Najem instytucjonalny zapewnia wynajmującym mieszkania przedsiębiorcom znacznie lepszą ochronę niż najem tradycyjny. Oto najważniejsze informacje na jego temat.
Jakiś czas temu pisaliśmy o najmie okazjonalnym, czyli specyficznej formie wynajmowania mieszkań, która lepiej niż najem tradycyjny zabezpiecza interesy właścicieli nieruchomości (a przy tym bywa atrakcyjna także dla lokatorów). W taki sposób od 2010 r. lokale mogą wynajmować tylko osoby prywatne. W 2017 r. wprowadzono jednak rozwiązanie zapewniające podobne korzyści także tym, którzy wynajmują mieszkania w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Rozwiązaniem tym jest najem instytucjonalny. Na czym polega?
Podstawową zaletą najmu instytucjonalnego jest uproszczenie procedur mających na celu uwolnienie się od najemcy, który łamie postanowienia umowy takiego najmu lub po jej wygaśnięciu nie chce się wyprowadzić. Perspektywa ciągnącego się latami postępowania eksmisyjnego nie musi więc już być czynnikiem zniechęcającym do świadczenia profesjonalnych usług najmu.
Jest tak, odkąd za sprawą Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 2017 r. w Ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001 r. pojawił się właśnie rozdział o najmie instytucjonalnym. Intencją ustawodawcy było zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych na wynajem, zarówno poprzez wzrost ich podaży, jak i wynikły z niego spadek cen. Być może za wcześnie jednak na ocenę, jak założenie to przekłada się na rzeczywistość, bo samo rozwiązanie liczy sobie zaledwie parę lat i wiele osób nie ma jeszcze szczegółowej wiedzy na jego temat. Spieszymy więc z wyjaśnieniami.
Oświadczenie o dobrowolnej eksmisji
Po pierwsze i najważniejsze: do umowy najmu instytucjonalnego dołączone musi zostać oświadczenie najemcy, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym przez firmę lub instytucję ów lokal wynajmującą. Nie jest natomiast konieczne wskazanie adresu, pod który najemca miałby się wówczas przenieść, co jest obowiązkowe przy najmie okazjonalnym, a dla wielu potencjalnych lokatorów bywa problematyczne (zwłaszcza że samo wskazanie nie wystarczy, należy jeszcze udokumentować zgodę prawowitego właściciela wskazywanej nieruchomości).
Niemniej, w oświadczeniu musi się znaleźć zapis głoszący, iż najemca przyjmuje do wiadomości, że nie będzie mu przysługiwać prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. A to oznacza, że komornik będzie mógł dokonać ewentualnej eksmisji wprost do noclegowni, schroniska lub innej tego typu placówki wskazanej przez gminę właściwą ze względu na położenie wynajmowanego mieszkania.
Uwaga: oświadczenie musi zostać spisane w formie aktu notarialnego, w związku z czym również sama umowa najmu wymaga formy pisemnej (tylko wtedy można wszak dodać do niej tego typu załącznik). Co ważne, notariusz nie może pobrać za sporządzenie oświadczenia więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia, którego wartość w 2020 r. ustalono na 2600 zł.
Żądanie opróżnienia lokalu
Uczciwy najemca nie powinien się jednak obawiać wyrzucenia na bruk. Wynajmująca mu mieszkanie firma lub instytucja musi mieć dobre podstawy, by żądać od niego wyprowadzki. Jak już zarysowano na wstępie, powodem wysunięcia takiego żądania zgodnie z prawem może być:
- pozostawanie najemcy w lokalu pomimo wygaśnięcia umowy najmu,
- wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bezpłatnego używania lokalu bądź jego części osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego,
- zaleganie z czynszem lub innymi opłatami przez co najmniej 3 miesiące – i nieuregulowanie należności w ciągu kolejnego miesiąca po wezwaniu do zapłaty,
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem,
- zaniedbywanie obowiązków najemcy prowadzące do powstania szkód lub niszczenie lokalu tudzież pomieszczeń czy urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania przez mieszkańców budynku,
- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciw porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.
W trzech ostatnich przypadkach żądanie opróżnienia lokalu można wysunąć dopiero wtedy, gdy najemca otrzymał upomnienie na piśmie i się do niego nie zastosował. Co więcej, określony w owym żądaniu termin, do którego lokator musi opuścić mieszkanie, nie może upływać wcześniej niż po 14 dniach. Tym bardziej nie da się więc tu mówić o „eksmisji z dnia na dzień”.
Oprócz rzeczonego terminu żądanie powinno wskazywać:
- najemcę, którego ono dotyczy,
- samego wynajmującego,
- konkretną umowę najmu,
- przyczyny ustania stosunku, który z tej umowy wynikał – inaczej niż w najmie okazjonalnym, potem (np. w razie sporu) nie będzie już można powoływać się na inne przyczyny niż te określone w żądaniu.
Ustawa nakłada ponadto na stronę wynajmującą obowiązek urzędowego poświadczenia podpisu na dokumencie. Konieczna więc staje się wizyta u notariusza.
Najem instytucjonalny – postępowanie eksmisyjne
Jak widać, usunięcie kłopotliwego lokatora nie jest wcale tak łatwe i szybkie. Trzeba jednak pamiętać, że po pierwsze ten problem w praktyce bardzo rzadko się zdarza, bo perspektywa uproszczonej eksmisji potrafi odstraszyć sporo „podejrzanych” najemców. A po drugie, gdy już nawet do tej eksmisji dojść musi – to rzeczywiście jest ona znacznie łatwiejsza i szybsza niż w przypadku najmu na zasadach ogólnych.
Jeśli bowiem najemca nie opuści zajmowanej nieruchomości w wyznaczonym terminie, wystarczy złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności załączonemu do umowy aktowi notarialnemu, czyli oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się eksmisji przez lokatora. Do samego wniosku dołączyć trzeba zaś:
- kopię żądania przedłożonego najemcy,
- dowód doręczenia tego żądania lub nadania go przesyłką poleconą,
- dokumenty potwierdzające przysługujący właścicielowi tytuł prawny do nieruchomości – np. odpis księgi wieczystej lokalu lub akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości.
Uwaga: w przypadku najmu okazjonalnego do wniosku należy dołączyć także potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu w urzędzie skarbowym. Przy najmie instytucjonalnym nie ma takiej konieczności, bo też nie trzeba zgłaszać umowy fiskusowi. Stroną wynajmującą może tutaj być wszak tylko podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, toteż przychody z tego tytułu są rozliczane po prostu jako przychody z działalności.
Sąd powinien nadać klauzulę wykonalności w ciągu 3 dni od daty wpłynięcia wniosku. W praktyce zajmuje to zwykle nieco więcej czasu (zależnie od obłożenia danego sądu), jednak w porównaniu z ciągnącym się latami klasycznym postępowaniem egzekucyjnym wszystko i tak przebiega naprawdę błyskawicznie. Z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji opatrzonym nadaną przez sąd klauzulą wykonalności wystarczy już tylko zgłosić się do komornika, który właściwie od razu może przystąpić do przeprowadzenia eksmisji.
Kaucja, czynsz oraz inne opłaty
Wynagrodzenie komornika, podobnie jak opłata sądowa za złożenie wniosku (w tej chwili wynosząca 50 zł) lub naprawa poczynionych przez najemcę szkód to koszty, które wynajmujący może pokryć z pobranej od lokatora kaucji. Potrącić z niej można również nieuregulowane zaległości w opłatach. Pozostałą część należy zaś zwrócić najemcy w ciągu miesiąca od jego wyprowadzki. Reguluje to ustawa, wprowadzająca też ograniczenie wysokości kaucji: nie może być ona wyższa niż sześciokrotność kwoty czynszu za dany lokal obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.
Czynszu tego nie wolno zresztą podnieść, o ile w umowie nie zapisano warunków, na jakich może dojść do ewentualnych podwyżek. Jeśli zaś nie poruszono w niej kwestii innych opłat, najemca zobowiązany jest do uiszczania wyłącznie czynszu i opłat związanych z użytkowaniem lokalu niezależnych od wynajmującego (czyli np. opłat administracyjnych).
Umowa najmu instytucjonalnego
W umowie najmu instytucjonalnego powinno się zatem uwzględnić:
- wysokość czynszu i warunki jego zmiany,
- wskazanie pozostałych opłat, które mają być wnoszone przez lokatora,
- wysokość kaucji – najlepiej od razu ze wskazaniem terminu uzupełnienia jej kwoty do pełnej wysokości przez najemcę, jeśli będzie on zalegał z opłatami, a wynajmujący pobierze należność właśnie z kaucji (nie będzie musiał wtedy wskazywać tego terminu w osobnym piśmie),
- wskazanie załącznika w postaci notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę.
Inne kluczowe elementy to:
- dane najemcy,
- dane wynajmującego – może nim być przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali albo prowadząca taką działalność osoba prawna (np. spółka kapitałowa) lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (np. spółka osobowa, fundacja);
- oznaczenie przedmiotu umowy – a więc dokładny opis lokalu, którym może być tylko lokal mieszkalny, i to niebędący mieszkaniem socjalnym czy komunalnym (w ich przypadku, podobnie jak w przypadku lokali użytkowych, zastosowanie znajdują ogólne zasady najmu);
- określenie sposobu korzystania z lokalu – umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta wyłącznie w celach mieszkaniowych;
- oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości;
- opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu;
- czas trwania umowy – może być dowolnie długi, ale musi zostać wyraźnie określony; co ważne, nie obowiązuje tutaj art. 661 § 1 kodeksu cywilnego mówiący o tym, że po 10 latach umowa niejako automatycznie staje się umową na czas nieoznaczony.
O ile więc umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na maksymalnie 10 lat, o tyle umowę najmu instytucjonalnego można podpisać nawet na 20 czy 30 lat. Jest to korzystne dla obu jej stron: najemcy daje poczucie bezpieczeństwa, a wynajmującemu – spokój związany z brakiem konieczności szukania nowego lokatora.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności
Tylko dlaczego ktokolwiek miałby w ogóle chcieć wynajmować mieszkanie przez tak długi okres? Otóż w przepisach przewidziano specyficzny wariant najmu instytucjonalnego, o którym koniecznie należy tutaj wspomnieć, a którym jest tzw. najem instytucjonalny z dojściem do własności. Jak nietrudno się domyślić, chodzi w nim o to, że po wygaśnięciu umowy najmu lokator staje się właścicielem zajmowanej przez siebie nieruchomości.
W momencie podpisania umowy nieruchomość ta musi mieć założoną księgę wieczystą (wolną od hipotek i roszczeń), do której wpisuje się roszczenie lokatora o przeniesienie praw własności do mieszkania po uregulowaniu jego ceny, rozłożonej na miesięczne raty. W umowie właściciel lokalu ustanawia hipotekę na zabezpieczenie tego roszczenia, co gwarantuje najemcy – lub jego spadkobiercom – zwrot wpłaconych środków, w razie gdyby postanowienia umowy nie doszły do skutku.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zostać sporządzona przez notariusza (który nie może pobrać z tego tytułu więcej niż 1/5 minimalnego wynagrodzenia), a ponadto zawierać:
- elementy właściwe dla zwykłej umowy najmu instytucjonalnego – oznaczenie stron, przedmiotu i czasu trwania umowy, wysokości czynszu i innych opłat oraz pozostałe punkty wymienione wcześniej (w tym wskazanie załączonego oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
- cenę sprzedaży lokalu,
- harmonogram określający wysokość i terminy płatności kolejnych rat,
- zasady zaspokajania ewentualnych wierzytelności z wpłaconej kwoty – przy czym w pierwszej kolejności zgodnie z ustawą kwotę zaległego czynszu lub innych opłat powinno się pokryć z kaucji,
- zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności z prawami niezbędnymi do korzystania z danego lokalu po zapłaceniu przez najemcę całej ceny – i termin, w którym to nastąpi,
- zobowiązanie najemcy do zapłaty owej ceny zgodnie z harmonogramem.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tak, jak to opisano wcześniej. Najemca również ma prawo taką umowę wypowiedzieć, o ile:
- wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego, zagrażają życiu lub zdrowiu domowników (chodzi tu np. o zagrzybienie mieszkania),
- wynajmujący nie usuwa tych wad lub uniemożliwia korzystanie z lokalu w inny sposób – i to mimo pisemnego wezwania w tej sprawie, wyznaczającego co najmniej 30 dni na rozwiązanie problemu,
- zachodzą ważne przyczyny związane ze zmianą sytuacji życiowej najemcy – obowiązuje wówczas 6-miesięczny okres wypowiedzenia.
Tego typu ustawowe ograniczenia zabezpieczają obydwie strony umowy najmu instytucjonalnego, zmniejszając ryzyko, że najemca będzie musiał szukać innego mieszkania, a wynajmujący – nowego lokatora.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com
