrać?

Krok 1 – znajdź odpowiednie mieszkanie

Choć teoretycznie każdy lokal mieszkalny mógłby się nadawać do podnajmowania, to chcąc na tym ostatnim zarabiać, warto skupić się na konkretnym rodzaju mieszkań. I nie chodzi wcale o mieszkania dwupokojowe czy kawalerki. To prawda, że na nie właśnie najłatwiej znaleźć chętnych, ale zyski z ich podnajmu nie są wysokie. Znacznie większego profitu można się spodziewać w przypadku mieszkań dużych, składających się z kilku pokoi, z których każdy podnajmuje się komuś innemu. Przy czym w pomieszczeniach o większej powierzchni – wynoszącej ok. 20 m kw. – zamieszkać mogą dwie osoby, co dodatkowo potrafi podnieść wysokość zysków z podnajmu.

Pokoje muszą być nieprzechodnie, najlepiej zamykane na klucz (a jeśli jest ich więcej niż cztery, dobrze, by w mieszkaniu znajdowały się co najmniej dwie łazienki). Nawet gdy lokal nie spełnia takiego wymogu, warto zastanowić się, czy jest możliwe jego przerobienie – nakładem stosunkowo niewielkich kosztów i czasu, np. przez postawienie ściany z karton-gipsu. W ten sposób można też największy pokój przerobić chociażby na dwa mniejsze.

Nie mniej ważna od rozkładu przestrzennego jest lokalizacja mieszkania. Wynajmem pokoi zainteresowane są przede wszystkim osoby młode, których nie stać jeszcze na samodzielne lokum, oraz takie, które pracują, jedzą czy spotykają się ze znajomymi na mieście, więc mieszkanie traktują przede wszystkim jako sypialnię i nie chcą za nie zbyt wiele płacić. W związku z tym najbardziej atrakcyjne w kontekście podnajmu lokale usytuowane będą w centrum miasta, w pobliżu uczelni wyższych oraz w pobliżu obiektów, w których pracuje dużo ludzi (np. biurowców czy centrów handlowych). Jeśli mieszkanie znajduje się nieco dalej, ale jest z tymi miejscami dobrze skomunikowane, a dojazd nie zajmuje więcej niż pół godziny, również warto je wziąć pod uwagę.

Na etapie szukania lokalu należy też oszacować koszty ewentualnych działań mających na celu dodatkowe podniesienie jego atrakcyjności w oczach potencjalnych najemców. Chodzi tu m.in. o odmalowanie ścian, gruntowne sprzątanie, wymianę mebli z poprzedniej epoki na bardziej nowoczesne czy zakup sprzętów do przestrzeni wspólnych, tj. do łazienki i kuchni. Mieszkanie powinno być na tyle „przyjazne dla użytkownika”, żeby sam podnajmujący mógł lub nawet chciał w nim zamieszkać. Z drugiej strony warto wyznaczyć sobie limit kwotowy inwestycji. Jeśli na przykład miałaby się ona zwrócić w maksymalnie rok, a przewidywany zysk z podnajmu wynosi 1000 zł miesięcznie, to wydatki na odświeżenie lokalu nie mogą przekroczyć 10-12 tys. zł.

Przeczytaj: Jak znaleźć okazję na rynku wtórnym?

Krok 2 – uzyskaj zgodę właściciela na podnajem

Ów zysk to oczywiście różnica między kwotą czynszu, jakiej oczekuje właściciel mieszkania, a sumą uzyskaną z podnajmu tego ostatniego za wyższą cenę (której można zażądać np. właśnie dzięki zwiększeniu atrakcyjności lokalu).

Jak już wspomnieliśmy, zgoda właściciela jest niezbędna, aby do podnajmu w ogóle doszło – dlaczego jednak ktoś miałby zgadzać się na czerpanie z najmu nieruchomości mniejszych zysków, niż to teoretycznie możliwe? Jak dowodzi wciąż rosnąca liczba osób zarabiających na podnajmie, muszą istnieć po temu dobre powody. Trzeba je tylko umiejętnie przedstawić właścicielowi lokum. Przekonującymi argumentami mogą być m.in.:

• zawarcie umowy najmu na dłuższy okres, czyli nawet na 5-10 lat – w którym to czasie właściciel „ma spokój”, bo nie musi się zajmować wymienionymi dalej kwestiami;
• wzięcie na siebie odpowiedzialności za znalezienie najemców – czyli robienie zdjęć, zamieszczanie ogłoszeń, pokazywanie mieszkania, podpisywanie umów itd.;
• gwarancja terminowego uiszczenia stałej kwoty czynszu dla właściciela, nawet jeśli w jednym z pokoi akurat nie ma lokatora – aczkolwiek praktyka pokazuje, że niektórzy właściciele dopuszczają możliwość otrzymania w takiej sytuacji mniejszej sumy (podobnie jak w przypadku innych podpunktów wiele zależeć może tutaj od twoich zdolności negocjacyjnych);
• wzięcie na siebie odpowiedzialności za przeprowadzanie bieżących napraw – najemcy wszelkie usterki zgłaszają podnajmującemu, a nie właścicielowi mieszkania;
• wzięcie na siebie rozliczeń z dostawcami mediów;
• wykupienie polisy ubezpieczeniowej i wpłacenie kaucji – oraz wymaganie tego później także od poszczególnych lokatorów;
• wzięcie na siebie kosztu lub organizacji remontu, przebudowy, sprzątania czy umeblowania lokum – niekiedy udaje się wynegocjować partycypację właściciela w kosztach (np. w formie ulg w czynszu), jako że po wygaśnięciu umowy najmu należąca do niego nieruchomość wciąż pewnie będzie mieć wyższą wartość niż początkowo.

Wszystko to sprawia, że właściciel nadal czerpie zyski z wynajmu mieszkania, ale wynajem ten przez długi czas jest dla niego praktycznie bezobsługowy, maleje też związane z nim ryzyko. Dla wielu osób podobna perspektywa jest bardziej niż kusząca, nic więc dziwnego, że coraz chętniej zgadzają się udostępnić swe lokale na podnajem. Pamiętaj tylko, aby wszelkie kluczowe postanowienia znalazły swoje odbicie w umowie najmu zawartej z właścicielem.

Krok 3 – podnieś wartość mieszkania

W umowie tej warto także opisać zakres wymienionych wcześniej działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności lokalu, takich jak remont, postawienie ściany działowej czy zakup mebli i sprzętów. Kiedy dokument jest już zaś podpisany, kolejnym krokiem jest tych działań przeprowadzenie. O tym, co powinny one uwzględniać, przeczytasz szczegółowo w naszym artykule „Wynajem mieszkania na pokoje”.

Krok 4 – znajdź podnajemców i podpisz z nimi umowy

Znajdziesz tam również wskazówki dotyczące szukania lokatorów, a także omówienie kwestii, na które warto zwrócić uwagę, podpisując z nimi umowy. Pamiętaj tylko, że umowa podnajmu nie może wykraczać poza postanowienia umowy najmu zawartej z właścicielem. Ów drugi dokument jest bowiem nadrzędny wobec pierwszego, chociażby w takim sensie, że czas obowiązywania umowy o podnajem nie może siłą rzeczy być dłuższy niż czas obowiązywania umowy najmu.

Podnajem mieszkania – ile można zarobić

Górna granica tego, ile można zarobić, podnajmując mieszkania, praktycznie nie istnieje (a już na pewno bardzo trudno ją precyzyjnie określić). To przede wszystkim od ciebie zależy, czy podnajem stanie się głównym, czy tylko dodatkowym źródłem twoich dochodów. Znaczenie ma tu chociażby zdolność negocjowania z właścicielami korzystniejszych warunków, ale przede wszystkim liczba podnajmowanych lokali. Przedstawiony wyżej model postępowania da się bowiem jak najbardziej powtórzyć w przypadku kolejnych mieszkań.

Przyjrzyjmy się jednak najpierw, na kwoty jakiego rzędu można liczyć przy podnajmie pojedynczej nieruchomości.

Przykład 1

 Przykład 2

Przykład 3

Im większe miasto i lepsza lokalizacja, tym czynsz najmu oczywiście większy, ale proporcjonalnie rosną też kwoty pobierane za podnajem poszczególnych pokoi. Zyski można dodatkowo zwiększyć, decydując się np. na podnajem krótkoterminowy, zwłaszcza lokali położonych w miejscowościach o potencjale turystycznym.

Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości w miejscowościach turystycznych

Podnajem a działalność gospodarcza

Cały proceder będzie zaś tym bardziej dochodowy, im więcej mieszkań podnajmiesz. Zwłaszcza że zyski płynące z podnajmu jednego zaledwie lokalu starczą praktycznie tylko na pokrycie kosztów prowadzenia działalności gospodarczej. Tę ostatnią trzeba natomiast zarejestrować, bo odprowadzenie podatku od dochodów z podnajmu nie jest tak proste jak w przypadku zwykłego najmu. Na tym ostatnim zarabiać mogą także osoby fizyczne, jednak jeśli chcesz na poważnie zająć się podnajmem, musisz liczyć się z koniecznością założenia w tym celu firmy.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com