Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w drodze przetargu bądź licytacji komorniczej? Teoretycznie tak. W praktyce spełnić trzeba jednak sporo wymogów.
W ostatnich latach zaobserwować można coraz większe zainteresowanie nabywaniem polskich nieruchomości przez obcokrajowców. Co zrozumiałe, uwagę zagranicznych kupców przyciągają również atrakcyjne ceny mieszkań, domów czy działek oferowanych w ramach przetargów i licytacji komorniczych. Aby móc brać w nich udział, cudzoziemcy muszą spełnić jednak pewne warunki.
Reguluje to Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stworzona co prawda dość dawno, bo w 1920 r., ale do dziś kilkukrotnie aktualizowana, choćby ze względu na akces naszego kraju do Unii Europejskiej. Zgodnie z tym dokumentem cudzoziemiec – rozumiany jako osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego bądź firma kontrolowana przez takie osoby lub posiadająca siedzibę za granicą – chcąc nabyć w Polsce nieruchomość, musi uzyskać stosowne zezwolenie od ministra spraw wewnętrznych. Co więcej, jeżeli jakimś cudem uda mu się bez takiego zezwolenia tę nieruchomość nabyć, transakcja będzie mogła zostać uznana za nieważną.
Zezwolenie a promesa
Aby uzyskać rzeczone zezwolenie, należy złożyć stosowny wniosek, o czym szczegółowo pisaliśmy w artykule pt. „Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców”. Tutaj warto tylko nadmienić, że wśród załączników do wniosku muszą się znaleźć:
- dokumenty dotyczące nieruchomości, którą obcokrajowiec ma zamiar nabyć;
- oświadczenie zbywcy o chęci przekazania tej nieruchomości danej osobie lub firmie (ew. umowa przedwstępna).
Jest to istotne z punktu widzenia przetargów i licytacji, ponieważ aby móc brać w nich udział, cudzoziemiec musi okazać na wstępie tzw. promesę, czyli przyrzeczenie wydania powyższego zezwolenia. W myśl wspomnianej ustawy ubieganie się zaś o promesę wygląda w zasadzie identycznie jak ubieganie się o samo zezwolenie. Jedyna różnica polega na tym, że opłata skarbowa, jaką trzeba wnieść w przypadku wniosku, wynosi 1570 zł, podczas gdy w przypadku promesy jest to zaledwie 98 zł. Nie mając pewności, czy uda się wygrać przetarg bądź licytację komorniczą, zdecydowanie łatwiej zaryzykować ewentualny przepadek niecałych 100 zł niż kwoty przeszło 15 razy wyższej. Problem z promesą tkwi jednak zgoła gdzie indziej. A właściwie trzy problemy.
Problem nr 1: dokumenty dotyczące nieruchomości
Pierwszym z nich jest konieczność przedstawienia we wniosku o promesę dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości. Z dokumentami tymi można zapoznać się w miejscach i terminach wskazanych w ogłoszeniu o przetargu bądź licytacji. Bywa, że takie ogłoszenie pojawia się z dwumiesięcznym wyprzedzeniem, bywa też jednak – że z dwutygodniowym.
Tymczasem na wydanie decyzji w sprawie zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca minister spraw wewnętrznych ma ustawowo dwa miesiące – przy czym nie wliczają się w to obowiązkowe konsultacje wniosku z ministrem obrony narodowej ani ewentualne konsultacje z ministrem rolnictwa i rozwoju wsi, jeśli w grę wchodzi nieruchomość rolna. Tylko w przypadku nieruchomości położonych w specjalnych strefach ekonomicznych cała procedura musi się zamknąć w przeciągu miesiąca.
Nie istnieją oficjalne informacje na temat tego, czy wydanie promesy następuje istotnie szybciej niż wydanie samego zezwolenia. Można jednak przypuszczać, że ponieważ w każdej z tych kwestii ministrowie muszą się ze sobą tak samo porozumieć i rozpatrzyć taki sam komplet dokumentów, zajmuje to raczej podobną ilość czasu. Oznacza to, że jeśli jakiś przetarg zostanie ogłoszony z miesięcznym wyprzedzeniem, to cudzoziemiec może po prostu nie zdążyć uzyskać promesy potrzebnej do wzięcia w nim udziału.
Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, aby spróbować w pierwszym możliwym terminie pobrać od organizatora przetargu/licytacji dotyczące nieruchomości dokumenty, złożyć je wraz ze wszystkimi innymi, przygotowanymi wcześniej dokumentami we wniosku o promesę – a potem trzymać kciuki, by udało się ją zdobyć na czas i okazać przed przystąpieniem do przetargu czy licytacji. Nikt jednak nie zagwarantuje, że tak właśnie się stanie.
Problem nr 2: oświadczenie woli zbycia nieruchomości
Drugim, być może nieco mniej istotnym, ale wartym wzmianki problemem jest konieczność uzyskania od organizatora także oświadczenia, w którym wyraża on chęć sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi bądź zagranicznej firmie. Być może organizator przetargu czy licytacji byłby w stanie zawrzeć w takim oświadczeniu warunek, że sprzeda tę nieruchomość, w razie gdyby dana osoba czy firma wygrała aukcję – może też jednak po prostu odmówić wydania podobnego oświadczenia, powołując się na to, że nie ma pojęcia, kto daną licytację czy przetarg wygra, i nie chcąc się do niczego dodatkowo zobowiązywać.
Problem nr 3: stosunkowo niewiele czasu na finalizację transakcji
Jak już wspomniano, transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości bez wymaganego zezwolenia może zostać uznana za nieważną. W momencie podpisania aktu notarialnego – lub w momencie uprawomocnienia się sądowego postanowienia o przysądzeniu własności w przypadku licytacji – cudzoziemiec musi więc już takie zezwolenie posiadać.
Akt notarialny jest podpisywany w przedziale 7-21 dni od chwili zamknięcia przetargu. Wygrana w licytacji skutkuje natomiast wydaniem przez sąd postanowienia o tzw. udzieleniu przybicia. Gdy się ono uprawomocni, na zapłatę kwoty należnej z tytułu nabycia nieruchomości osoba, która wygrała licytację, ma 14 dni (przy czym może zawnioskować o wydłużenie tego terminu do 30 dni). Po uiszczeniu należności sąd wydaje wspomniane postanowienie o przysądzeniu własności. Na każde z wymienionych postanowień dłużnik, do którego należała wystawiona na licytację nieruchomość, może wnieść zażalenie (ma na to 7 dni), co wydłuża czas potrzebny do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności – ale też zapowiada często dalsze problemy, np. z eksmisją (zob. „Wygrałem licytację komorniczą . Co dalej?”).
Gdyby więc cudzoziemcowi udało się mimo wszystko uzyskać promesę przed przystąpieniem do przetargu czy licytacji i gdyby aukcja zakończyła się jego wygraną, teoretycznie istnieją szanse, by wydano mu na podstawie tej promesy potrzebne zezwolenie w wymaganym terminie. W tym momencie minister zbadać już bowiem tylko musi, czy określony w promesie „stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy” nie uległ zmianie. Wciąż jednak niestety istnieje też ryzyko, że zezwolenie nie zostanie wydane na czas – a zatem przepadnie choćby wpłacone wadium.
Kiedy obcokrajowcy mogą brać udział w przetargach i licytacjach na normalnych zasadach
Czy obcokrajowiec chcący kupić w Polsce nieruchomość w drodze przetargu bądź licytacji komorniczej zawsze jest więc skazany na tyle nerwów? Otóż niekoniecznie, bo w wielu sytuacjach zezwolenia na nabycie nieruchomości – a więc też promesy jego wydania – po prostu nie potrzeba! Nie jest ono wymagane chociażby w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielomieszkaniowym czy garażu (przy czym chodzi zarówno o prawo własności, jak i o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Także firmy posiadające siedzibę na terenie RP, ale kontrolowane przez podmioty spoza kraju, mogą na cele statutowe nabyć bez zezwolenia nieruchomości (na obszarze miast), których łączna powierzchnia w całej Polsce nie przekracza 0,4 ha.
Ponadto praktycznie dowolną nieruchomość – z wyjątkiem tych położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha – mogą bez zezwolenia nabyć:
- obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (czyli krajów UE oraz Islandii, Norwegii i Liechtensteinu), a także Szwajcarii;
- osoby, które mają zezwolenie na pobyt stały lub pobyt tzw. rezydenta długoterminowego UE i mieszkają w Polsce od minimum 5 lat;
- osoby o powyższym statusie mieszkające w Polsce od minimum 2 lat, ale pozostające w związku z małżeńskim z Polakiem lub Polką, o ile kupowana nieruchomość ma się stać ich wspólną własnością.
We wszystkich tych przypadkach cudzoziemiec może wziąć udział w przetargu bądź licytacji na identycznych zasadach jak rodowity Polak. Trzeba tylko pamiętać, że jeśli przetarg ma formę pisemną, dostarczone organizatorowi dokumenty muszą zostać przygotowane po polsku (w razie potrzeby przez tłumacza przysięgłego).
Należy też uważnie czytać ogłoszenia o przetargach i licytacjach. Niektóre z nich mogą mieć bowiem charakter zamknięty i np. wykluczać z udziału obcokrajowców. Z drugiej strony podane w ogłoszeniu zasady przetargu mogą chociażby zwalniać z obowiązku wniesienia wadium osoby, które utraciły położoną na terenie Polski nieruchomość w wyniku wojny i są w stanie przedstawić dowód na przysługujące im prawo do rekompensaty (obowiązuje to m.in. przy przetargach organizowanych przez Agencję Mienia Wojskowego).
Przeczytaj: Zakup mieszkania w Polsce przez obywatela Ukrainy
Alternatywne rozwiązanie
Kiedy zaś uzyskanie zezwolenia jest niezbędne, pewnym rozwiązaniem może okazać się znalezienie osoby, która ma polskie obywatelstwo i weźmie udział w przetargu bądź licytacji niejako w imieniu cudzoziemca, a w razie wygranej „odsprzeda” mu nabytą w ten sposób nieruchomość, gdy obcokrajowiec na spokojnie zdobędzie potrzebne zezwolenie (ale uwaga: nie może być to pełnomocnik, który zastępuje licytanta podczas aukcji jedynie fizycznie!). Konieczne będzie wówczas jednak odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (wynoszącego 2% wartości transakcji) i uiszczenie dodatkowych opłat notarialnych. Z pewnego punktu widzenia wciąż może okazać się to bardziej korzystne niż podejmowanie opisanego wcześniej ryzyka.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com
