Działka rekreacyjna czy ogródek działkowy (ROD) – co wybrać?

Poznaj różnice między ogródkiem działkowym a działką rekreacyjną i sprawdź, który wariant inwestycji w teren zielony będzie dla ciebie bardziej odpowiedni.

Własny skrawek zieleni to marzenie niejednej osoby na stałe zamieszkującej w miejskim bloku. Umiejscowionych na parterze lokali wychodzących na niewielki prywatny ogród niestety nie ma wiele na rynku. Podobnie jak położonych w mieście domów z ogrodem, które potrafią w dodatku osiągać zawrotne ceny. Jeśli nie chcesz wyprowadzać się na wieś, do wyboru na szczęście masz jeszcze działki rekreacyjne i tzw. rodzinne ogródki działkowe (ROD). Czym się od siebie różnią i która opcja jest lepsza? O tym właśnie piszemy w poniższym artykule.

Czym jest działka rekreacyjna – a czym ogródek działkowy

Przepisy polskiego prawa nie definiują dokładnie pojęcia działki rekreacyjnej. Potocznie nazywa się tak grunt, na którym teoretycznie można wznosić budowle, muszą mieć one jednak ściśle określony charakter, służąc przede wszystkim czasowemu wypoczynkowi – co wyznaczają nie tyle zapisy ustawy Prawo budowlane, ile lokalne regulacje (p. niżej).

„Ogródek działkowy” natomiast jest pojęciem węższym i oznacza specyficzny typ działki rekreacyjnej, usytuowanej z reguły na terenie miasta, podczas gdy działki rekreacyjne znajdują się głównie poza nim.

Co można zbudować na działce rekreacyjnej

Górny pułap możliwości postawienia budynku na działce rekreacyjnej to zwykle murowany dom o co najwyżej dwóch kondygnacjach i 150 mkw. powierzchni. Szczegółowe warunki, w tym:

• maksymalną powierzchnię zabudowy – czyli powierzchnię liczoną po obrysie podstawy budynku,
• maksymalną wysokość głównej kalenicy,
• kąt nachylenia połaci dachu

zawsze wyznacza jednak obowiązujący na terenie danej gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – oraz wydawana na ich podstawie przez gminę decyzja o warunkach zabudowy.

Warto wiedzieć
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla konkretnej działki. Jeśli ta ostania jest wystawiona na sprzedaż, a dotychczasowy właściciel ową decyzją dysponuje, to można ją niejako „przepisać” na kupującego po zawarciu transakcji.

Uzyskanie w starostwie powiatowym pozwolenia na budowę jest niezbędne tak samo jak przy działce typowo budowlanej i odbywa się w podobny sposób. Nie trzeba się jednak o nie ubiegać, jeśli na działce rekreacyjnej chcesz postawić np. wolnostojący budynek gospodarczy, altanę, garaż czy parterowy dom letniskowy (konkretnie, jak głosi ustawa: „przeznaczony do okresowego wypoczynku”, a więc nienadający się do całorocznego zamieszkania) o powierzchni zabudowy do 35 mkw. – przy czym liczba takich obiektów przypadających na każde 500 mkw. powierzchni działki nie może przekroczyć 1 w przypadku domu i 2 w pozostałych przypadkach. Muszą też one zostać wzniesione w zgodzie z przepisami dotyczącymi odległości od granic posesji i nieprzekraczalnej linii zabudowy, a także z uwzględnieniem drzewostanu oraz warunków gruntowych na działce. Budowę domu należy ponadto zgłosić odpowiednim organom administracji architektoniczno-budowlanej.

Podstawa prawna: art. 29 ustawy Prawo budowlane.

Co można zbudować w rodzinnym ogródku działkowym

Jeśli chodzi o ogródki działkowe, to uzyskanie pozwolenia na budowę na ich terenie z założenia po prostu nie jest możliwe. W grę wchodzą więc tylko wspomniane wyżej obiekty, które takiego pozwolenia nie wymagają. Chęć postawienia domu letniskowego zgłosić trzeba natomiast nie tylko w urzędzie, ale też w siedzibie zarządu ROD.

Pozostałe regulacje dotyczące wznoszenia budowli w rodzinnych ogródkach działkowych – a także wykorzystywania samych ogródków w ogóle – wynikają z osobnej Ustawy o ROD oraz regulaminu stowarzyszenia ogrodowego, do którego należy dany ogródek (p. niżej). Warto więc zajrzeć do obu dokumentów. Znaleźć w nich można zapisy mówiące chociażby o tym, że:

• wysokość domku letniskowego lub altany nie może przekraczać 5 m przy dachu stromym oraz 4 m przy dachu płaskim;
• wysokość ogrodzenia, w tym żywopłotu, nie może przekraczać 1 m – przy czym czasem narzucony zostaje też sam typ ogrodzenia;
• oprócz altany w ROD można zbudować np. szklarnię, tunel foliowy, studnię, bezodpływowy zbiornik na nieczystości płynne (pot. szambo), oczko wodne, basen, ogródek skalny, huśtawkę czy piaskownicę;
• w ogródku działkowym nie można zbudować murowanego grilla;
• w ogródku działkowym nie można mieszkać na stałe ani prowadzić działalności gospodarczej;
• najczęściej nie można też: uprawiać wyłącznie jednego gatunku roślin, hodować pszczół, rozpalać ognisk, palić liści lub śmieci, wycinać bez pozwolenia drzew, których obwód na wysokości 5 cm przekracza 35 cm (dla topoli, kasztanowca, wierzby, klonu, platana klonolistnego i robinii akacjowej) albo 25 cm (dla innych gatunków).

Większość tego rodzaju postanowień wynika z określonych w art. 3 rzeczonej ustawy celów ROD, do których należy m.in. ochrona przyrody i środowiska oraz oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach.

Przeczytaj: Domek letniskowy – wszystko, co warto wiedzieć

Jak kupić ogródek działkowy

Bodaj najważniejsza różnica między ogródkiem działkowym a działką rekreacyjną innego typu nie polega jednak wcale na tym, co gdzie można zbudować. W końcu kilkaset metrów kwadratowych zielonego terenu z domkiem letniskowym lub altanką na środku może być zarówno jednym, jak i drugim. O wiele bardziej istotna jest tu kwestia prawa własności.

Otóż można je nabyć tylko w przypadku działki rekreacyjnej. Rodzinne ogródki działkowe należą zaś do Polskiego Związku Działkowców, a nabyć da się jedynie prawo do korzystania z nich – czy to od innego działkowca, czy bezpośrednio od PZD. W tym drugim wariancie czas oczekiwania na pojawienie się ogródka w puli wolnych działek niestety bywa długi. Niemniej, jeśli zależy ci na „własnym” ogródku, z pewnością warto rozważyć:

• wystosowanie zapytania o dostępność działki do zarządu danego ROD,
• zapisanie się na listę oczekujących – o ile jest prowadzona przez ów zarząd,
• śledzenie informacji na tablicy ogłoszeń przy ROD,
• śledzenie informacji na stronie internetowej danego ROD – o ile taka istnieje.

Jeśli odpowiadający ci ogródek stanie się dla ciebie dostępny, możesz podpisać tzw. umowę dzierżawy działkowej. Będzie to jednoznaczne z zaakceptowaniem regulaminu ogródka, dlatego dobrze jest się z nim wcześniej zapoznać.

Przejęcie ROD od innego działkowca

Opiekę nad ogródkiem działkowym często sprawniej przejąć można od kogoś, kto już dłużej go nie chce dzierżawić. Ogłoszenia o ROD „na sprzedaż” potrafią pojawiać się nie tylko na wspomnianej tablicy ogłoszeń, ale też w internetowych serwisach nieruchomościowych. Kiedy znajdziesz w ten sposób wymarzony ogródek, musisz podpisać z jego dotychczasowym dzierżawcą poświadczoną notarialnie umowę przeniesienia praw i obowiązków z umowy dzierżawy działkowej.

Ale uwaga: owo przeniesienie praw i obowiązków faktycznie nastąpi dopiero w momencie zatwierdzenia tej umowy przez zarząd ROD. Dokument należy więc sporządzić w 3 egzemplarzach, po jednym dla zbywcy, dla nabywcy i dla zarządu. Jeśli ten ostatni po upływie 2 miesięcy od przedłożenia umowy nie wyda żadnej decyzji, przyjmuje się, że została ona zatwierdzona. Odmowę zatwierdzenia zarząd zaś ma obowiązek uzasadnić na piśmie.

Przed podpisaniem czegokolwiek – i wydaniem pieniędzy na notariusza – dobrze jest zrobić wstępne rozeznanie i upewnić się, że zarząd ROD nie będzie miał nic przeciwko odsprzedaży prawa do korzystania z ogródka (przy okazji potwierdzając, że osoba oferująca zbycie tego prawa rzeczywiście nim dysponuje). A może się na taką odsprzedaż nie zgodzić, chcąc chociażby skorzystać ze swojego prawa do pierwokupu działki (p. niżej) lub mając zastrzeżenia do kandydatury potencjalnego nowego dzierżawcy ROD.

W tym miejscu warto wspomnieć, że takim dzierżawcą może zostać tylko:

• pełnoletnia osoba fizyczna;
• osoba zamieszkująca na terenie RP – i to w dodatku niezbyt daleko od danego ogródka (zgodnie z ustawą ma on bowiem służyć przede wszystkim lokalnej społeczności);
• osoba nieposiadająca jeszcze praw do ROD – nie wolno bowiem dzierżawić więcej niż jednego ogródka, podobnie jak łączyć dwóch lub więcej ogródków w jeden (powierzchnia ogródka nie może przekraczać 500 mkw.);
• pojedyncza osoba – wyjątek stanowią małżeństwa (przy czym jeśli jedno z małżonków nie chce być działkowcem, wystarczy tylko, że nie podpisze umowy). Nie można dzierżawić działki „na spółkę” z rodzeństwem, koleżanką czy narzeczonym.

Jak kupić działkę rekreacyjną

Zakup działki rekreacyjnej, która nie ma statusu ROD, przebiega w zasadzie identycznie jak zakup zwykłej działki budowlanej, z tym że jeśli jej powierzchnia liczy więcej niż 36 arów, a grunt leży w innej gminie niż ta, w której na stałe mieszkasz, musisz o zakupie powiadomić gminę właściwą ze względu na położenie działki. Podstawą jej nabycia jest akt notarialny. Ze względu zaś na istnienie księgi wieczystej – inaczej niż w przypadku ROD – zakup działki rekreacyjnej może zostać sfinansowany kredytem hipotecznym. Będąc zaś już jej właścicielem, masz znacznie większą swobodę zarządzania nią: wolno ci ją odsprzedać, wydzierżawić, zastawić, wynająć lub na niej budować (oczywiście w zgodzie z obowiązującymi przepisami).

Informacji o działkach rekreacyjnych wystawionych na sprzedaż warto szukać nie tylko w internetowych portalach ogłoszeniowych, ale też po prostu w okolicy, w której chcesz mieć kawałek ziemi (np. na ogrodzeniach czy słupach), jak również w serwisie Lista Przetargów, gdzie znajdziesz grunty zbywane przez komorników, gminy czy spółki skarbu państwa. Ceny wywoławcze takich nieruchomości są znacznie niższe niż ceny rynkowe.

Ile kosztuje działka rekreacyjna

To, ile trzeba zapłacić za działkę rekreacyjną, zależy od kilku czynników. Jednym z najważniejszych jest jej położenie. Lokalizacja w atrakcyjnym turystycznie regionie (morze, góry, Mazury) lub np. tuż przy jeziorze może oznaczać ceny rzędu nawet 300 zł/mkw. Im bliżej do popularnych wakacyjnych miejscowości, tym drożej. Natomiast ziemia w znacznie mniej „obleganej” okolicy kosztować będzie już tylko 40-70 zł/mkw. Na większą działkę wydasz oczywiście więcej niż na podobnie usytuowaną, lecz mniejszą – kolejny czynnik to więc jej powierzchnia. Na cenę mogą zaś dodatkowo wpływać:

• obecność przyłączy – w przeciwieństwie do działki budowlanej działka rekreacyjna nie musi ich bowiem posiadać;
• wydane pozwolenie na zabudowę;
• istniejąca już zabudowa oraz jej stan techniczny.

Szacując koszty inwestycji, do kwoty wymienionej w umowie sprzedaży-kupna doliczyć należy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), wynoszący 2% wartości nabywanej parceli. Później zaś jeszcze trzeba będzie odprowadzać regularnie podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy m.in. od powierzchni działki oraz od tego, czy znajduje się na niej dom letniskowy. Stawka podatku ustalana jest indywidualnie, przy czym w przypadku działki rekreacyjnej będzie ona wyższa niż w przypadku działki budowlanej.

Warto wiedzieć
Teoretycznie istnieje możliwość przekształcenia działki rekreacyjnej w działkę budowlaną i tym samym obniżenia stawki podatku od nieruchomości.

Ile kosztuje ogródek działkowy

Jeśli chodzi o rodzinne ogródki działkowe, kwestia kosztów w dużej mierze zależy od tego, czy uda ci się wydzierżawić ROD bezpośrednio, czy trzeba będzie komuś zapłacić za przeniesienie praw do jego użytkowania. Parę lat temu działkowcy z miast takich jak Warszawa, Poznań, Gdańsk Łódź czy Wrocław za podpisanie stosownej umowy życzyli sobie po kilka tysięcy złotych, ale pandemia niestety mocno wywindowała ceny. Obecnie zaczynają się one zwykle w okolicach kilkunastu tysięcy złotych za ogródek – sięgać zaś potrafią nawet 100-200 tys. zł! Przy czym tutaj również obowiązuje PCC, choć wynoszący 1%.

Koszty te odpadają przy podpisaniu z zarządem danego ROD umowy dzierżawy ogródka z wspomnianej puli wolnych działek. Pozostają wówczas tylko – dotyczące również tych, którzy przejęli ogródek od innego działkowca – opłaty takie jak:

• opłata ogrodowa na pokrycie kosztów funkcjonowania, zarządzania i konserwacji ROD;
• opłata za dzierżawę działki;
• opłata członkowska PZD;
• opłata za wywóz odpadów komunalnych;
• opłata wynikająca z odprowadzania przez zarząd opłat za użytkowanie wieczyste gruntu – gdy nie należy on do stowarzyszenia ogrodowego, tylko np. stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
• indywidualnie rozliczane opłaty za zużytą wodę i energię elektryczną – gdy ogródek jest podłączony do odpowiednich sieci.

O ile wysokość opłat za media zależy od zużycia, o tyle wartość pozostałych opłat wynosi z reguły nie więcej niż kilkaset złotych rocznie. Informacje na temat ich wysokości, zakresu, terminu i sposobu wnoszenia uzyskasz w zarządzie danego ogródka (powinny się także znaleźć w umowie dzierżawy). Jako właściciel praw do ROD będziesz mieć też oczywiście prawo wglądu w sprawozdania finansowe tegoż zarządu.

Warto wiedzieć
Opłaty za dzierżawę przypisane są do dzierżawcy, a nie do ogródka. Jeśli więc dotychczasowy właściciel praw do niego zalegał z takimi opłatami, nowy nabywca nie musi regulować tej należności. Inaczej jest jednak w przypadku opłaty ogrodowej – jeśli w danym roku nie została uiszczona przez poprzedniego dzierżawcę, kolejny zobowiązany jest do jej wniesienia.

Co sprawdzić przed nabyciem działki rekreacyjnej lub prawa do ROD

Aby uniknąć dodatkowych kosztów oraz problemów innej natury, przed podpisaniem umowy kupna działki lub dzierżawy działkowej warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• czy do parceli przyłączone są media;
• czy wyposażona jest w szambo;
• stan prawny działki;
• warunki glebowe – jeśli w pobliżu jest sporo drzew iglastych, gleba może być kwaśna, co potrafi utrudnić lub uniemożliwić np. założenie grządek warzywnych czy nawet trawnika;
• przepuszczalność gruntu – tego, że po wczesnowiosennych roztopach śniegu część działki zamienia się w mokradło, dowiesz się choćby od sąsiadów;
• stan techniczny ewentualnie istniejącej zabudowy – dotychczasowego właściciela nieruchomości dobrze jest poprosić o wgląd do dokumentów, na podstawie których da się określić, czy nie doszło np. do samowoli budowlanej (taki budynek w razie kontroli trzeba zburzyć albo doprowadzić do stanu zgodnego z przepisami na koszt nowego nabywcy).

Przeczytaj również koniecznie nasz artykuł: „Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej”. Wiele zawartych tam informacji przyda się także w kontekście działek rekreacyjnych i ogródków działkowych.

Działka rekreacyjna czy ogródek działkowy – co wybrać?

Odpowiedź na pytanie zawarte w tytule tego akapitu (i całego tekstu) podobnie jak w przypadku wielu innych pytań brzmi: to zależy. Jeśli pragniesz oazy spokoju z dala od cywilizacji, lepszym wyborem będzie położona za miastem, gdzieś w głuszy, działka rekreacyjna. Z kolei jeśli chcesz mieć dostęp do własnego kawałka zieleni w praktycznie każdej chwili, bez potrzeby organizowania logistyki dojazdu – pomyśl raczej o położonym w obrębie miasta ogródku działkowym, gdzie możesz zarówno zająć się uprawą ekologicznych warzyw czy owoców, jak i ugościć znajomych w weekend na grillu. Z drugiej strony działka rekreacyjna da ci więcej przestrzeni i swobody, jeśli chodzi o jej zagospodarowanie. Zakup takiej nieruchomości wymaga zwykle jednak znacznie większych nakładów finansowych niż dzierżawa ogródka. Może być za to wspomagany kredytem hipotecznym – i przy okazji stać się świetnym sposobem zainwestowania pieniędzy (zob. „Inwestowanie w grunty – czy zakup ziemi się opłaca?”). Zastanów się więc, co jest dla ciebie najważniejsze i jakim budżetem dysponujesz, a wówczas rzeczona odpowiedź powinna nasunąć się sama.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com