Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od odrębnej własności i jak można je przekształcić we własność?
Dwa bliźniaczo podobne do siebie mieszkania usytuowane nawet w tym samym bloku mogą zasadniczo różnić się od siebie pod względem stanu prawnego. Jedno z nich może być odrębnym lokalem, a drugie przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Szczegółowo reguluje je Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo to umożliwia korzystanie z mieszkania, jednak nie przyznaje prawa własności lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było w okresie PRL-u masowo ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie – od 31 lipca 2007 roku – spółdzielnie nie mają już możliwości jego ustanawiania. Można je jedynie nabyć.
Czym jest zatem to prawo? Właścicielem budynku, a tym samym lokalu mieszkalnego, pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jest ona również właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym budynek stoi.
Osoba, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, ma zatem do niego ograniczone prawa. Ma prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim, czyli na przykład sprzedaży czy darowizny. Prawo to podlega również dziedziczeniu na zasadach ogólnych.
Lokal może zostać wynajęty albo oddany do bezpłatnego korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem, i do wykonywania tych praw nie jest wymagana zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli jednak chcemy korzystać z lokalu w inny sposób (np. w mieszkaniu otworzyć gabinet masażu), konieczna jest zgoda spółdzielni.
Przeczytaj: Przetarg na mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej
Odrębna własność lokalu
Odrębna własność lokalu to prawo własności. Jej ustanowienie, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy Ustawy o własności lokali. Prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Właścicielowi lokalu przysługuje prawo własności tego lokalu oraz prawo współwłasności (w częściach ułamkowych) nieruchomości wspólnej, a więc gruntu, na którym stoi budynek i części budynku przeznaczonych do wspólnego korzystania.
Podobieństwa i różnice
Obydwa prawa – zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i odrębna własność – są dziedziczne i zbywalne, a więc można je sprzedać lub darować. Obydwa może zająć komornik i zlicytować. Umowa nabycia i zbycia zarówno jednego jak i drugiego prawa musi być zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.
Na czym zatem polegają różnice? Zasadniczo na trzech kwestiach:
Po pierwsze, przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, prawo do dysponowania gruntem i budynkiem przysługuje spółdzielni mieszkaniowej (zob. „O co chodzi z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem?„. Może więc ona ustanowić na nieruchomości hipotekę czy służebność, a wierzyciel spółdzielni ma prawo ustanowić na mieniu spółdzielni hipotekę przymusową czy nawet wszcząć egzekucję z nieruchomości. Jeśli tak się stanie, powoduje to trudności przy zbywaniu tego prawa osobom trzecim, zwłaszcza jeśli nabywca chce posiłkować się kredytem. W przypadku odrębnej własności lokalu grunt i części wspólne budynku stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokalu. Nie ma więc możliwości ich obciążenia bez zgody właściciela lokalu.
Po drugie, dysponowanie lokalem na inne cele niż mieszkaniowe w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymaga zgody spółdzielni. Jeśli zatem będziemy chcieli w naszym mieszkaniu otworzyć na przykład gabinet masażu, będziemy musieli uzyskać zgodę spółdzielni.
Ostatnia istotna różnica to ujawnienie prawa w księgach wieczystych. Dla odrębnej własności lokalu księga wieczysta musi być założona (samo powstanie prawa odrębnej własności następuje z chwilą jego wpisu do księgi wieczystej), natomiast w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – może lecz nie musi.
Przeczytaj również: Podział dużego mieszkania na dwa niezależne lokale
Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność?
Żeby przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność, należy złożyć pisemny wniosek do zarządu spółdzielni o zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność.
Aby jednak do przekształcenia mogło dojść, muszą być spełnione są trzy warunki:
- działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną, a więc nie mogą obciążać jej na przykład roszczenia byłych właścicieli;
- posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił tę część kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na jego lokal;
- przekształcany lokal nie ma zaległości w opłatach czynszowych.
Jeśli wszystkie te warunki są spełnione, przeniesienie własności powinno nastąpić w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Umowa między spółdzielnią a nabywcą zawierana jest w formie aktu notarialnego. Koszty aktu notarialnego pokrywane są przez nabywcę. Taksa notarialna jest stała i wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego trzeba jednak doliczyć VAT oraz opłaty sądowe od wniosków: o założenie księgi wieczystej, wpis własności i wpis udziału we współwłasności. W sumie umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa własności może kosztować ok. 1500 zł.
Warto też mieć świadomość tego, że jeśli władze spółdzielni nie reagują na wniosek o przekształcenie, można wybrać drogę sądową i wystąpić z pozwem. Orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli spółdzielni i umowa notarialna jest wówczas niepotrzebna.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com.
13 komentarzy
Dzien dobry . Jestem ukrainką i Chcę u państwa poprosić pomocy. Chcę kupic lokal dla zamieszkania. Jak zrobić to szybciej i łatwiej? Jeżeli lokal jest użytkowy . moze lepiej najpierw przerobić. go na mieszkalny ? Zeby jego tylko przez notariusza nabyć . może Państwo mają kogoś kto tym się zajmuje .?żeby mi się pomógł? Szukam wyjścia . Co Państwo mi poradzi? Czy mogę do państwa zadzwonić?
Dzień dobry, jeśli chodzi o szybki zakup mieszkania, to najlepiej poszukać oferty z rynku wtórnego lub przetargu z bliską datą licytacji. My nie prowadzimy sprzedaży nieruchomości – zbieramy ogłoszenia różnych podmiotów w jednym miejscu. Oczywiście może Pani do nas zadzwonić, postaramy się pomóc.
Kupno lokalu użytkowego jest możliwe, również na kredyt hipoteczny, jednak znacznie łatwiej będzie sfinansować zakup lokalu mieszkalnego .
Czy spółdzielnia może nie zgodzić się na przekształcenie w pełną własność?
Załóżmy, że uda mi się przekształcić lokal mieszkalny na pełną własność? Czy dalej będę musiał płacić pełny czynsz do spółdzielni?
Zgodnie z Art. 17 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu pod warunkiem spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat.
Problemem może być jednak nieuregulowany status gruntów, na których został wybudowany blok spółdzielczy. Pisaliśmy o tym tutaj.
Jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne, to nie ma większych różnic w ich zakresie pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy lokalem stanowiącym odrębną własność.
W obu przypadku właściciele ponoszą koszty podatków od nieruchomości czy też funduszu remontowego. Jedyna różnica to ta czy opłaty wnosi się bezpośrednio do urzędu czy też do spółdzielni.
Więc lepiej przerabiać to ? czy zostawić tak jak jest ? jak jest lepiej bezpieczniej i przyszłościowo ? wydaje mi się, że przerobić, ale czy warto ????
Jeżeli myślimy o sprzedaży mieszkania, to lepszym rozwiązaniem wydaje się przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.
Jakie są koszty sądowe od pozwu w związku z bezczynnością spółdzielni mieszkaniowej w sprawie przekształcenie spółdzielczo – własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności na podst art 17 o usm?
Niestety nie pomożemy w tym temacie, nigdy nie byliśmy w podobnej sytuacji.
Mam mieszkanie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chcę je zamienić na 2 mniejsze. Czy lepiej będzie najpierw przekształcić to prawo na odrębną własność?
Jeżeli myśli Pani o sprzedaży lub zamianie mieszkania, to lepszym rozwiązaniem wydaje się przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.
Koszt cześć formalnej czyli czynności notarialnych przeniesienia prawa własności jest jasny.
A jaki może być koszt tego „część kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na jego lokal” ?
Jestem na etapie kupna takiego mieszkania i nie wiem czy popełniam błędu kupując mieszkanie z „Spółdzielcze własnościowym prawem do lokalu”
O wysokość kredytu przypadającego na dany lokal należy zapytać spółdzielnię mieszkaniową.