Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie

Inwestowanie w nieruchomości należy do najbezpieczniejszych metod lokowania kapitału. Nie jest to sposób na szybkie jego pomnożenie, ale ryzyko poniesienia straty jest bliskie zeru. Różne strategie inwestycyjne przynoszą jednak różną stopę zwrotu, inne są też ryzyka z nimi związane. W tym artykule znajdziesz ich obszerne porównanie.

Jakie strategie omówimy w tym artykule?

Na początek szybkie podsumowanie siedmiu strategii, które szerzej omówimy w dalszej części tekstu. Są to:

• Wynajem długoterminowy – dotyczy mieszkań lub domów jednorodzinnych. Najbardziej popularny sposób zarabiania na nieruchomościach. Najpewniejsza strategia inwestycyjna, lecz przynosząca stosunkowo mały zysk.
• Wynajem krótkoterminowy – również dotyczy przede wszystkim mieszkań. Może zaowocować bardzo wysokim zarobkiem, ale wymaga sporo pracy.
• Podnajem – może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości. Wymaga nieco zaangażowania, ale – uwaga – jest możliwy nawet dla inwestorów, którzy nie dysponują dużym kapitałem.
• Flipowanie – może dotyczyć tak mieszkań, jak i domów, oraz innych lokali. Wymaga zaangażowania, sporej wiedzy i odwagi. Często przynosi bardzo duży zysk, ale wiąże się też z dużym ryzykiem.
• Przerabianie na pokoje – strategia sprawdza się przy mieszkaniach o dużym metrażu. Wymaga zaangażowania i dodatkowego kapitału inwestycyjnego na samym początku, a później przynosi całkiem dobry zysk. Przydaje się też wiedza techniczna.
• Inwestowanie w nieruchomości gruntowe – wymaga wiedzy inwestycyjnej i znajomości rynku nieruchomości oraz planów inwestycyjnych lokalnych władz. Może przynieść kilkukrotne przebicie wartości, ale jest strategią zdecydowanie długoterminową.
• Inwestowanie w nieruchomości komercyjne – przynosi dobry i stały dochód przy dobrej ogólnej sytuacji gospodarczej, ale może się wiązać z większym ryzykiem, gdy koniunktura spada.

W niepewnych czasach, przy wysokiej inflacji, nieruchomości wydają się jednym z najlepszych aktywów w jakie można zainwestować kapitał. W dłuższej perspektywie nie tracą na wartości, a mogą dodatkowo na siebie zarabiać. Sprawdź, która strategia będzie najbardziej korzystna dla Ciebie.

Wynajem długoterminowy

Długoterminowy wynajem mieszkań i domów to wciąż najbardziej popularny sposób zarabiania na nieruchomościach i jego zasady wydają się dość oczywiste. Posiadając nieruchomość, która jest naszą własnością, oferujemy ją innym osobom za ustaloną odpłatnością.

Zalety wynajmu długoterminowego

Kluczowe jest oczywiście znalezienie najemcy, który będzie regularnie płacił czynsz i dbał o nieruchomość, ale jeśli to się uda, mamy gwarancję stałych przychodów i nie musimy angażować się w dodatkowe czynności związane z promocją i obsługą lokalu. Także kompletne wyposażenie lokalu nie jest niezbędne, bo najemcy często posiadają przynajmniej częściowo własne meble oraz sprzęty.

Aby mieć gwarancję spokoju warto przed zawarciem umowy zweryfikować najemcę. Normą jest też wpłacanie przez niego kaucji o wysokości miesięcznego czynszu lub wyższej, która stanowi zabezpieczenie na wypadek opóźnień w opłatach, czy konieczności przeprowadzenia remontu po zakończonym najmie.

Na co zwrócić uwagę przy wynajmie długoterminowym?

Oczywiście jeśli najemca okaże się nieuczciwy – zwleka z płaceniem czynszu, lub wcale nie płaci, niszczy lokal – oznacza to problemy. Procedura eksmisji i sądowe dochodzenie należności może potrwać kilka miesięcy, a nawet lat. Właśnie po to, aby się przed taką sytuacją zabezpieczyć, warto poświęcić trochę czasu na weryfikację najemcy.

Warto też zastanowić się nad rodzajem umowy, jaką zawieramy z najemcą. W przypadku najmu długoterminowego, możemy zawrzeć umowę najmu tradycyjnego lub okazjonalnego. Podmioty gospodarcze, przede wszystkim instytucje publiczne, mogą też zawierać umowy najmu instytucjonalnego. Najem okazjonalny i instytucjonalny dają pewne ułatwienia przy eksmisji. Więcej o różnicach pomiędzy tymi umowami pisaliśmy we wcześniejszych artykułach z cyklu „Inwestowanie w nieruchomości.”

W jakie mieszkania inwestować z myślą o wynajmie długoterminowym?

Przy wynajmie długoterminowym dobrze sprawdzają się małe mieszkania, od kawalerek, po mieszkania dwupokojowe. Inwestowanie w zakup większego mieszkania lub domu w tym celu, nie jest rentowne. Można się tu posłużyć wskaźnikiem ROE (Return of Equity, czyli rentowność wkładu własnego) – obliczamy go mnożąc miesięczny przychód z wynajmu przez 12 miesięcy i dzieląc przez zainwestowany kapitał. Wynik powinien wynieść powyżej 5%. Jeśli wyniesie około 7-8% – wtedy inwestycja jest wysoce rentowna.

Istotne jest też zwrócenie uwagi na lokalizację mieszkania. Korzystne są dzielnice blisko centrum miasta, ewentualnie miejsca bardzo dobrze skomunikowane z centrum (w Warszawie na przykład duże znaczenie ma odległość od przystanku metra).

Ciekawe oferty mieszkań, które mogą się sprawdzić przy wynajmie długoterminowym, można znaleźć tutaj: ogłoszenia przetargów i licytacji mieszkań.

Wynajem krótkoterminowy

Coraz bardziej popularną formą zarabiania na nieruchomościach jest krótkoterminowy wynajem atrakcyjnych lokali mieszkalnych. Są one konkurencją dla pokoi hotelowych, a turyści chętnie zatrzymują się na kilka dni w apartamencie, który daje poczucie niezależności, można go łatwo zarezerwować na którymś z portali oferujących taką usługę, a na dodatek zwykle jest tańszy, niż hotel.

Z czym musimy się liczyć wynajmując na krótki termin?

Ta forma wynajmu wymaga od właściciela dużego zaangażowania własnego czasu, albo dodatkowych funduszy. Szczegółowo pisaliśmy już o wynajmie krótkoterminowym, dlatego teraz podajemy kilka skrótowych informacji dla przypomnienia. Lokal trzeba sprzątnąć po każdym najemcy, przekazać i odebrać klucze, oraz stale aktualizować ofertę, pilnować rezerwacji i odpowiadać na kontakt ze strony potencjalnych najemców. Dla zaoszczędzenia czasu można te czynności zlecić firmie zarządzającej apartamentami na wynajem, których pojawia się coraz więcej, ale to z kolei pociąga za sobą koszt, który pomniejsza nieco zysk z wynajmu.

Lokal musi też być w pełni umeblowany i wyposażony w niezbędne sprzęty i akcesoria, takie jak ręczniki, pościel, sztućce, naczynia, czajnik, ekspres do kawy, odkurzacz i tym podobne. Tutaj już nie wystarczy podstawowy sprzęt AGD.

Jeśli nie zlecamy obsługi wynajmu krótkoterminowego, w myśl obowiązujących obecnie przepisów, wiąże się to z obowiązkiem prowadzenia działalności gospodarczej i odprowadzania podatku dochodowego.

Dlaczego wynajem krótkoterminowy jest opłacalny?

Jednak nawet mimo podzlecenia nadzoru nad lokalem, zysk z wynajmu krótkoterminowego zwykle jest dość wysoki. Warunkiem jest oczywiście to, jak duże jest obłożenie, czy mieszkanie jest wynajęte „na okrągło”, czy też zdarzają się dłuższe przestoje. A o tym decyduje przede wszystkim atrakcyjna lokalizacja mieszkania. Powinno to być miasto, do którego chętnie przyjeżdżają turyści, jak Kraków, Wrocław, Gdańsk, albo takie, gdzie często odbywają się wydarzenia ściągające profesjonalistów, jak na przykład Targi w Poznaniu. Warszawskie mieszkania są oczywiście korzystne pod tego rodzaju inwestycję z każdego względu. Dobrze też jeśli taki apartament znajduje się blisko ścisłego centrum miasta, albo centrów kongresowych, czy targowych.

Na naszym portalu znajdziesz wiele mieszkań, które mogą być atrakcyjną inwestycją w kontekście najmu krótkoterminowego: ogłoszenia przetargów i licytacji mieszkań.

Podnajem mieszkania

Podnajem jest sposobem zarabiania na nieruchomościach, który nie wymaga dużego wkładu własnego. Polega na podnajęciu osobie trzeciej mieszkania, lub pokoju, który sami wynajmujemy od właściciela. W tej sytuacji konieczne jest oczywiście uzyskanie pisemnej zgody właściciela na podnajem – może ona zostać udzielona w ramach umowy, albo jako aneks do niej. Więcej o tym na co zwrócić uwagę, gdy chcemy zająć się podnajmem nieruchomości pisaliśmy w artykule „Podnajem mieszkania – na czym polega i jak się za to zabrać„.

Jak zacząć wynajmować, czyli więcej o podnajmowaniu nieruchomości

Jeśli myślimy o podnajmie całego mieszkania, można rozejrzeć się wśród mieszkań, które wystawione są za nieduże kwoty. Często ich standard wykończenia lub wyposażenie są nieco gorszej jakości, można wtedy doinwestować taki lokal – oczywiście zgodnie z umową z właścicielem. Wtedy uzyskanie wyższej kwoty wynajmu będzie łatwiejsze. Ogłoszenia wynajmu mieszkań też są dostępne u nas na portalu, dla osób, które kupiły abonament i mają dostęp do modułu „Monitoring Rynku Wtórnego”.

Może się to wydawać zaskakujące, ale dla właściciela tego rodzaju umowa jest korzystna, ponieważ ma on płacony czynsz niezależnie od tego, czy w mieszkaniu ktoś mieszka, czy też stoi ono puste. Zyskiem osoby zajmującej się podnajmem jest różnica pomiędzy kwotą oczekiwaną przez właściciela, a tą którą płaci osoba, która z mieszkania korzysta. Umowę o wynajem mieszkania z właścicielem można zawrzeć na dłuższy okres, na przykład pięciu lub nawet dziesięciu lat.

Podnajmowanie pokoi

Z nieco inną sytuacją mamy do czynienia, jeśli wynajmujemy całe mieszkanie i w nim mieszkamy, równocześnie podnajmując pokoje innym osobom. Tu również konieczna jest zawarta w umowie lub w aneksie do niej zgoda właściciela. Zazwyczaj nadwyżka którą pobieramy od pozostałych lokatorów, wystarcza na pokrycie naszego czynszu najmu. Trudno wtedy mówić o zarobku, ale korzyść jest mimo to oczywista – użytkujemy mieszkanie bez płacenia odstępnego. Trzeba tylko pamiętać, że za wszelkie szkody powstałe w mieszkaniu to my odpowiadamy przed właścicielem.

Flipowanie

Flipowanie wydaje się idealną metodą na szybkie pomnożenie kapitału. Kupujemy mieszkanie tanio i od razu sprzedajemy drożej, a różnica między tymi kwotami to nasz zysk. W rzeczywistości jest to jednak przedsięwzięcie bardziej skomplikowane i wymagające sporego zaangażowania. W jednym z wcześniejszych wpisów mówiliśmy już czym jest flip i czy można na nim zarobić. Tego rodzaju szybkie transakcje stają się na polskim rynku coraz bardziej popularne, poszerza się też wiedza o tym, w jaki sposób podnieść wartość nieruchomości.

Dlaczego flipowanie wymaga dużego zaangażowania?

Idealna sytuacja to taka, gdy uda się znaleźć prawdziwą okazję, czyli mieszkanie, które bez żadnych nakładów od razu uda się odsprzedać w wyższej cenie. Trzeba jednak mieć świadomość, że to zdarza się naprawdę rzadko. Znacznie częściej konieczne może być zrobienie remontu w zaniedbanym lokalu, albo podział dużego mieszkania na dwa lub więcej małych. Kluczowy jest przy tym wybór odpowiedniej nieruchomości spośród wielu dostępnych na rynku. Wszystkie działania prowadzące do podniesienia standardu nieruchomości pochłaniają zarówno czas, jak i fundusze, zatem bardzo potrzebna jest tu znajomość rynku i umiejętność oceny, które mieszkanie faktycznie jest okazją, a z którym mogą być problemy.

Przy flipowaniu znaczenie ma czas, w jakim przeprowadzona zostanie cała operacja. Okres, w jakim nieruchomość pozostaje w naszej dyspozycji to dodatkowe koszty, takie jak opłaty dla administracji, czy za media. Poza tym, flip to zysk jednorazowy, jeśli zatem chcemy faktycznie zarabiać w ten sposób, musimy tę operację regularnie powtarzać. Za każdym razem trzeba przejść przez cały proces, od znalezienia mieszkania, przez podniesienie jego wartości, po znalezienie kupca, który chętnie zapłaci większą kwotę. Trzeba przy tym pamiętać, że tego rodzaju regularne działania to już działalność gospodarcza polegająca na obrocie nieruchomościami. Już przy drugiej czy trzeciej transakcji prawdopodobnie konieczne będzie założenie firmy i odprowadzanie odpowiednich podatków.

Atrakcyjne mieszkania, które mogą stać się świetną okazją do flipa, możesz znaleźć na naszym portalu: ogłoszenia przetargów i licytacji mieszkań.

Przerabianie na pokoje

Duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Są jednocześnie tańsze w wynajmie – również w przeliczeniu na metr kwadratowy – zatem rentowność takiej inwestycji może być poddana w wątpliwość. Jest jednak sposób na znaczne podniesienie zysków z wynajmu dużego mieszkania, a jest nim przerobienie go na małe lokale albo na pokoje do wynajęcia. W korzystnej sytuacji możemy podnieść nasze ROE o kilka punktów procentowych.

Jak przerobić duże mieszkanie na pokoje do wynajęcia?

Istnieje kilka sposobów na przerabianie dużych mieszkań na mniejsze. Jeśli pozwalają na to warunki – możliwość wykonania oddzielnego wejścia, odpowiednia ilość pionów wentylacyjnych i kanalizacyjnych – warto z dużego mieszkania zrobić dwa mniejsze. Możliwość podziału na więcej niż dwa odrębne lokale mieszkalne należy do rzadkości. Okazje trafiają się czasem w kamienicach, prawie nigdy w blokach mieszkalnych powstałych po II Wojnie Światowej. Oczywiście wyodrębnienie lokali wymaga też przejścia procedury administracyjnej i uzyskania odpowiedniego zaświadczenia z urzędu.

Drugi sposób jest prostszy i wymaga zapewnienia prywatności poprzez, na przykład, zamontowanie zamków w drzwiach do pokoi. Oczywiście przygotowanie mieszkania pod wynajem na pokoje może wymagać też większych przeróbek – choć nie tak dużych jak wyodrębnienie osobnego mieszkania. Warto zatem znać się trochę na budownictwie, lub poradzić się eksperta. O tym, jakie mieszkania nadają się do przeróbki, pisaliśmy w jednym z naszych wcześniejszych artykułów: „Wynajem mieszkania na pokoje„. Czasem na rynku dostępne są też gotowe, już przerobione mieszkania.

Dlaczego wynajem mieszkania na pokoje jest opłacalny?

W mieszkaniu wynajmowanym na pokoje lokatorzy korzystają ze wspólnej kuchni i łazienki, dobrze też, jeśli w mieszkaniu są dwa wc, albo nawet możliwość zamontowania prysznica w drugiej łazience. Jest to interesująca alternatywa dla akademików studenckich, zatem ze znalezieniem osób zainteresowanych na pewno nie będzie problemów, ale dobrze, by mieszkanie miało też atrakcyjną lokalizację, w pobliżu uczelni, lub znajdowało się w okolicy, która jest z uczelnią oraz z centrum miasta bardzo dobrze skomunikowana.

Z czym trzeba się liczyć przy wynajmie na pokoje?

Planując wynajem na pokoje, liczymy na korzyści podobne jak przy wynajmie długoterminowym, czyli stały przychód i – po wykonaniu przeróbek – bezobsługowy wynajem. Jednak warto tu poświęcić więcej czasu i uwagi na znalezienie odpowiednich lokatorów. Staranna selekcja potencjalnych najemców, którzy najczęściej są studentami, ograniczy problemy z ich niewypłacalnością, czy konfliktami, które dla nas mogą skutkować wypowiedzeniem najmu i koniecznością szukania lokatora w połowie roku.

O ile możemy mieć pewność, że wynajem mieszkania na pokoje będzie bardziej rentowny od wynajmu całego mieszkania i jako inwestycja bardziej odporna na kryzys, zanim zdecydujemy się na podjęcie tego kroku warto jeszcze sprawdzić regulamin wspólnoty, której jest częścią. Jeśli w jej regulaminie jest zapis o zakazie wynajmowania mieszkań studentom, możemy się narazić na problemy. Wprawdzie taki zakaz nie jest egzekwowalny w myśl przepisów prawa, a mieszkaniem własnościowym możemy zarządzać jak chcemy, ale wejście w konflikt z sąsiadami to niepotrzebna strata czasu i energii.

Sprawdź na naszym portalu oferty mieszkań, które potencjalnie można by przerobić na pokoje: ogłoszenia przetargów i licytacji mieszkań.

Inwestowanie w nieruchomości gruntowe

Inwestycja w nieruchomość gruntową, przy dobrej znajomości rynku, może przynieść bardzo wysoki zysk, ale trzeba pamiętać, że jest to inwestycja długoterminowa, na której nie można opierać stałego dochodu. Opiera się na podniesieniu wartości działki w czasie, a sposobów na to jest kilka.

Najprostszym jest zakup działki budowlanej i wystąpienie dla niej o warunki zabudowy, jeśli nie ma planu miejscowego, a następnie o pozwolenie na budowę. Ponieważ uzyskanie tych dokumentów wiąże się zwykle z długim oczekiwaniem i utarczkami z urzędem, klienci chętnie decydują się na zakup działki nawet po wyższej cenie, ale już z przypisanymi do niej dokumentami budowlanymi. W bardziej zaawansowanym wariancie możemy rozpocząć budowę, a nawet postawić budynek i odsprzedać go wraz z działką.

Podobną metodą jest kupno działki rolnej w mieście, w obszarze gdzie występuje zabudowa jednorodzinna, ale nie ma planu miejscowego i wielkich szans na uchwalenie go w krótkim czasie. Uzyskanie w tej sytuacji podziału na mniejsze działki, wraz z decyzją o warunkach zabudowy, może znacznie podnieść ich wartość. O tym, co warto wiedzieć na temat działek inwestycyjnych, pisaliśmy już na naszym blogu.

Wreszcie, jeśli wiemy, że rada gminy zamierza uchwalić plan miejscowy na terenie, gdzie znajdują się działki rolne i przekształcić je na działki przeznaczone pod jakąkolwiek zabudowę – niskiej lub wysokiej intensywności albo usługową – to najlepszy wybór. Nie wymaga on załatwiania dokumentów, wystarczy odczekać czas do uchwalenia planu – choć niestety może to być nawet kilka lat, podczas których nasz kapitał jest zamrożony. Ale zysk po sprzedaży takich terenów po uchwaleniu planu może być kilku, a nawet kilkunastokrotny.

Zobacz jakie działki można kupić z przetargu lub licytacji: ogłoszenia przetargów i licytacji działek.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

Wynajęcie lokalu komercyjnego może przynosić regularny dochód, podobnie, jak wynajem długoterminowy mieszkania. Z tą różnicą, że czynsz w przeliczeniu na metr kwadratowy jest zwykle wyższy. Inwestycja w nieruchomość o przeznaczeniu użytkowym może być znacznie bardziej korzystna, a przy tym, jeśli wynajmujemy lokal firmie, najczęściej możemy liczyć na kilka lat stałej współpracy. Na rynku pojawiają się oferowane do sprzedaży lokale już będące w trakcie wynajmu, co jest dodatkową zaletą, bo nie ma wtedy potrzeby przeprowadzania remontu i szukania najemcy. W lokalach użytkowych najemca zwykle dba o ich dobry stan techniczny, bo jakość i wystrój świadczą o jego biznesie.

Z tym rodzajem nieruchomości wiąże się jednak większe ryzyko – co wynika z ryzyka związanego po prostu z prowadzeniem biznesu. O tym, jak również o zaletach wynajmowania nieruchomości komercyjnych pisaliśmy już wcześniej. W okresach mniejszej koniunktury czy kryzysu, może się okazać, że przedsiębiorca zrezygnuje lub zawiesi działalność, a my stracimy najemcę. Niestety, nawet w dobrej lokalizacji mogą być okresy, gdy trudno będzie o znalezienie chętnych do wynajęcia lokalu.

Nieruchomości komercyjnych jest na rynku mniej, niż mieszkalnych – to podnosi ich konkurencyjność. Do kupienia można znaleźć pojedyncze lokale, jak i całe budynki wynajmowane na biura, albo punkty usługowe czy handlowe. Oczywiście próg wejścia w taką inwestycję jest bardzo wysoki, ale i potencjalne zyski, jakie będzie przynosić, są zachęcające.

Sprawdź, jakie lokale użytkowe i handlowe są aktualnie oferowane na naszym portalu: ogłoszenia przetargów i licytacji lokali użytkowych. A tu możesz znaleźć oferowane do sprzedaży budynki usługowe: ogłoszenia przetargów i licytacji całych budynków.

Podsumowanie i porównanie strategii inwestowania w nieruchomości

Poniżej przedstawiamy tabelę z porównaniem siedmiu strategii inwestycyjnych omówionych w naszym artykule. Analizując zalety i wady różnych rozwiązań, oraz nasze możliwości kapitałowe, jak również zaangażowania własnego czasu w obsługę nieruchomości, możemy wybrać takie, które będzie najlepsze dla nas.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com, Unsplash.com.