Mieszkania komunalne z założenia są przeznaczone dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub najem nieruchomości na warunkach rynkowych. Możliwe jest jednak automatyczne odziedziczenie prawa do najmu takich lokali po śmierci najemcy przez jego najbliższych i to nawet jeśli mają wysokie dochody. Ministerstwo Finansów i Gospodarki uznało to za niesprawiedliwe rozwiązanie i zapowiedziało definitywny koniec dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych z mocy prawa.
Czym są mieszkania komunalne i kto może je wynająć?
Mieszkania komunalne są to lokale mieszkalne znajdujące się w zasobach gminy. Ich właścicielem jest zatem gmina, która wykorzystuje je do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców. Zadanie to natomiast realizuje poprzez wynajmowanie mieszkań komunalnych osobom, które nie mają własnej nieruchomości oraz nie mogą jej także nająć na warunkach rynkowych.
Ogólne zasady wynajmowania mieszkań komunalnych przez gminy określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej zapisami gmina ma prawo określać własne warunki i kryteria przyznawania mieszkań komunalnych. Tymi kryteriami są jednak najczęściej:
- brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego – w ogóle lub na terenie danej gminy;
- niskie dochody gospodarstwa domowego – gminy określają zatem maksymalny próg dochodowy dla chętnych na mieszkania komunalne, który zazwyczaj powiązany jest z kwotą najniższej emerytury i zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym;
- trudna sytuacja rodzinna lub zdrowotna – pierwszeństwo do najmu mieszkań komunalnych często mają samotni rodzice, rodziny wielodzietne, a także osoby niepełnosprawne oraz w podeszłym wieku.
Co ważne, gminy najczęściej określają nie tylko maksymalną, ale też minimalną wysokość dochodów, jakie powinien uzyskiwać najemca mieszkania komunalnego. Najem takiego lokalu wiąże się bowiem z koniecznością regulowania comiesięcznego czynszu i potencjalny najemca musi być w stanie ponosić takie koszty. Osoby, które nie są w stanie spełnić takiego warunku, mogą ubiegać się w gminie o mieszkanie socjalne, przy którym wymogi dochodowe są niższe.
Na jakich warunkach można wynająć mieszkanie komunalne?
Zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów umowa najmu mieszkania komunalnego zawierana jest na czas nieoznaczony. Gmina ma prawo ją też wypowiedzieć tylko w określonych okolicznościach, na przykład gdy najemca:
- nie reguluje czynszu od minimum 3 miesięcy;
- nie zamieszkuje w lokalu od co najmniej 12 miesięcy;
- podnajmuje mieszkanie osobom trzecim bez wiedzy i zgody gminy;
- użytkuje lokal w sposób naruszający regulamin oraz utrudniający zamieszkiwanie innym lokatorom budynku;
- użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzi w nim działalność gospodarczą bez wiedzy i zgody gminy);
- nabędzie prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości (również w drodze spadku).
Przez cały okres trwania umowy najmu najemca mieszkania komunalnego zobowiązany jest do regulowania comiesięcznego czynszu. Jego wysokość określa gmina, ale nie jest on wysoki, ponieważ w zależności od miasta jego stawka bazowa wynosi średnio 12-13 zł za m2.
Najemcy może przysługiwać też obniżona stawka czynszu np. jeśli ma bardzo niskie dochody lub lokal nie spełnia określonych warunków techniczno-użytkowych. Gmina ma prawo jednak weryfikować dochody najemcy (nie częściej niż co 2,5 roku i tylko w odniesieniu do umów najmu zawartych od 21 kwietnia 2019 r.) i jeśli okażą się one wyższe od określonego progu, może podwyższyć czynsz. Co ważne, wzrost dochodów najemcy nie daje natomiast gminie prawa do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego.
Przeczytaj: Najem senioralny – nowy program mieszkaniowy dla osób starszych
Na czym polega dziedziczenie najmu mieszkań komunalnych?
Obecne zasady najmu mieszkań komunalnych skutkują tym, że wielu najemców mieszka w takich lokalach przez wiele lat, nawet do śmierci. Aktualne przepisy przewidują natomiast, że jeśli najemca lokalu komunalnego umrze, dochodzi do automatycznego wstąpienia w stosunek najmu osób, które trwale zamieszkiwały ze zmarłym najemcą aż do chwili jego śmierci. Zgodnie z art. 691 kodeksu cywilnego na takie dziedziczenie najmu mieszkań komunalnych mogą liczyć:
- małżonek zmarłego najemcy (o ile nie jest współnajemcą lokalu),
- jego dzieci,
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (czyli konkubent lub konkubina).
Powyższe osoby wchodzą w stosunek najmu mieszkania komunalnego po śmierci najemcy z mocy prawa, a więc bez konieczności składania oświadczeń o swoich dochodach oraz zawierania nowej umowy z gminą. Oczywiście nie muszą z tego prawa korzystać, ponieważ jeśli nie chcą dalej korzystać z mieszkania komunalnego, mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów.
Z drugiej strony gmina może takim najemcom wypowiedzieć umowę głównie wtedy, gdy według niej osoby nie spełniają warunków wstąpienia w stosunek najmu. W takiej sytuacji osoby te mają jednak prawo wystąpić do sądu o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego.
Dlaczego ministerstwo zapowiedziało koniec dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych?
W dniu 19 września 2025 roku do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów trafił projekt ustawy, który przewiduje koniec dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych z mocy prawa. Nowe przepisy przygotowało Ministerstwo Finansów i Gospodarki, które chce poprzez ich wprowadzenie poprawić możliwości gmin w zakresie wykorzystywania mieszkań ze swoich zasobów oraz sprawić, by były one faktycznie udostępniane najbardziej potrzebującym.
Według ministerstwa aktualnie obowiązujące regulacje prawne umożliwiające automatyczne dziedziczenie najmu mieszkań komunalnych ograniczają możliwości gmin w tym zakresie. Po śmierci najemcy lokale komunalne nie „wracają” bowiem do gminnego zasobu mieszkaniowego, a zatem gmina nie ma możliwości dysponowania lokalami „dziedziczonymi” przez najemców.
Co więcej, taki automatyzm dziedziczenia najmu powoduje również liczne nadużycia. Osoby wstępujące w stosunek najmu często bowiem nie spełniają standardowych kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych, ponieważ mają bardzo wysokie dochody lub posiadają inną nieruchomość.
Innymi słowy, według ministerstwa jest to niesprawiedliwe, że osoby faktycznie potrzebujące wsparcia czekają miesiącami w kolejce na przyznanie lokalu komunalnego, podczas gdy inni otrzymują je „z automatu”, pomimo że bez problemu zaspokoiliby swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie na zasadach rynkowych.
Jakie zmiany w dziedziczeniu najmu mieszkań komunalnych przewiduje nowelizacja przepisów?
Przygotowany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych przewiduje definitywny koniec automatycznego dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych. Konkretnie będzie to polegało na wyłączenie stosowania przepisu art. 691 kodeksu cywilnego w odniesieniu do lokali z zasobów gminy.
Śmierć najemcy mieszkania komunalnego będzie zatem skutkować automatycznym wygaśnięciem umowy najmu. Najbliższe osoby najemcy, które miały do tej pory prawo wstąpienia w stosunek najmu, będą miały jedynie prawo do „roszczenia o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu”. Innymi słowy, takie osoby będą mogły się ubiegać o zawarcie nowej umowy i wówczas gmina w ciągu 6 miesięcy przedstawi im ją na nowych warunkach. Warunki te będą też już zależały od dochodów najemców, ponieważ:
- jeśli dochody te będą wyższe od progu określonego przez gminę – nowa umowa najmu będzie przewidywać odpowiednio wyższy czynsz najmu;
- jeżeli dochody nie będą przekraczać stawki określonej przez gminę – stawka czynszu pozostanie na dotychczasowym poziomie (czyli w takiej wysokości, jaka obowiązywała w umowie zawartej ze zmarłym najemcą).
Co więcej, każda osoba starająca się o zawarcie nowej umowy najmu z gminą nie będzie mogła posiadać także tytułu prawnego do innej nieruchomości i to nie tylko do lokalu mieszkalnego, ale także do domu. Poświadczenie nieprawdy w tym zakresie przez najemcę będzie mogło skutkować wypowiedzeniem umowy przez gminę.
Kiedy przepisy wprowadzające koniec dziedziczenia najmu wejdą w życie? Przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów zaplanowane jest na II kwartał 2026 r. Nowe regulacje mogą zatem zacząć obowiązywać najwcześniej pod koniec 2026 roku.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com