Jednym z najbezpieczniejszych, a zarazem potencjalnie dochodowych sposobów lokowania nadwyżek kapitału, jest kupno działek. Aby jednak taka inwestycja przyniosła oczekiwany zwrot, albo nawet pomnożenie kapitału, warto wiedzieć, z czym się liczyć przy kupowaniu działek inwestycyjnych.
Jakie są rodzaje działek w kontekście inwestowania?
W polskim prawie nie ma jednoznacznej definicji „działki inwestycyjnej”. Jest to określenie umowne, a przez to różnie rozumiane. Przyjęło się za działkę inwestycyjną uznawać teren, który przeznaczony może zostać pod takie inwestycje budowlane, jak budynki przemysłowe, magazynowe, biurowce, obiekty handlowe i tym podobne. Jeśli jednak mówimy o „inwestowaniu w działki” można to pojęcie rozumieć nieco szerzej.
Za grunty inwestycyjne można uznać różnego rodzaju grunty jakie klasyfikowane są w oparciu o przepisy (o tym w dalszej części artykułu). Jeśli mamy w planach konkretną inwestycję, należy oczywiście szukać nieruchomości pod jej kątem. Jeśli natomiast chodzi o lokatę kapitału – możliwości mamy o wiele więcej. Terenem inwestycyjnym może bowiem być działka budowlana, przemysłowa, a nawet rekreacyjna. Na dobrą sprawę nawet tereny rolne, pod pewnymi warunkami, mogą się okazać doskonałą lokatą kapitału – jeśli oczywiście będziemy w stanie je przekształcić przed sprzedażą.
Teren inwestycyjny to przecież, mówiąc najprościej – teren, na którym można zrealizować jakąś inwestycję. Wybudować budynek usługowy, ale także mieszkalny, halę produkcyjną lub magazynową, albo nawet obiekt sportowy. Inwestycję tę możemy wykonać my sami, albo zająć się przygotowaniem terenu pod inwestycję dla potencjalnego kolejnego nabywcy gruntu. To właśnie w zależności od naszych planów inwestycyjnych, kierujemy się przy zakupie gruntów różnymi przesłankami.
Przeczytaj: Inwestowanie w grunty – czy zakup ziemi się opłaca?
Czym się kierować przed podjęciem decyzji o kupnie działki pod inwestycję?
Teren, w który chcemy zainwestować nasz kapitał, ma nam przynieść wymierną korzyść. Nieruchomości same w sobie, jako dobra ograniczone, z czasem zyskują na wartości. Jest to jednak wzrost nieduży. Jeśli chcemy, by zysk z nieruchomości był znaczący, musimy w nią zainwestować oprócz kapitału, także nieco pracy.
Przydać się może znajomość planów inwestycyjnych miejscowości, w której zamierzamy nabyć grunty. Jeśli na przykład wiemy, gdzie rozbudowywane będą drogi, infrastruktura techniczna, czy gdzie mają powstać inne inwestycje, jak centra handlowe, czy osiedla mieszkaniowe – możemy założyć, że wartość gruntów w sąsiedztwie wzrośnie przynajmniej kilkukrotnie. Wtedy praktycznie bez nakładu pracy, w ciągu kilku lat otrzymamy spory zysk.
Jeśli jednak nie mamy takiej wiedzy, wtedy trzeba zwrócić uwagę na rodzaj działek, ich dostęp do drogi publicznej, oraz uzbrojenie – o wszystkich tych zagadnieniach pisaliśmy szczegółowo we wcześniejszych artykułach. Należy też uzyskać informacje z odpowiedniego urzędu gminy o przeznaczeniu gruntów w planach miejscowych. Tutaj przydaje się znajomość zasad podziału użytków gruntowych na rodzaje, zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy I Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2021 r. poz.1390), oraz zasady zapisywania przeznaczenia terenów w planach miejscowych.
Grupy i rodzaje użytków gruntowych
Podział na grupy użytków gruntowych obejmuje:
- grunty rolne;
- grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
- grunty zabudowane i zurbanizowane;
- grunty pod wodami;
- tereny różne.
Z tych grup warto inwestować w grunty zabudowane i zurbanizowane, a także pod kilkoma warunkami, w grunty rolne. Pozostałe grupy użytków gruntowych nie stanowią potencjalnych gruntów inwestycyjnych.
Z kolei grunty zabudowane i zurbanizowane, możemy podzielić na:
- grunty budowlane lub o potencjale budowlane, w tym:
- tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;
- tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;
- inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;
- zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp;
- tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;
- oraz różnego rodzaju tereny komunikacyjne, w tym drogi, tereny kolejowe i inne.
W zakres gruntów zabudowanych i zurbanizowanych wchodzą także użytki kopalne.
Warto wiedzieć, że tereny mieszkaniowe, czy inne tereny zabudowane to takie, na których istnieje już zabudowa, odpowiednio mieszkaniowa lub usługowa, zatem trudno tu znaleźć działki inwestycyjne. Podobnie ma się sprawa z terenami przemysłowymi i rekreacyjno-wypoczynkowymi. Zatem, najlepszymi terenami o dużym potencjale inwestycyjnym są zurbanizowane tereny niezabudowane.
Przeczytaj: Działki rolne – możliwości podziału i nabycia w celach inwestycyjnych
Gdzie szukać działek inwestycyjnych?
Aby znaleźć ciekawą ofertę sprzedaży działki inwestycyjnej trzeba sporo cierpliwości. Można śledzić portale, gdzie zamieszczane są ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, trzeba jednak pamiętać, że tam działki wystawiane są w cenach rynkowych. Można też szukać ogłoszeń o przetargach, czy licytacjach komorniczych, gdzie ceny za metr kwadratowy gruntu mogą być naprawdę okazyjne. Podobna sytuacja ma też miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości przez syndyków masy upadłościowej zarówno dużych firm, czy zakładów przemysłowych, jak i osób prywatnych.
Dużym ułatwieniem przy poszukiwaniu tego rodzaju okazji inwestycyjnych jest portal ListaPrzetargow.pl, gdzie na bieżąco zamieszczane są oferty dotyczące licytacji i przetargów z całej Polski. Portal zapewnia wiele wygodnych funkcjonalności takich jak powiadomienia o nowych ofertach zgodnych z parametrami użytkownika, czy intuicyjny system wyszukiwania ofert – i okazji. Tutaj najwygodniej można znaleźć działkę inwestycyjną.
Jak kupować tereny pod inwestycje?
Zanim jednak zdecydujemy się na skorzystanie z konkretnej oferty, trzeba ją dobrze przeanalizować. Przede wszystkim sprawdzić grupę i rodzaj użytku gruntowego, jakim oznaczona jest dana działka, czy teren złożony z kilku działek. W następnym kroku należy sprawdzić dostęp do drogi publicznej, oraz czy działka jest uzbrojona, to jest czy zapewniony jest dla niej dostęp do mediów takich jak woda i prąd, ewentualnie gaz i infrastruktura telekomunikacyjna, oraz, czy możliwy jest odbiór ścieków i innych nieczystości. Bez uzbrojenia i dostępu do drogi realizacja jakiejkolwiek inwestycji nie będzie możliwa.
Oprócz tego, należy też sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące obszaru, na którym znajduje się interesująca nas działka. Te dokumenty określają przeznaczenie poszczególnych terenów, a wśród tych, które mogą nas interesować znajdują się tereny oznaczone jako:
- zabudowa mieszkaniowa wysokiej intensywności (MW) – gdzie istnieje możliwość budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych;
- zabudowa usługowa (U) – gdzie można realizować obiekty handlowe do 2000 m2 powierzchni sprzedaży, oraz inne budynki użyteczności publicznej, takie jak kinoplexy, centra rozrywki, restauracje, hotele, czy biurowce, i wiele innych;
- tereny produkcyjne (P) – gdzie oczekuje się realizacji inwestycji przemysłowych;
- zabudowa mieszkaniowa niskiej intensywności (MN) – tutaj mogą powstać budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym w formie zespołów zabudowy szeregowej, lub bliźniaczej;
- tereny sportu i rekreacji (US) – gdzie mogą powstać baseny, korty tenisowe, hale sportowe, czy cała gama innych obiektów zarówno widowiskowych, jak i przeznaczonych do treningów.
Szczególną kategorią są tereny przeznaczone pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m² (UC). Te jednak zwykle tworzone są pod konkretne inwestycje i jeśli są sprzedawane, osiągają bardzo wysokie ceny.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
W jakich sytuacjach należy zachować ostrożność przy kupowaniu „okazyjnych” działek?
Nie zawsze działka, która dobrze wygląda w ofercie, jest taką faktycznie – dlatego zawsze trzeba się jej uważnie przyjrzeć przed podjęciem decyzji o zakupie. Wystrzegać się należy działek przeznaczonych w planach miejscowych na zadrzewienia, tereny zieleni izolacyjnej i urządzonej, użytki zielone, oraz tereny przeznaczone na rozwój infrastruktury komunikacyjnej gminy – czyli na drogi.
Jeśli na danym terenie nie ma planu miejscowego, inwestowanie jest nieco bardziej ryzykowne. Gdy dla działki zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i są one idealnie zgodne z naszym zamierzeniem – mamy do czynienia z sytuacją podobną jak przy istniejącym planie miejscowym. Jeśli jednak tych warunków nie ma, albo odbiegają one od naszych planów inwestycyjnych, należy zachować dużą czujność, aby na takiej inwestycji nie stracić.
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Pixabay.com
