Po zakończeniu umowy najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, a zatem i ponieść odpowiedzialność za ewentualne szkody. Takimi szkodami nie są jednak normalne ślady użytkowania mieszkania, pomimo że mogą prowadzić do różnych zniszczeń. Warto więc wiedzieć, jak rozróżnić normalne zużycie lokalu od szkody. Granica między nimi często jest bowiem trudna do zidentyfikowania i może być źródłem sporu z lokatorami.
Zasady zwrotu lokalu po zakończeniu umowy najmu. Co mówią przepisy?
Zasady zwrotu lokalu po zakończeniu umowy najmu regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 675 § 1 najemca powinien bowiem zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, czyli w domyśle w takim stanie, w jakim została mu ona oddana na początku. Jednocześnie według art. 675 § 2 domniemywa się, że rzecz (czyli np. mieszkanie) była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
Na podstawie powyższych przepisów wynajmujący ma zatem po zakończeniu najmu prawo żądać od najemcy doprowadzenia lokalu do pierwotnego stanu np. poprzez naprawienie ewentualnych szkód. Art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje jednak pewien wyjątek, ponieważ stwierdza, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Innymi słowy, wynajmujący nie ma prawa do roszczeń od najemcy, jeśli jakieś zniszczenia w mieszkaniu powstały wskutek jego normalnej i prawidłowej eksploatacji.
Powyższą interpretację przepisu Kodeksu cywilnego potwierdził wyrok Sądu Najwyższego z dn. 11 maja 1999 r. (I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206.). Stwierdził on bowiem, że najemca jest zwolniony z obowiązku naprawy szkody, jeśli udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony normalnym zużyciem.
Co to jest normalne zużycie lokalu?
Normalne zużycie lokalu jest pojęciem, które niestety nie zostało precyzyjnie wyjaśnione w przepisach. Zgodnie z praktyką i orzecznictwem należy je jednak rozumieć jako „naturalne” pogorszenie stanu technicznego i estetycznego mieszkania, wynikające z jego prawidłowego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
O tym, czy dane zniszczenie jest skutkiem normalnej eksploatacji, czy należy je uznać za szkodę, decyduje zatem głównie sposób jego powstania:
- normalne zużycie – zniszczenie jest niezależne od najemcy i pojawia się w sposób naturalny np. w związku z upływem czasu, ale przy prawidłowym użytkowania rzeczy;
- szkoda – wynika z konkretnych działań najemcy np. nieprawidłowego użytkowania sprzętów lub niedochowania przy tym należytej staranności, ale też zaniedbań w zakresie właściwej konserwacji elementów mieszkania.
Ze względu na powyższe czynniki różnie można potraktować choćby brud na ścianach. Jeśli bowiem pojawi się on z powodu stopniowo osadzającego się kurzu lub oparów kuchennych (na co najemca nie ma wpływu), to wówczas taki brud należy uznać za normalne zużycie. Z kolei plamy po smarze lub rysunki dzieci są już szkodą, ponieważ zniszczenia te powstały wskutek zaniedbania i używania ściany niezgodnie z przeznaczeniem.
Warto też zwrócić uwagę, że na kwalifikację zniszczenia duży wpływ ma również czas, w jakim ono powstało. Przykładowo, rysy na panelach podłogowych powstałe w ciągu tygodniowego okresu najmu trzeba uznać jako szkodę, natomiast po 5 latach trwania umowy będą one efektem normalnej eksploatacji mieszkania.
Jak rozróżnić normalne zużycie lokalu od szkody? Przykłady
Właściwe rozróżnienie, czy dane zniszczenie jest normalnym zużyciem lokalu czy szkodą, bywa trudne, natomiast ma duże znaczenie dla stron umowy najmu po jej zakończeniu, choćby pod kątem rozliczenia kaucji. Poniżej przedstawiamy zatem przykłady, jak rozróżnić normalne zużycie lokalu od szkody.
| Element mieszkania | Normalne zużycie | Szkoda |
| Ściany | – lekkie zabrudzenia, kurz, niewielkie przetarcia i odciski po palcach; – samoistne pęknięcia (powstałe np. wskutek osiadania budynku); – naturalne łuszczenie się farby; wyblakła lub lekko naderwana tapeta; – pojedyncze otwory po obrazach; – przemalowanie ścian na podobny lub neutralny kolor. | – rysunki dzieci, plamy lub inne mocne i trudno usuwalne zabrudzenia; – ubytki w tynku powstałe np. wskutek uderzeń lub innych mechanicznych działań; – liczne otwory w ścianach po kołkach i gwoździach; – mocno podarta tapeta; samowolne przemalowanie ścian na zupełnie inny, a zwłaszcza nietypowy kolor wpływający na wygląd wnętrza. |
| Podłogi | – niewielkie zarysowania lub wytarcia lakieru powstałe np. w ciągach komunikacyjnych lub miejscach przesuwania krzeseł; – naturalne zmatowienie paneli lub parkietu pojawiające się z upływem czasu. | – wybrzuszenia paneli wskutek ich zalania; – głębokie rysy spowodowane np. przez pazury psa lub przesuwanie mebli bez zabezpieczenia; – ubytki i pęknięcia powstałe np. po upadku ciężkich przedmiotów. |
| Meble pokojowe | – drobne zarysowania; niewielkie i łatwo usuwalne zabrudzenia; – lekkie rozciągnięcie lub przetarcie tapicerki np. na krzesłach i kanapie; – naturalnie wygnieciony materac. | – głębokie rysy lub ubytki; wyrwane zawiasy lub całe drzwiczki; – uszkodzone sprężyny w łóżku lub mechanizmy w kanapach; dziury w tapicerce po papierosach lub zaciągnięcia po kocich pazurach; – trudne do usunięcia plamy np. po tłuszczu, wosku i farbach. |
| Łazienka | – miejscowe ubytki w fugach, silikonie lub uszczelkach; – lekkie zarysowania baterii, umywalki, wanny, czy brodzika; – delikatne rysy/ zmatowienie płytek. | – pęknięcia lub ubytki w płytkach i ceramice łazienkowej; – uszkodzona armatura np. kran lub deszczownica; – zatkane lub uszkodzone odpływy. |
| Kuchnia | – normalne ślady użytkowania sprzętów AGD np. lekkie rysy na półkach lodówki lub płycie kuchennej; – żółte ślady po oparach kuchennych; – delikatne zarysowania na blatach i meblach. | – zepsute sprzęty AGD np. niedziałająca zmywarka, uszkodzony piekarnik lub zatkany okap; – mechaniczne uszkodzenia elementów wyposażenia np. pocięte blaty, pęknięta płyta kuchenna, poobijana lodówka; – duże zabrudzenia np. w piekarniku od zapieczonego tłuszczu. |
Odpowiedzialność najemcy za naprawy szkód i utrzymanie lokalu
Omawiany przepis Kodeksu cywilnego narzuca najemcy przede wszystkim obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy najmu. Zgodnie z nim musi on zatem wówczas także naprawić ewentualne szkody wykraczające poza normalne zużycie lokalu. Warto jednak pamiętać, że istnieją przepisy, które zobowiązują najemcę do właściwego utrzymania mieszkania także podczas trwania umowy.
Chodzi tutaj o ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, której art. 6b ust. 1 wyraźnie wskazuje, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami. Z kolei art. 6b ust. 2 dokładnie reguluje kwestię napraw i remontów wynajmowanego mieszkania. Według tego przepisu najemcę obciąża bowiem naprawa i konserwacja między innymi:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych;
- okien i drzwi;
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
- wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (np. gniazdek i włączników);
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
- ścian i sufitów – poprzez ich malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń.
Najemca powinien zatem przez cały okres najmu utrzymywać mieszkanie w należytym stanie i dokonywać w nim niezbędnych napraw. Co ważne jednak chodzi tutaj głównie o drobne naprawy dotyczące wyposażenia lokalu, ponieważ np. za naprawę instalacji elektrycznej lub centralnego ogrzewania odpowiada już wynajmujący.
Przeczytaj: Co zrobić, gdy najemca niszczy mieszkanie?
Jak zabezpieczyć się przed sporami z najemcą?
Po zakończeniu umowy najmu między jej stronami bardzo często dochodzi do sporów właśnie na tle rozliczenia szkód powstałych w lokalu. Zdarza się bowiem, że najemcy pozostawiają po sobie zdewastowane mieszkanie i nie poczuwają się do żadnej odpowiedzialności za spowodowane zniszczenia, uważając je za normalne zużycie lokalu. Czy przed takimi sporami z najemcą można się zabezpieczyć? Jak najbardziej i pomagają w tym przede wszystkim:
- Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania
Taki protokół należy sporządzić zarówno przed rozpoczęciem umowy najmu, jak i po jej zakończeniu. Warto też w nim nie tylko spisać liczniki, ale również dokładnie opisać stan mieszkania i elementów jego wyposażenia oraz uzupełnić go dodatkowo o dokumentację fotograficzną. Dzięki temu przy odbiorze lokalu można rzetelnie rozpoznać wszelkie zniszczenia oraz wskazać szkody wykraczające poza normalne zużycie. - Kaucja
Przy zawieraniu umowy najmu warto odpowiednio określić wysokość kaucji, aby faktycznie pokryła w przyszłości ewentualne szkody. Jej wyższą sumę można zatem zażądać np. przy wynajmowaniu nowego mieszkania lub wyposażonego w droższe sprzęty. Należy tylko pamiętać, że przy standardowej umowie kaucja nie może przekroczyć 12-krotności czynszu najmu, natomiast przy umowie najmu okazjonalnego jego 6-krotności. - Dodatkowe zabezpieczenia
Przykładem takiego zabezpieczenia jest weksel in blanco, dzięki któremu wynajmujący może łatwiej dochodzić swoich roszczeń od najemcy na drodze sądowej i egzekucyjnej. Z kolej najemca może wykupić specjalne ubezpieczenie OC najemcy, które zapewni mu środki na pokrycie ewentualnych szkód dokonanych w wynajętym mieszkaniu. - Warunki umowy najmu
W umowie najmu warto zawrzeć szczegółowe zapisy dotyczące odpowiedzialności najemcy za powstałe szkody oraz jego obowiązków dotyczących:
– użytkowania lokalu zgodnie z przeznaczeniem – można tutaj wyraźnie zakazać np. prowadzenia w nim działalności gospodarczej lub trzymania zwierząt;
– utrzymania mieszkania – warto tu sprecyzować, jakie rodzaje napraw ciążą na najemcy, a jakie na wynajmującym.Umowa najmu powinna także regulować zasady rozliczenia kaucji po zakończeniu umowy, w tym także potrącenia z niej kosztów ewentualnych napraw lub przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.
Warto też pamiętać, że w przypadku sporu dotyczącego oceny zniszczeń i szkód po zakończeniu umowy najmu dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy. Nie tylko bowiem fachowo rozróżni on normalne zużycie lokalu od szkód, ale też od razu precyzyjnie wyceni rozpoznane szkody.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com